中古住宅の流通促進のため、建物の鑑定評価が11月より変わります

日本の中古住宅の流通量は海外に比べて流通の割合が少ないです。
20年経過すれば建物は、リフォームしていようが使え用賀、ほとんど価値がないという中古住宅市場の文化が原因のひとつと考えられます。
そのため、空き家が増加しております。
中古住宅流通促進のために建物の不動産鑑定評価も変わります。
大雑把にピックアップしました。

建物価格＝再調達原価　-　減価修正

建物価格は新たに調達したらいくらかというものから、減価修正するというところは変わりません。
20年経てば、価値がないという形式主義をなくし、市場性を反映するために見かたが細かくなりました。

建物を躯体・仕上げ・設備に分けて再調達原価の算定、減価修正

建物を躯体、仕上げ（内部仕上げ、外部仕上げ）、設備に分けて再調達原価の算定、減価修正を行います。
今までは躯体70％、設備30％というように大雑把でした。
これからは躯体70％、設備20％、仕上げ10％というように細かくなっていきます。
割合も用途や現況のリフォームにあわせて個別に考える必要になります。

経過年数　＋　経済的残存耐用年数　＝　耐用年数

20年が戸建住宅の耐用年数と考えないで、
経過年数20年　＋　経済的残存耐用年数10年　＝　耐用年数30年　と考えます。
経済的残存耐用年数は市場性を踏まえて評価します。
周辺の中古住宅では建物にどれだけ価値を観て、取引が成立しているか考える必要があります。

観察減価法も必ず併用

耐用年数に基づく方法だけでなく、観察減価法も必ず併用となります。
観察減価法の適用は市場性を考慮して、減価をします。
これも周辺の中古住宅の取引を外観から観察して見た目の市場性を考える必要があります。

まとめ（建物評価は形式ではなく市場性を観て評価）

築20年経てば建物の価値は0ではなく、実際に中古市場ではどのように建物の価値を観ているのかを考えて評価する必要があります。
建てたときの建物価値、その後のリフォームや管理の状態も評価にあたって重要になります。
中古住宅で築年が経過していても、買主が価値を見出していれば価値を評価するということです。
不動産鑑定士は不動産評価の専門家です。
買主が価値を見出す建物を価格に換算して中古住宅の流通促進の一助になればと思いました。
中古住宅の不動産鑑定評価でお悩みがありましたらご相談ください。
不動産鑑定評価だけでなく当社は諏訪地域の中古住宅の流通にも自信があります。
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