お客様の声

関連会社売買、底地の不動産鑑定評価、適正価格を知りたい

不動産鑑定評価提供前のお悩み

ロードサイド店舗で貸している広い土地（底地）を関連会社間で売買しようと思ったところ、税理士に適正価格で売買するように言われたが、税理士に言われた適正価格が非常に高い値段であり、広い土地であるので、もう少し低い価格になるはずだと思い不動産鑑定士に底地の不動産鑑定評価を依頼した。

当社で依頼された理由

宅建協会諏訪支部の世間話しの中で、不動産鑑定士がいることを知り、インターネットで検索してホームページを見た後に電話をしました。

不動産鑑定評価提供後のお客様の声

東京での経験もあり不動産について精通しており、複数の評価方法により鑑定していただき満足しました。

不動産評価対象地

長野県塩尻市

不動産鑑定士、朝倉宏典コメント

ロードサイドで店舗に貸している土地（底地）の評価を行わせていただきました。
ロードサイトの土地でしたので広大地の評価は適用できませんでした。
公的な指標をそのまま使うと非常に高い評価になりますが、実際に取引されている取引事例を収集したところ、地価公示等の公的指標よりも低い評価となりました。
広い土地であれば買主が限定されて、標準的な土地よりも評価が低くなることがあります。
関連会社や親族間取引は、適正価格で取引されているか、原則、税務署の調査対象となります。
安心して不動産取引いただくため、不要な税金や費用を払わないために適正価格については不動産鑑定士にご相談ください。

コンビニに貸してる土地（底地）の適正価格を不動産鑑定評価で知りたい

不動産鑑定評価ご依頼前のお悩み

親族への生前の譲渡又は贈与にあたって、所有不動産（大手コンビニエンスストアと事業用定期借地契約をしている大規模な土地）（底地）の適正価格を知りたい。

不動産鑑定評価対象地

辰野町

不動産鑑定評価納品後のお客様の声

コンビニエンスストアを建築した建築会社の紹介があり、信頼できると思い依頼しました。
親切丁寧であり、イメージしている地価と一致しているので大満足でした。
なにかあったらまた依頼します。」
との声をいただき誠にありがとうございました。

不動産鑑定士、朝倉のコメント

当社は不動産売買等の不動産宅建業にも真剣に取り組んでおり、評価額についても相場を適正に捉えさせていただきます。
これからも丁寧な接客とご満足いただけるサービスができるよう気を付けさせていただきます。

標準的な画地よりも大規模な敷地でしたので、標準的な画地と比較すると、購入者が不動産会社等に限定されることから不動産価格は通常の戸建住宅地と比較すると低くなります。
また、住宅地と商業地が混在する住宅・商業混在地域でしたので、不動産戸建開発業者が取得することを前提とした開発法を使い広大地の適正価格を提示させていただきました。
田舎にある大手コンビニエンスストアの土地は住宅と店舗が混在した立地する大規模な土地です。
敷地規模が大きいため購入者は不動産戸建開発業者に限られ、鑑定評価を行うと通常の戸建の土地より価格が低くなります。
通常の公示価格より評価減が多く見込めると親族間売買、関連会社売買では有利になります。
このような土地であるかどうか、まずは不動産鑑定士にご相談ください。

あなたはこんなことでお悩みではありませんか？

・貸宅地（底地）の税法上の評価と鑑定評価の違いを知りたい
・貸宅地を相続することになったがどのように評価すれば良いか。
・貸宅地（底地）を関連会社へ売買するがいくらで評価すれば良いか。
・貸宅地（底地）の時価が知りたい
一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

ご注意ください。貸宅地（底地）を時価よりも高く評価していませんか

相当の地代を収受している貸宅地の評価について

事案の概要

つまり、法人間売買では、公示価格で売買ですから「路線価×1.2倍×面積×0.8」で評価するというこです。
法人等の借地権が設定される土地は面積が通常の宅地と比較して大きく、総額が大きくて減価されることが反映されません。
繁華性が極めて高い三大都市圏以外の大きな土地は、規模が大きいことによる減価が概ね20％はあります。
規模が大きいことが時価に反映させずに、関連会社売買、親族間売買を行うことは、損しておりもったいないことですし、実質的な公平性がありません。

低額譲渡課税要件

利害関係のない自由な取引の場合は問題にならないことが多いようです。
特殊な関係（特に親族、血縁）がある場合に時価が適正かどうか、税務署が認定します。
法人については明確な規定はありませんが、課税要件としては同等のようです。
法人は低額譲渡が認定されると買主の受贈益として利益計上されます。

◆相続税における不動産の時価と不動産鑑定評価◆

個人間で不動産の低額譲渡を行った場合、買主には贈与税がかかります。
贈与税の目的の1つが、生前贈与による相続税回避の防止にあることから、相続税の補完的な税の性質を持ちます。
したがって、相続税法の中で相続税とともに贈与税は規定されています。
そこで相続税法における時価について調べてみました。

【相続税・贈与税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係のまとめ】

【所得税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係】

個人間で不動産の低額譲渡を行った場合、売主には所得税がかかります。
所得税法の時価について調べてみました。

【所得税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係】

結局は不動産の時価が問題となる場合は、財産評価基本通達による価格が時価と著しく乖離する場合です

税法では土地については時価で評価するとしか定めておりません。
時価には４つの公的指標がありますが、実務上、税理士の先生が財産評価基本通達による評価方式を時価とみなして、申告を行います。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる場合」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。

通達によらない評価（財産評価基本通達・総則6項の適用）が適用されるのは3つの場合です。

1.租税回避の防止を目的として適用される総則6項【税務署主体】

実質的課税の公平の実現のために適用すべきという考え方です。
通達に定められた評価方式を画一的に適用するという形式的平等を貫くことによって、かえって実質的「租税負担の公平」を著しく害することが明らかな場合には、別の評価方式によることが許されるというものです。
課税の実務から課税庁の立場で租税回避の防止のため、租税回避防止のためということで、判例で用いられるが、租税法律主義、形式的平等との関係で問題が生じます。

2.市場の変化を目的で適用される総則６項【納税者主体】

土地は経済事情や不動産の変動で短期間に時価が急落した場合など、その変動を評価に反映させることができず、評価通達と市場価格（時価）との間に逆転が生ずるに至ったような場合には別の評価方式（主に鑑定評価）が許されるというものです。
どのような場合に、逆転現象となるのか、時価の立証が難しいという問題があります。

3.個別事情のある財産に適用される総則6項【納税者主体】

通達の画一的な評価方式によると適正に時価を表すことが出来ない場合に適用すべきとする考え方です。
ある財産を画一的な通達によって評価すると不合理となる場合には、別の評価方式（主に鑑定評価）によることが許されるというものです。
土地であれば、例えば、著しい不整形地にもかかわらず、通達の減価規定では的な時価とはいえないような場合や、著しく価値に影響を与える要因があるにもかかわらず、その減価要因が反映されていないなどの場合が該当します。
こちらも時価の立証を必要とします。

貸宅地（底地）とは

そもそも貸宅地（底地）とは、借地権の目的となっている宅地を言い大まかに借地権の目的となっている宅地、定期借地権の目的となっている宅地に分かれます。
それでは借地権、定期借地権とは、建物所有を目的とする地上権、賃借権を言い、平成4年8月1日を境として、旧借地権と普通借地権に分かれ、定期借地権もあります。
表で大まかに整理すると以下のとおりとなります。

建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権、定期借地権の比較表

使用借権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い（参考）

借地権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い（通常の地代の支払いのある場合）

借地借家法の主な特徴（借地のみ）

1.平成4年8月1日より施行
2.平成20年1月1日から事業用定期借地権等として存続期間延長
3.定期借地権の創設
4.借地法、建物保護法の廃止
5.旧法借地権と新法の普通借地権の併存
6.それ以前に締結された借地権は旧借地法を適用
7.普通借地における存続期間（堅固、非堅固区別なし、更新期間の間隔の変更）

相続税法、贈与税による貸宅地の評価

借地権の目的となっている宅地（貸宅地、底地）

原則として、自用地（更地）価格＝借地権価格＋貸宅地（底地）価格という考え方に基づいて評価方法が定められています。
貸宅地（底地）価格は、自用地（更地）価格から借地権価格を控除して評価します。
ただし、借地権の取引慣行がないと認められる地域に存する貸宅地の評価あたっては、借地権割合を20％として評価します。
（算式）
貸宅地の価格＝自用地（更地）の価格×（1-借地権割合）

一方、借地権価格も原則として、自用地（更地）価格＝借地権価格＋貸宅地（底地）価格という考え方に基づいて評価方法が定められています。
更地価格に借地権割合を乗じて求められます。
（算式）
借地権の価格＝自用地（更地）の価格×借地権割合

定期借地権等の目的となっている宅地（貸宅地、底地）

定期借地権の目的となっている宅地（貸宅地、底地）の価格

財産評価基本通達による評価方法と個別通達による評価方法のあらましは次のとおりです。

（1）財産評価基本通達による評価方法のあらまし

a定期借地権の価格=課税時期における自用地価格　×　借地権設定時における定期借地権割合　×　定期借地権逓減率

b貸宅地（底地）の価格=自用地の価格　-　定期借地権の価格
（注）ただし特例計算によって評価した価格が原則的な評価方法によって評価した価格を下回る場合は、次の算式によって評価します。

特例計算
貸宅地の価額　=　自用地価額　×　（1-残存期間に応ずる逓減割合）

残存期間に応ずる逓減割合

定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価します。
詳しくは、国税庁のホームページをご確認ください。

（2）個別通達による貸宅地（底地）の評価方法のあらまし

貸宅地（底地）価格　=　自用地価格　-　一般定期借地権相当額※

※一般定期借地権相当額　=　自用地価格　×　（1　-　一般定期借地権設定時の底地割合）　×　逓減率

　なお、個別通達に基づいて上記の方法で評価されるのは、一般定期借地権が設定されている貸宅地のうち、路線価図（路線価地域）に示される普通借地権割合がＣ地域、Ｄ地域、Ｅ地域、Ｆ地域、Ｇ地域のもの、及び評価倍率表（倍率地域）に示される普通借地権割合が70％、60％、50％、40％、30％の地域のもので、平成10年1月1日以後の相続等の場合のものに限られ、これ以外の貸宅地（底地）及び定期借地権そのものは財産評価基本通達により評価します。
　この取扱いは、個別通達におる当面の措置とされ、租税負担回避行為を防止するため定期借地権者と地主との関係が第三者間のものなど、課税上弊害ない場合について適用され、親族間や同族法人間等の特殊関係者間の場合は適用されません。

一般定期借地権設定時の底地割合

逓減率

逓減率　=　課税時期における残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率　/　設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

財産評価基本通達による貸宅地（底地）の評価と個別通達による貸宅地（底地）の評価では、個別通達による貸宅地（底地）の評価の方が低く評価され、経過年数が少なければ少ないほど、さらに個別通達の評価低く評価されます。

貸宅地、底地を高く評価して税金を払っていませんか

借地権の目的となっている宅地（貸宅地、底地）

課税の簡便性から原則として、自用地（更地）価格＝借地権価格＋貸宅地（底地）価格という考え方に基づいて評価方法が定められています。
一般的に借地権の価格と貸宅地（底地）価格との合計額は更地価格を下回ることが多いです。
それは、借地権について言えば借地契約により使用方法が制約されていたり、借地権の譲渡にあたっては地主の承諾が必要なこと、単独では抵当権の目的等が市場性が減退すると考えられるからです。
また、貸宅地（底地）からすると借地権が付着するので市場性、担保価値が減退することが考えられるからです。
ただし、底地を当該借地人が買い取る場合に限っては基本的に自用地（更地）価格＝借地権価格＋貸宅地（底地）価格が成り立ちます。

実務的には、税理士の先生は「公示価格を時価として、路線価が時価の80％」という関係に着目して、求めた相続税評価額を80％で割戻して、簡便的に時価を求める方法が採用されているようです。
しかし、貸宅地（底地）について、この方法を採用する場合は、市場価値の減退が織り込まれていないため、通常の取引価格よりも高くなるケースが多いです。
したがって、このような場合には、鑑定評価額を売買の参考とすることもひとつの手段とすることも考えられます。

定期借地権の目的となっている宅地（貸宅地、底地）

定期借地権の目的となっている宅地（貸宅地、底地）は、相続税法では更地価格にほぼ近い価格の評価となります。
その更地価格は、路線価や公示価格をもとに算出しております。

ロードサイドの貸宅地（底地）は敷地面積が大きく、長野県等の地方では、実際には購入者が限定され、公示価格より価格が低くなる可能性があります。
また貸宅地（底地）は、現実的には地代に着目して収益性を根拠に取引されることが多いです。

相続税法は簡便性を考慮して、そのあたりの現実の状況を反映できていないことがあります。

こうした貸宅地（底地）を高く評価しすぎるリスクを避けるためには貸宅地（底地）を適正に評価して売買（相続）することが必要になります。
不動産鑑定士に評価を相談いただくことで、こういったデメリットが起きないよう、対策を行うことができます。

貸宅地（底地）の低額譲渡の判例

判例1.建物がついている土地だけを親族に売買して底地(貸宅地)の売買とすることはできません（平14.3.28裁決　裁事63・508）

結論

底地ではなく貸家建付地として算定した価格が時価が相当であり、本件価格は著しく低い価格である。

判断理由

・売却時に父は土地と建物を所有しており、借地権は有していない。
・父は通常支払うべき権利金を支払っていない、また、地代は固定資産税と同額であり、通常支払うべき地代を支払っていないことから、使用貸借と判断すべきである。
・娘の夫は家賃を払っているから貸家とみるのが妥当である。
・貸家建付地とするならば、更地価格に借地権割合と借家権割合を考慮した評価が妥当であり、著しく低い価格の譲渡であり、本件は低額譲渡にあたるといえる。

追記
・娘と父は底地の売買と主張しているものの、底地の売買としても売買の段階で何を基準に売買価格を決めていたのかが明らかではないことから、主張に無理がある。
・判例は土地に借地権が存在するか一定の判断基準を示しております。
・「通常支払うべき権利金を支払っていないことに加え、固定資産税と同額の賃貸借料は、土地の賃貸借ではなく、使用貸借であるため、借地権はないと判断したものである。（使用貸借通達）」
※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

判例2.時価とはなにか。時価より単に低い価格は相続税法７条の低額譲渡に当たるのか（東京地判平19・8・23税資257・順号10763）

結論

相続税評価額を対価とする土地の譲渡は、原則として「著しく低い価額」の対価による譲渡とはいえないから、本件規定の適用はない。

判断理由

・時価とは何か。相続税評価額は時価なのか。

相続税法22条の時価と同じく、客観的な交換価値と解すべきである。
相続税法22条の時価を相続税評価額と同視する必要はない。
著しく低い価額の反対解釈として単に「低い価額」での譲渡は課税しないと解釈すべきである。
税負担公平の観点から見逃せないほど時価と、かい離した場合に限って課税すると解釈すべきである。
著しく低い価額の対価とは経済合理性がないことが明らかなものと解される。
その判定は不動産の種類、性質、取引価格の決まり方、取引の実績に応じて行うべきである。

相続税評価額（路線価）が地価公示の80％という割合は、社会通念上、著しく低い価額とは見られていない。
例外として、何らかの事情で相続税評価額が時価の80％よりも低くなっており、それらが明らかになっている場合に限って「著しく低い価額」の対価による譲渡になり得る。

追記
・個人間取引であっても、相続税評価額＝取引金額でよいかどうかは種々の見解があり、本判決の結論を一律に適用できるものではないと考えられる。
・実務上は個別に慎重な検討が必要となると思われる。

※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

失敗しない不動産鑑定士の選び方

不動産鑑定士事務所はたくさんありますが、「どこに依頼しても同じ」というわけではありません。
不動産鑑定評価の費用だけで、不動産鑑定事務所を選ぶと後悔することがあります。
依頼した後に後悔しないためにも、「失敗しない不動産鑑定士の選び方」を知っておきましょう。

1.不動産売買等の取引についても、経験があるかどうか

不動産売買等の取引の経験があるかどうか、または、流れを理解しているかどうかを確認ください。
お客様が関連会社売買や親族間売買でお悩みの中で、不動産鑑定評価をご依頼いただいたと思います。
不動産売買の取引の理解がなければ、お客様の悩みの解決が出来ない可能性があります。
例えば、親族間売買にあたって、売買契約書はどうするのか。
売買代金は住宅ローンか現金なのか、どうするのか。
測量や登記はどうするのか。
そこで、「不動産売買の流れはわかりますか」という質問してみてください。

2.得意な地域はどこか

不動産は地域性や相場があります。
地域の事情がわかっている鑑定士の方がよりよいと思います。
そこで、「得意な地域はどこか」「依頼する地域については評価経験はありますか」を質問してみてください。

3.事務所が得意とする問題解決、専門とするものはなにか

もちはもちやに焼かせろということわざがあります。
そこの事務所が得意な問題解決、専門とする評価は、なにか聞いてみましょう。

4.ホームページがあるかどうか

一般の方に事務所の存在を知ってもらうには、主にホームページを持っているか、広告をする必要があるのですが、ホームページも広告も行わず、公的な評価のみを行っている不動産鑑定士もおります。
ホームページや広告を行っていない事務所は、一般のお客様に接触しておらず、民間の問題を解決する力が、弱い可能性があります。
その事務所が「民間の不動産問題解決に強いかどうか」と質問してみてください。

5.少なくとも民間の不動産評価の実務経験が100件以上の評価経験があるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

6.実務経験が5年以上あるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

7.不動産鑑定費用が明確であるかどうか

費用が明確な方が納得して相談や依頼ができます

>失敗しない不動産鑑定士の選び方はこちら

私たちの7つの特徴

1.税務署の考え（財産評価基本通達）と鑑定評価の違い、裁判判例を意識して鑑定評価をおこなっております

税法では土地については時価で評価するとして定めておりません。
相続財産の評価については、あらかじめ課税庁が財産評価基本通達を定め、課税実務においては、この通達により評価が行われるのが一般的です。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
この規定が存在することにより、どのような場合に通達によらない評価が行われるか不透明となり、納税者の法的予測可能性・法的安定性が著しく阻害されております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。
通達によらない評価は二つの理由により行われます
1.【課税庁主体】課税庁が通達による評価が著しく不当で低額すぎると判断した場合には、納税者の租税回避を否認するために、通達によらない評価を主張します。
2.【納税者主体】通達に従って評価した金額が、「時価」を超えていた場合（いわゆる逆転評価）となる場合、納税者は本来払わなくて良い税負担を負うことになるために通達によらない評価を主張します。
実務では納税者の租税回避のために課税庁が通達によらない評価総則６項を多く適用します。
納税者が通達によらない評価（主に鑑定評価）を認識していないために、利用される頻度は少なくなります。

当事務所では、納税者が主張した通達によらない評価（主に不動産鑑定評価）が認められた点、認められなかった点について、判例を収集することにより、納税者はどのような手法により時価を立証し、通達のどの部分の不合理性を主張・立証すべきかを研究しております。
この背景には、鑑定評価書といえども根拠がなければ適正な時価とはみなされないからです。
また、納税者の選択肢を増やすためにも、判例等の情報発信も行っております。

2.低額譲渡を避ける不動産の時価の評価はお任せください

長野県および諏訪地域では、過去10年間大幅に下落しており、人口の減少にともない、今後も下落していきます。

国勢調査結果（人口）

公的土地価格の推移（地価公示、基準地地価）

今後も人口の減少にともない、長期的に地価は大幅に下落していきます。
利益が出ている法人様は関連会社へ時価で不動産を売却して、含み損を出し、現金を確保する方法がございます。
時価がいくらであるかを、証明するために不動産鑑定評価書をご活用ください（低額譲渡をさける時価の判定）。
当社では不動産鑑定評価費用をかけてもお客様にメリットを得てもらうために、税務署の評価（財産評価基本通達）では、不動産はどのように評価されるのか、不動産鑑定評価との違いはあるのかについても研究させていただいております。
不動産鑑定評価書の作成にあたって不動産鑑定評価費用は、一般的に考えると決して安い金額とは言えません。
不動産の大きさ等により個別に異なりますが法人の関連会社取引においては不動産鑑定評価書を証拠に不動産を償却したり、評価損を出して利益と相殺すれば数百万円の節税となります。
公的価格の地価公示の60％（40％減）の評価になる土地もございます。
つまり、最終的にはお金が外に出ていくのを防ぎ、不動産鑑定評価費用以上の現金が手元に残ります。

3.親族間、関連会社取引の悩みをきいて、個別になにをどう評価して、どう解決するのか個別に一緒に考えていきます

税理士の先生に「鑑定評価をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に親族間売買の参考のための鑑定評価の相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
税理士の先生は、税の専門家で、不動産評価の専門家ではありませんから、不動産評価については、不動産鑑定士ほどは詳しくはありません。また、不動産の専門家でもありませんから、その後の権利関係をどうすれば良いのか、トラブルが生じないのかまでは、不動産業者ほどは詳しくはありません。
当事務所は不動産評価と不動産取引の専門家である、不動産鑑定士、宅地建物取引士です。
親族間、関連会社の悩みによって、解決策のためには、なにをどのように評価し、契約書はなにを用意するのかが変わってきます。
また、解決の一助になればと思い、お悩み、解決事例を積極的にホームページにアップしていきます。
たとえば、建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが、という相談を受けたとします。
建物評価をどうするのか、借地関係はどうするのか、借地権の対価はあるのかないのか、地代はどうするのか、お話を聞きながら、問題はないのか、あれば、どのように解決できるのか、個別に一緒に考えていければと思います。

4.親族間、関連会社の不動産売買は借地と底地の時価の問題です

親族間、関連会社で、土地だけ売買する、建物だけ売買する等が多く見受けられます。
つまり、親族間、関連会社で不動産の売買は、借地権付建物や貸宅地（底地）をいくらで売買するのかという問題でもあります。
そこで、当事務所では低額譲渡の判定にあたっては特に借地と底地についても力を入れております。
借地、底地、建物の親族間、関連会社の時価でお困りになりましたら、ご相談ください。

5.税理士の先生と連携し広大地判定に取り組んでおります

広大地の要件をクリアすると広大地補正率に基づき、面積に応じて広大地評価の適用を受けることが可能となります。
広い敷地であるほど、補正率は高くなり、評価減が見込まれ、個人の親族間売買、相続、贈与等に大幅にメリットがあります。

※広大地補正率は、0.35を下限とします。

国税庁の統計によると、2012年には更生の手続きで４４１億円の相続税が還付されています。
「ほとんどが土地評価の見直しに伴うものとみられます」（田川税理士、日経新聞コラムより）
当社と提携している税理士の先生とお話しすると、広大地評価を適用せずに、相続の申告を行っている例が多くみられ、評価見直しの更生請求を行っているとの話がありました。
広大地の概念には不動産鑑定評価がベースにあり、税理士の先生には理解しがたい部分があり、あまり普及しておりません。
つまり不動産鑑定士が積極的に取り組む業務です。
当事務所では税理士の先生と連携し、広大地判定に取り組んでおります。
また広大地で連携していただける税理士の先生も幅広く募集しております。

6.諏訪地域の不動産問題解決に一番力を入れております

当事務所は諏訪盆地の茅野市に事務所が所在しており、不動産鑑定に加えて、不動産売買も取り扱っております。
長野県の中でも一番精通している諏訪地域（岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村）の不動産問題（低額譲渡、地代、借地、底地、遺産分割、相続、離婚問題）に特に注力して解決していきます。
不動産売却にも自信がございます（不動産売買仲介の対応地域は、地元の諏訪地域（茅野市、原村、富士見町、諏訪市、岡谷市、下諏訪町）限定とさせていただきます）。
司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。

7.330件以上の評価実績、12年の不動産の実務経験

これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます

>>当事務所の7つの特徴はこちら

底地（貸宅地）の関連会社売買、時価算定、鑑定評価お任せパック料金のご案内

下記のサービスをご依頼頂ければ、不動産の適正な時価を鑑定評価を判断できます。
つまり、底地（貸宅地）関連会社の不動産売買であっても、適正な時価で売買を行えば、税務署の立入調査が入った手段の対抗手段となります。

※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間１１月から３月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします。

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産売買契約書作成サービス費用

さらに、親族関連や関連会社で不動産取引を行う際は、金融機関の融資がない場合、不動産売買契約書、金銭貸借消費契約書、返済予定表を最低限作成することが必要です。
当社では不動産売買契約書の作成についてふたつのサービスをご用意いたしました。
不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス。

不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス2つのサービスの基本報酬（費用）、サービス内容は以下のとおりです。

※1第三者との売買の場合は通常の不動産仲介の報酬となります。
※2当該サービスは不動産鑑定評価をご依頼いただいた方のみのサービスとなります。

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産鑑定評価、ご依頼の流れ

1.お問合せ

まずは、お電話かメールにてお問合せください。

不動産の住所（又は、地番）、依頼目的、ご利用方法、提出先、不動産の状況（どんな利用状況か）、いつまでに不動産鑑定評価書が必要なのかを記載または連絡いただけると、お打合せがスムーズに進みます。
※お電話がつながりづらい場合には、お手数ですが時間をおいておかけ直しいただくか、メールにてお問合せいただければ幸いです。

2.無料相談

無料相談をご希望の場合には、日程調整を行い、無料相談のお日にちを決定いたします。
当事務所ホームページをご覧になり、お問合せいただく遠方のお客様でお電話でご相談いただく方が多いです。
必要であれば訪問させていただきますし、ご来店いただくことも可能です。
お客様の抱える課題や問題点、ご予算、不動産の現状等を整理して最適な不動産鑑定評価書の活用を、ご提案いたします。

3.必要書類のご用意のお願い

お手元にございましたら以下の必要書類をお願いいたします。

• 住宅地図
• 公図
• 測量図
• 土地建物謄本
• 固定資産税納税通知
• 固定資産評価証明
• 建物図面
• 建物の請負契約書又は建物建築の領収書
• リフォーム資料
• 賃貸契約書

※必要書類が、どんなものか分からない。お手元にない場合は、ご相談ください。

4.お見積り、ご依頼、ご発注

納期、評価方法を含めて、お見積り※を提示いたします。
（※最短即日でお見積りをお出し致します。）
ご提案内容、お見積りに、ご納得いただけましたら、契約となります。
日本不動産鑑定士協会の標準である「価格等調査業務依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」をご郵送いたします。
依頼書兼承諾書に署名・捺印いただき、ご返信いただきます。
承諾書が当事務所に届きましたら不動産鑑定評価書の作成の作業を開始いたします。

5.不動産鑑定評価書の作成開始

• 依頼目的にあった不動産鑑定評価書の作成を開始します。
• 建物がある場合、不動産の内覧の際に立ち会いをお願いしております。
• 事前に内覧の日時をご相談させてください。
• 通常、不動産鑑定評価書の作成に3週間程お時間をいただきますが、最短で5営業日で作成いたします。
• 不動産鑑定評価書発行、納品の前に中間報告をさせていただきます。

6.不動産鑑定評価書の発行・納品、完了

鑑定評価書・意見書に署名・捺印の上、発行いたします
鑑定評価書の発行後、不動産鑑定表費用のお支払となります。
不動産鑑定評価書納品後、1か月以内のお支払をお振込み※でお願いしております。
※お振込み料はお客様負担でお願いしております。

>>ご依頼の流れについてはこちら

最寄り駅
ＪＲ中央本線「茅野駅」東口より徒歩１１分

よくある質問

法人所有の土地・建物うち、土地のみを関連会社に売買して評価損を計上したい

法人所有の土地・建物うち、土地のみを関連会社に売買して評価損を計上したい。
借地の設定は相当地代とし、権利金の授受は行いません。

財産評価基本通達の評価

関連会社等の底地の売買で相当の地代がある場合、底地の売却は更地の時価の80％で評価することを財産評価基本通達では求めております。つまり法人間売買は公示価格を時価として売買するのが通常ですから、おおまかには路線価×1.2倍×敷地面積が原則の評価となります。　

借地権について法人税法上の取り扱い　法人税法基本通達（13-1-2以下）

※「不動産の評価権利調整と税務」参照
課税処理の欄に是認と記載してあるとしているのは、会計処理として認められている処理です。
権利金認定、相当地代認定というのは、それぞれ認定課税を行うことを意味します。

当事務所の提案

関連会社の底地の売買なので、低額譲渡にならないように、不動産鑑定評価書で時価を証明する必要があります。
当社の提案としては、相当の地代、15年超の定期借地契約を契約予定として、関連会社に売却することを提案します。
また、上記表のとおり相当の地代を改定も必要となります。

三大都市圏の商業地で、繁華性が高くなければ、通達の評価と鑑定評価を比較すると、鑑定評価額は80％程度になります。
理由としては、敷地面積が大きいロードサイドや事務所の土地は購入者が限定され、総額が大きくなりますが、単価は公示価格低くなるケースが多いからです。

当事務所では、オーダーメイドの提案と不動産鑑定評価を行っております。
お気軽にご相談ください。

事業用定期借地権の付着した貸宅地（底地）はどのように評価しますか

借地期間が満了すれば、基本的に更地として復帰することに留意して、賃料（地代）に着目した価値を把握します。
具体的には、事業用定期借地期間における純地代収入の割引現在価値の総和に、将来復帰する更地の価値を加算して算定します。
（例）
地代収入（Ａ）
：70万円/月　×　12か月　=　840万円/年
公租公課（Ｂ）
：200万円/年
純地代収入（Ｃ）
：840円/年（Ａ）-200万円/年（Ｂ）=640万円/年
残り10年間のＣの現価の総和（利回り5％で計算）（Ｄ）
：約4940万円
10年後の更地復帰価格（Ｅ）
15,000万円　×　0.614（年5％、10年の複利現価率）≒9210万円
底地価格（Ｆ）
：Ｄ+Ｅ=約14150万円
なお、この例では事例単純化しておりますが、公租公課以外の費用として地代減額リスク、管理費等を計上すると更に低い評価となります。

Ｑ貸宅地（底地）を譲渡する場合、底地はどのように評価しますか

　貸宅地（底地）を取得しても、その土地を自ら使うことはできません。その土地を利用する権利は、借地人（借地権者）にあるからです。
それでもなお貸宅地（底地）が売買対象となるのは、借地んから賃料（地代）を得ることができるからであり、一種の投資物件と考えられているからです。
底地の買主は、契約によって借地人から得られる賃料（地代）を前提に、その底地をいくらで取得すべきか検討します。
したがって、底地価格は地代に着目して決定されます。

Ｑ定期借地権設定時において支払われる賃料の一括前払い一時金は、どのように扱われますか

その他の一時金と異なり、一定の要件のもとに前払い賃料として扱われます。

Ｑ建物譲渡特約付定期借地権の譲渡建物の相当の対価はどのように定めますか

譲渡建物の相当の対価は、30年以上経過後の価格ですから契約時に具体的な金額を確定することは難しいです。
そこで、契約時には金額算定の基準や算定方式を定めるか、あるいは不動産鑑定士の鑑定評価額によるとすることが多いようです。

Ｑ期間途中で定期借地権を譲渡する場合、借地権をどのように評価しますか

　事務上は、財産評価基本通達の規定を準用して求める簡便な方法を採用するケースが多いようです。
定期借地権の種類・類型に応じて、評価手法を採用します。

資格者のご紹介

朝倉　宏典

代表：朝倉宏典

• 保有資格：不動産鑑定士、宅地建物取引主任者
• 名前：朝倉宏典
• 所属：一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
• 登録番号：第8446号
• 経歴：平成１３年　不動産鑑定士二次試験合格
  平成１４年４月　日本中央地所株式会社入社
  平成１４年４月～平成１６年７月　東京、神奈川の新築分譲マンションの企画担当（用地仕入・販売企画）
  平成１６年８月　三井不動産販売株式会社入社
  平成１６年８月～平成２１年３月　全国の不動産鑑定評価を担当
  平成２１年４月～平成２４年４月　三井のリハウス田園調布店にて、世田谷、目黒、大田区の城南地区の土地・戸建中心の売買仲介担当
  平成２４年６月　八ヶ岳ライフ株式会社設立
  平成２５年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当
  平成２６年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野、富士見町固定資産評価替担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当

>>職員の紹介はこちら

追伸：不動産鑑定士をお探しの方へ

不動産鑑定士にご相談いただくことで、不動産売買の信頼性の高い社内検討資料ができわずらわしい作業から解放され、本業により集中していただくことができます。
また、関連会社取引や親族間で不動産取引をした場合、税務調査などを不安に思われている方も多いかと存じますが、社会的証明のある不動産鑑定評価書があれば、そういったご不安も解消できます。

• 社内検討資料で急ぎで簡易鑑定をお願いしたい
• 鑑定評価書まではいらないので簡易鑑定をお願いしたい
• 不動産を購入にあたり価格が知りたいので簡易鑑定をお願いしたい
• 借地権・底地売買にあたり価格が不明なので鑑定評価を依頼したい
• 急ぎで不動産鑑定評価書を作って欲しい
• 親子で不動産を売買するにあたり不動産鑑定評価書を作って欲しい
• 不動産を償却するにあたり不動産鑑定評価書を作成して欲しい
• 決算や確定申告にあたり不動産鑑定評価書を作成して欲しい
• 適正な賃料（地代）を知りたい
• 不動産評価、売買等まとめてお願いしたい

一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
あなたの会社を共に、サポートさせていただければ幸いです。

代表　朝倉宏典