お客様の声

個人間で不動産を売買（親族間取引）する場合の低額譲渡を避ける不動産鑑定評価

不動産鑑定評価提供前のお悩み

夫から妻へ別荘を売却したいが、低額譲渡になり税務署に指摘されるのが不安なので、いくらで売却するのか適正か不動産鑑定評価を依頼しました。また不動産売買契約書も併せて作って欲しい。

当社で依頼された理由

グーグル（検索エンジン）で検索したところ、長野県不動産鑑定評価相談センターが出てきて、ホームページが見やすく、不動産鑑定士・朝倉さんの顔が出ており親しみがあった。

不動産鑑定評価提供後のお客様の声

突然の依頼でしたが、納期等、希望、期待に沿った形で不動産鑑定を行っていただき、ありがとうございました。
またスピードがあり丁寧であったとのお喜びの声をいただきました。

不動産評価対象地

茅野市

不動産鑑定士、朝倉宏典コメント

夫婦間で不動産譲渡する際に低額譲渡にならないかどうか不明ということで、不動産鑑定評価の依頼をいただきました。
不動産鑑定評価書の適正な価格で譲渡をすれば、税務署から不要な指摘を受ける心配も減ります。
関連会社、関連会社役員等へ不動産を譲渡する際の低額譲渡にならないか否かの証明として不動産鑑定評価書をご利用ください。
また、売買時には不動産売買契約書も必要になります。
そちらの作成も致します。
相談は無料です。
お気軽にお問合せください。

コンビニに貸してる土地（底地）の適正価格を不動産鑑定評価で知りたい

不動産鑑定評価ご依頼前のお悩み

親族への生前の譲渡又は贈与にあたって、所有不動産（大手コンビニエンスストアと事業用定期借地契約をしている大規模な土地）（底地）の適正価格を知りたい。

不動産鑑定評価対象地

辰野町

不動産鑑定評価納品後のお客様の声

コンビニエンスストアを建築した建築会社の紹介があり、信頼できると思い依頼しました。
親切丁寧であり、イメージしている地価と一致しているので大満足でした。
なにかあったらまた依頼します。」
との声をいただき誠にありがとうございました。

不動産鑑定士、朝倉のコメント

当社は不動産売買等の不動産宅建業にも真剣に取り組んでおり、評価額についても相場を適正に捉えさせていただきます。
これからも丁寧な接客とご満足いただけるサービスができるよう気を付けさせていただきます。

標準的な画地よりも大規模な敷地でしたので、標準的な画地と比較すると、購入者が不動産会社等に限定されることから不動産価格は通常の戸建住宅地と比較すると低くなります。
また、住宅地と商業地が混在する住宅・商業混在地域でしたので、不動産戸建開発業者が取得することを前提とした開発法を使い広大地の適正価格を提示させていただきました。
田舎にある大手コンビニエンスストアの土地は住宅と店舗が混在した立地する大規模な土地です。
敷地規模が大きいため購入者は不動産戸建開発業者に限られ、鑑定評価を行うと通常の戸建の土地より価格が低くなります。
通常の公示価格より評価減が多く見込めると親族間売買、関連会社売買では有利になります。
このような土地であるかどうか、まずは不動産鑑定士にご相談ください。

あなたはこんなことでお悩みではありませんか？

・親子間で不動産を譲渡する適正価格はどれくらいか知りたい
・住宅ローンを借りる際の銀行への説明資料で鑑定評価書を作成して欲しい
・鑑定評価書に加えて、売買契約書も作成して欲しい
・ローン名義と居住者が異なる問題を解決したい

一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

注意ください！ご自身のみでは、時価の立証を否認されることがあります

インターネットや本を研究して時価が財産評価基本通達（路線価方式）により著しく低いということを税務署に、専門家に頼まずに、ご自身で証明しようと思われているかたも多いと思います。
つまり不動産の時価がいくらなのかを自身で評価書を作成して証明しようとされる方もいらっしゃいます。
しかし、時間と労力の無駄に終わってしまうことが多いようです。

納税者による時価の立証方法としては、もっともよく利用されるのは1.路線価を時点修正する方法　2.不動産鑑定評価書を採用する方法です。そのほかの時価の算出方法としては3.近隣の売買実例価格を比準させる方法（売買実例比準方式）、4.公示価格比準方式による方法、5.鑑定評価額や売買実例価格に80％を乗じた価格による方法がございます。

1.路線価を時点修正する方法、2.不動産鑑定評価を採用する方法、4.路線価の比率から公示価格を推定する方法は立証方法として多く認められており有効と思われます。

一方、ご自身で行う売買実例比準方式（近く土地は●●円で決まったから、自分のうちの土地は△△円と思われる。）は、根拠が明確でないとして判例で否認されております。

3.売買実例比準方式

　近隣の売買実例と路線価の比率を参考にして時価を求める方法です。
売買実例があった土地とその土地の路線価の比率を、評価対象地の路線価に乗じるものです。
この方法は売買実例と評価対象地の形状などの個別的要因が極めて類似であることを前提とすれば、鑑定評価に近い合理的な方法といえます。
しかしながら、納税者が近隣の売買実例価格と路線価の比率を参考にして求めた時価による申告に対して、東京地裁平成11年12月17日判決は、当該方法は、不動産鑑定評価基準に則った評価方法ではなく、仮に売買実例による取引価格がその土地の路線価を下回ることがあっても、その事実をもって、評価対象地についても同じ開差があるとまではいえないとして、採用されておりません。

このように、個人で時価を立証するのを、専門家に頼まずに行うことは難易度が高いです。
時間や手間だけかかって、税金だけとられてしまうということがありますので、時価の立証でお困りになりましたら、まずは不動産鑑定士にご相談いただくことをお勧めいたします。

土地の個別事情により相続税評価より低くなった主な判例

相続税評価ではなく、通達によらない評価（主に不動産鑑定評価）が採用された判例を列挙します。
評価通達の画一的な規定からでは、個別に評価すると、一般の不動産評価からして適正な評価額とはいえないという理由からです。
税法では時価で不動産の評価を申告することが認められております。
払う必要のない税金を無駄に払わないように、ご自身の所有する不動産の時価も相続税評価よりも著しく低いと思われる方はご相談ください。

※「相続税、贈与税通達によらない評価の事例研究」星雲社　参照

個人から個人への低額譲渡

そもそも個人間の低額譲渡とはどういったことを指すのでしょうか。

個人間の低額譲渡とは、親子間や親族間で不動産を売買する場合は、その関係から通常では考えられない低い価格で不動産を売買することです。

ただし、個人から個人へ低額譲渡と税務署にみなされた場合（特に親子間取引）、売り手は売却金額（譲渡価額）を収入とし、その財産の取得費などを差し引いた所得に対して所得税がかかります。
一方、時価よりも著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた買手には、時価と売買価格の差額に対して贈与税がかかります。

個人から個人への土地の低額譲渡の例

・売主であるＡさんは、実際の譲渡価額2,000万円で土地を譲渡したものとして、譲渡益1,000万円に対して、所得税が課税されます。
2,000万円　-　1,000万円　=　1000万円
・買主であるＢさんは、時価と譲渡価額との差額3,000万円相当額の土地をＡさんから贈与により取得したものとみなされ、贈与税が課税されます。
5,000万円　-　2,000万円　=　3,000万円　

その他、低額譲渡のまとめ（参考）

個人間で不動産の低額譲渡を行った場合、売主には所得税が買主には贈与税がかかります。
そこで、所得税、贈与税（相続税）での不動産の時価の概念と不動産鑑定について考えてみたいと思います。

低額譲渡課税要件

利害関係のない自由な取引の場合は問題にならないことが多いようです。
特殊な関係（特に親族、血縁）がある場合に時価が適正かどうか、税務署が認定します。
法人については明確な規定はありませんが、課税要件としては同等のようです。
法人は低額譲渡が認定されると買主の受贈益として利益計上されます。

◆相続税における不動産の時価と不動産鑑定評価◆

個人間で不動産の低額譲渡を行った場合、買主には贈与税がかかります。
贈与税の目的の1つが、生前贈与による相続税回避の防止にあることから、相続税の補完的な税の性質を持ちます。
したがって、相続税法の中で相続税とともに贈与税は規定されています。
そこで相続税法における時価について調べてみました。

【相続税・贈与税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係のまとめ】

【所得税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係】

個人間で不動産の低額譲渡を行った場合、売主には所得税がかかります。
所得税法の時価について調べてみました。

【所得税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係】

不動産の適正な時価とは

不動産の適正な時価とは裁判所の評価判例等によりますと

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」「通常成立する客観的な交換価値」とされております。

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは、その売買情報は一般公開され、売手と買手が競合し自由に取引される不動産市場で行われた取引を言います。

「通常成立する客観的な交換価値」とは

「通常成立する客観的な交換価値」とは、特殊な事情（買い進み、売り惜しみ）がない、だれにでも当てはまる客観的な交換価値を言います。

参考までに4つの公的指標について掲載させていただきます。

結局は不動産の時価が問題となる場合は、財産評価基本通達による価格が時価と著しく乖離する場合です

税法では土地については時価で評価するとしか定めておりません。
時価には４つの公的指標がありますが、実務上、税理士の先生が財産評価基本通達による評価方式を時価とみなして、申告を行います。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる場合」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。

通達によらない評価（財産評価基本通達・総則6項の適用）が適用されるのは3つの場合です。

1.租税回避の防止を目的として適用される総則6項【税務署主体】

実質的課税の公平の実現のために適用すべきという考え方です。
通達に定められた評価方式を画一的に適用するという形式的平等を貫くことによって、かえって実質的「租税負担の公平」を著しく害することが明らかな場合には、別の評価方式によることが許されるというものです。
課税の実務から課税庁の立場で租税回避の防止のため、租税回避防止のためということで、判例で用いられるが、租税法律主義、形式的平等との関係で問題が生じます。

2.市場の変化を目的で適用される総則６項【納税者主体】

土地は経済事情や不動産の変動で短期間に時価が急落した場合など、その変動を評価に反映させることができず、評価通達と市場価格（時価）との間に逆転が生ずるに至ったような場合には別の評価方式（主に鑑定評価）が許されるというものです。
どのような場合に、逆転現象となるのか、時価の立証が難しいという問題があります。

3.個別事情のある財産に適用される総則6項【納税者主体】

通達の画一的な評価方式によると適正に時価を表すことが出来ない場合に適用すべきとする考え方です。
ある財産を画一的な通達によって評価すると不合理となる場合には、別の評価方式（主に鑑定評価）によることが許されるというものです。
土地であれば、例えば、著しい不整形地にもかかわらず、通達の減価規定では的な時価とはいえないような場合や、著しく価値に影響を与える要因があるにもかかわらず、その減価要因が反映されていないなどの場合が該当します。
こちらも時価の立証を必要とします。

相続税評価で裁判例、納税者、課税庁の主張、争点は何か

【納税者の主張】路線価方式による評価額は「時価」を超えていることから、土地の評価を不動産鑑定評価額とすべきと主張することです。
【課税庁の主張】路線価方式による評価額は適正である（特殊な事情が認められる場合では課税庁の依頼した不動産鑑定評価額によって評価すべき）とする主張です。
判例の争点は、土地の評価について、相続税評価額は適正か否か、納税者側鑑定評価書と課税庁側鑑定評価書のどちらかを採用するかです。

判例からみる「著しく低い価額とは」

低額譲渡について、判決例を掲載します。

判例1.土地は相続税評価を基本に、土地建物は一体として評価という事例（平15.6.19裁決　裁事65・576）

結論

本件は相続税評価額を上回っており「著しく低い価額の対価」に当たらない。

判断理由

・時価の判断について「相続税評価額」という指標をどのようにとらえるか

時価とは客観的な交換価値を示す価額であり、個別に評価すると、評価方法等により異なる評価額が生じる。
しかし、個別に評価すると課税庁の事務負担が重くなり、課税事務の処理が困難となるおそれがある。
このため課税実務上は、財産評価の一般基準が財産評価基本通達により定められ、画一的な財産評価が行われている。

・土地建物一括譲渡の場合の時価とは

低額譲渡にあたるかは、事情、対価、市場価格、相続税評価等を総合的に勘案して決めるべきである
土地建物の譲渡があった場合個々の財産で評価すべきではなく、一括して評価すべきである。総額で判断すれば今回の取引は低額譲渡にあたらない。
追記
低額譲渡の判断は土地の場合は路線価を基本にした相続税評価で足りるとの見解を示している。
土地建物一括譲渡の場合には土地は土地、建物は建物として、分けて時価を考えるようなことはしないという見解を示している

判例1の不動産の時価

判例2.相続税評価額の２分の1は低額譲渡、その判断基準は（横浜地判昭57・7・28税資127・494）

結論

本件土地の売買価格と相続税評価額は開差があり、低額譲渡である。

判断理由

・所得税法についての解釈とは低額譲渡は当てはまらない。
・実勢価格、譲受の事情等を考慮し、形式的には売買であるが、実質的には贈与であることから贈与税の課税となった。
追記
・本件判例は相続税評価の２分の1程度の譲渡は低額譲渡であると示している。
・本件判例は事情の異なる事例ごとに、個々に低額譲渡は適用の可否を判断すべきと示している。
（親族間の取引にあたっては、「著しく低い価額」でないことを第三者に明確に説明できる資料を整えておくことが重要である。）
※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

判例3.調停解決で借地人が底地を購入したが、低額譲渡と判定された事例（平12.6.29裁決　裁事59.226）

結論

調停の場で示された価格が時価と異なる場合には、土地（底地）の時価に基づいて本件規定の適用が判断されるべきである。

判断理由

・調停の場の解決金額は時価ではない。
・課税庁の周辺類似の基準地の価格に国税庁の借地権割合を掛けて求める方法は手堅い方法のひとつである
・土地は名義は違えど、地主（Ｃ）には土地は借地人（Ａ）のものだという認識があり、親族であるという認識に基づいて低廉な価格で合意したと認められる。
・低額譲渡は親族間にのみ適用されるというとはしていない。
※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

判例4.建物がついている土地だけを親族に売買して底地(貸宅地)の売買とすることはできません（平14.3.28裁決　裁事63・508）

結論

底地ではなく貸家建付地として算定した価格が時価が相当であり、本件価格は著しく低い価格である。

判断理由

・売却時に父は土地と建物を所有しており、借地権は有していない。
・父は通常支払うべき権利金を支払っていない、また、地代は固定資産税と同額であり、通常支払うべき地代を支払っていないことから、使用貸借と判断すべきである。
・娘の夫は家賃を払っているから貸家とみるのが妥当である。
・貸家建付地とするならば、更地価格に借地権割合と借家権割合を考慮した評価が妥当であり、著しく低い価格の譲渡であり、本件は低額譲渡にあたるといえる。

追記
・娘と父は底地の売買と主張しているものの、底地の売買としても売買の段階で何を基準に売買価格を決めていたのかが明らかではないことから、主張に無理がある。
・判例は土地に借地権が存在するか一定の判断基準を示しております。
・「通常支払うべき権利金を支払っていないことに加え、固定資産税と同額の賃貸借料は、土地の賃貸借ではなく、使用貸借であるため、借地権はないと判断したものである。（使用貸借通達）」
※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

判例5.時価とはなにか。時価より単に低い価格は相続税法７条の低額譲渡に当たるのか（東京地判平19・8・23税資257・順号10763）

結論

相続税評価額を対価とする土地の譲渡は、原則として「著しく低い価額」の対価による譲渡とはいえないから、本件規定の適用はない。

判断理由

・時価とは何か。相続税評価額は時価なのか。

相続税法22条の時価と同じく、客観的な交換価値と解すべきである。
相続税法22条の時価を相続税評価額と同視する必要はない。
著しく低い価額の反対解釈として単に「低い価額」での譲渡は課税しないと解釈すべきである。
税負担公平の観点から見逃せないほど時価と、かい離した場合に限って課税すると解釈すべきである。
著しく低い価額の対価とは経済合理性がないことが明らかなものと解される。
その判定は不動産の種類、性質、取引価格の決まり方、取引の実績に応じて行うべきである。

相続税評価額（路線価）が地価公示の80％という割合は、社会通念上、著しく低い価額とは見られていない。
例外として、何らかの事情で相続税評価額が時価の80％よりも低くなっており、それらが明らかになっている場合に限って「著しく低い価額」の対価による譲渡になり得る。

追記
・個人間取引であっても、相続税評価額＝取引金額でよいかどうかは種々の見解があり、本判決の結論を一律に適用できるものではないと考えられる。
・実務上は個別に慎重な検討が必要となると思われる。

※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

失敗しない不動産鑑定士の選び方

不動産鑑定士事務所はたくさんありますが、「どこに依頼しても同じ」というわけではありません。
不動産鑑定評価の費用だけで、不動産鑑定事務所を選ぶと後悔することがあります。
依頼した後に後悔しないためにも、「失敗しない不動産鑑定士の選び方」を知っておきましょう。

1.不動産売買等の取引についても、経験があるかどうか

不動産売買等の取引の経験があるかどうか、または、流れを理解しているかどうかを確認ください。
お客様が関連会社売買や親族間売買でお悩みの中で、不動産鑑定評価をご依頼いただいたと思います。
不動産売買の取引の理解がなければ、お客様の悩みの解決が出来ない可能性があります。
例えば、親族間売買にあたって、売買契約書はどうするのか。
売買代金は住宅ローンか現金なのか、どうするのか。
測量や登記はどうするのか。
そこで、「不動産売買の流れはわかりますか」という質問してみてください。

2.得意な地域はどこか

不動産は地域性や相場があります。
地域の事情がわかっている鑑定士の方がよりよいと思います。
そこで、「得意な地域はどこか」「依頼する地域については評価経験はありますか」を質問してみてください。

3.事務所が得意とする問題解決、専門とするものはなにか

もちはもちやに焼かせろということわざがあります。
そこの事務所が得意な問題解決、専門とする評価は、なにか聞いてみましょう。

4.ホームページがあるかどうか

一般の方に事務所の存在を知ってもらうには、主にホームページを持っているか、広告をする必要があるのですが、ホームページも広告も行わず、公的な評価のみを行っている不動産鑑定士もおります。
ホームページや広告を行っていない事務所は、一般のお客様に接触しておらず、民間の問題を解決する力が、弱い可能性があります。
その事務所が「民間の不動産問題解決に強いかどうか」と質問してみてください。

5.少なくとも民間の不動産評価の実務経験が100件以上の評価経験があるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

6.実務経験が5年以上あるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

7.不動産鑑定費用が明確であるかどうか

費用が明確な方が納得して相談や依頼ができます

私たちの7つの特徴

1.税務署の考え（財産評価基本通達）と鑑定評価の違い、裁判判例を意識して鑑定評価をおこなっております

税法では土地については時価で評価するとして定めておりません。
相続財産の評価については、あらかじめ課税庁が財産評価基本通達を定め、課税実務においては、この通達により評価が行われるのが一般的です。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
この規定が存在することにより、どのような場合に通達によらない評価が行われるか不透明となり、納税者の法的予測可能性・法的安定性が著しく阻害されております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。
通達によらない評価は二つの理由により行われます
1.【課税庁主体】課税庁が通達による評価が著しく不当で低額すぎると判断した場合には、納税者の租税回避を否認するために、通達によらない評価を主張します。
2.【納税者主体】通達に従って評価した金額が、「時価」を超えていた場合（いわゆる逆転評価）となる場合、納税者は本来払わなくて良い税負担を負うことになるために通達によらない評価を主張します。
実務では納税者の租税回避のために課税庁が通達によらない評価総則６項を多く適用します。
納税者が通達によらない評価（主に鑑定評価）を認識していないために、利用される頻度は少なくなります。

当事務所では、納税者が主張した通達によらない評価（主に不動産鑑定評価）が認められた点、認められなかった点について、判例を収集することにより、納税者はどのような手法により時価を立証し、通達のどの部分の不合理性を主張・立証すべきかを研究しております。
この背景には、鑑定評価書といえども根拠がなければ適正な時価とはみなされないからです。
また、納税者の選択肢を増やすためにも、判例等の情報発信も行っております。

2.低額譲渡を避ける不動産の時価の評価はお任せください

長野県および諏訪地域では、過去10年間大幅に下落しており、人口の減少にともない、今後も下落していきます。

国勢調査結果（人口）

公的土地価格の推移（地価公示、基準地地価）

今後も人口の減少にともない、長期的に地価は大幅に下落していきます。
利益が出ている法人様は関連会社へ時価で不動産を売却して、含み損を出し、現金を確保する方法がございます。
時価がいくらであるかを、証明するために不動産鑑定評価書をご活用ください（低額譲渡をさける時価の判定）。
当社では不動産鑑定評価費用をかけてもお客様にメリットを得てもらうために、税務署の評価（財産評価基本通達）では、不動産はどのように評価されるのか、不動産鑑定評価との違いはあるのかについても研究させていただいております。
不動産鑑定評価書の作成にあたって不動産鑑定評価費用は、一般的に考えると決して安い金額とは言えません。
不動産の大きさ等により個別に異なりますが法人の関連会社取引においては不動産鑑定評価書を証拠に不動産を償却したり、評価損を出して利益と相殺すれば数百万円の節税となります。
公的価格の地価公示の60％（40％減）の評価になる土地もございます。
つまり、最終的にはお金が外に出ていくのを防ぎ、不動産鑑定評価費用以上の現金が手元に残ります。

3.親族間、関連会社取引の悩みをきいて、個別になにをどう評価して、どう解決するのか個別に一緒に考えていきます

税理士の先生に「鑑定評価をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に親族間売買の参考のための鑑定評価の相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
税理士の先生は、税の専門家で、不動産評価の専門家ではありませんから、不動産評価については、不動産鑑定士ほどは詳しくはありません。また、不動産の専門家でもありませんから、その後の権利関係をどうすれば良いのか、トラブルが生じないのかまでは、不動産業者ほどは詳しくはありません。
当事務所は不動産評価と不動産取引の専門家である、不動産鑑定士、宅地建物取引士です。
親族間、関連会社の悩みによって、解決策のためには、なにをどのように評価し、契約書はなにを用意するのかが変わってきます。
また、解決の一助になればと思い、お悩み、解決事例を積極的にホームページにアップしていきます。
たとえば、建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが、という相談を受けたとします。
建物評価をどうするのか、借地関係はどうするのか、借地権の対価はあるのかないのか、地代はどうするのか、お話を聞きながら、問題はないのか、あれば、どのように解決できるのか、個別に一緒に考えていければと思います。

4.親族間、関連会社の不動産売買は借地と底地の時価の問題です

親族間、関連会社で、土地だけ売買する、建物だけ売買する等が多く見受けられます。
つまり、親族間、関連会社で不動産の売買は、借地権付建物や貸宅地（底地）をいくらで売買するのかという問題でもあります。
そこで、当事務所では低額譲渡の判定にあたっては特に借地と底地についても力を入れております。
借地、底地、建物の親族間、関連会社の時価でお困りになりましたら、ご相談ください。

5.税理士の先生と連携し広大地判定に取り組んでおります

広大地の要件をクリアすると広大地補正率に基づき、面積に応じて広大地評価の適用を受けることが可能となります。
広い敷地であるほど、補正率は高くなり、評価減が見込まれ、個人の親族間売買、相続、贈与等に大幅にメリットがあります。

※広大地補正率は、0.35を下限とします。

国税庁の統計によると、2012年には更生の手続きで４４１億円の相続税が還付されています。
「ほとんどが土地評価の見直しに伴うものとみられます」（田川税理士、日経新聞コラムより）
当社と提携している税理士の先生とお話しすると、広大地評価を適用せずに、相続の申告を行っている例が多くみられ、評価見直しの更生請求を行っているとの話がありました。
広大地の概念には不動産鑑定評価がベースにあり、税理士の先生には理解しがたい部分があり、あまり普及しておりません。
つまり不動産鑑定士が積極的に取り組む業務です。
当事務所では税理士の先生と連携し、広大地判定に取り組んでおります。
また広大地で連携していただける税理士の先生も幅広く募集しております。

6.諏訪地域の不動産問題解決に一番力を入れております

当事務所は諏訪盆地の茅野市に事務所が所在しており、不動産鑑定に加えて、不動産売買も取り扱っております。
長野県の中でも一番精通している諏訪地域（岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村）の不動産問題（低額譲渡、地代、借地、底地、遺産分割、相続、離婚問題）に特に注力して解決していきます。
不動産売却にも自信がございます（不動産売買仲介の対応地域は、地元の諏訪地域（茅野市、原村、富士見町、諏訪市、岡谷市、下諏訪町）限定とさせていただきます）。
司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。

7.330件以上の評価実績、12年の不動産の実務経験

これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます

>>当事務所の7つの特徴はこちら

親子間、夫婦間の親族間不動産売買、時価算定、鑑定評価お任せパック料金のご案内

下記のサービスをご依頼頂ければ、不動産の適正な時価を鑑定評価を判断できます。
適正な時価で不動産を売買すれば、銀行へ融資をしてもらうのにも適切な資料になりますし、確定申告時等に税務署への説明をするのにも適切な資料となります。

※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間１１月から３月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします。

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産売買契約書作成サービス費用

さらに、親族関連や関連会社で不動産取引を行う際は、金融機関の融資がない場合、不動産売買契約書、金銭貸借消費契約書、返済予定表を最低限作成することが必要です。
当社では不動産売買契約書の作成についてふたつのサービスをご用意いたしました。
不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス。

不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス2つのサービスの基本報酬（費用）、サービス内容は以下のとおりです。

※1第三者との売買の場合は通常の不動産仲介の報酬となります。
※2当該サービスは不動産鑑定評価をご依頼いただいた方のみのサービスとなります。

>>サービス内容・料金についてはこちら

広大地簡易判定、その後の対策提案のご料金

下記のサービスをご依頼頂ければ、机上で広大地の机上判定を行い、その結果に基づき、今後の対策について提案いたします。

広大地簡易判定の結果と今後の対策、費用の目安（消費税別）

不動産鑑定評価、ご依頼の流れ

1.お問合せ

まずは、お電話かメールにてお問合せください。

不動産の住所（又は、地番）、依頼目的、ご利用方法、提出先、不動産の状況（どんな利用状況か）、いつまでに不動産鑑定評価書が必要なのかを記載または連絡いただけると、お打合せがスムーズに進みます。
※お電話がつながりづらい場合には、お手数ですが時間をおいておかけ直しいただくか、メールにてお問合せいただければ幸いです。

2.無料相談

無料相談をご希望の場合には、日程調整を行い、無料相談のお日にちを決定いたします。
当事務所ホームページをご覧になり、お問合せいただく遠方のお客様でお電話でご相談いただく方が多いです。
必要であれば訪問させていただきますし、ご来店いただくことも可能です。
お客様の抱える課題や問題点、ご予算、不動産の現状等を整理して最適な不動産鑑定評価書の活用を、ご提案いたします。

3.必要書類のご用意のお願い

お手元にございましたら以下の必要書類をお願いいたします。

• 住宅地図
• 公図
• 測量図
• 土地建物謄本
• 固定資産税納税通知
• 固定資産評価証明
• 建物図面
• 建物の請負契約書又は建物建築の領収書
• リフォーム資料
• 賃貸契約書

※必要書類が、どんなものか分からない。お手元にない場合は、ご相談ください。

4.お見積り、ご依頼、ご発注

納期、評価方法を含めて、お見積り※を提示いたします。
（※最短即日でお見積りをお出し致します。）
ご提案内容、お見積りに、ご納得いただけましたら、契約となります。
日本不動産鑑定士協会の標準である「価格等調査業務依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」をご郵送いたします。
依頼書兼承諾書に署名・捺印いただき、ご返信いただきます。
承諾書が当事務所に届きましたら不動産鑑定評価書の作成の作業を開始いたします。

5.不動産鑑定評価書の作成開始

• 依頼目的にあった不動産鑑定評価書の作成を開始します。
• 建物がある場合、不動産の内覧の際に立ち会いをお願いしております。
• 事前に内覧の日時をご相談させてください。
• 通常、不動産鑑定評価書の作成に3週間程お時間をいただきますが、最短で5営業日で作成いたします。
• 不動産鑑定評価書発行、納品の前に中間報告をさせていただきます。

6.不動産鑑定評価書の発行・納品、完了

鑑定評価書・意見書に署名・捺印の上、発行いたします
鑑定評価書の発行後、不動産鑑定表費用のお支払となります。
不動産鑑定評価書納品後、1か月以内のお支払をお振込み※でお願いしております。
※お振込み料はお客様負担でお願いしております。

>>ご依頼の流れについてはこちら

低額譲渡についてよくある質問

鑑定評価額に80％を掛けて時価として税務署に提出できますか

鑑定評価額の80％は時価として提出はできません。

相続税における評価割合は、公示価格の80％の水準とされております。
すなわち、公示価格の80％を評価額とすることは、鑑定評価の80％水準とすることに近く、個別に納税者が依頼した鑑定評価に80％を乗じて、時価を算出する方法が考えられます。
国税不服審判所平成7年1月31日裁決（裁決事例集49巻408頁）において、納税者は相続開始時における本件土地の実勢価格を不動産鑑定士による鑑定により求め、これに平成3年（当時）の評価水準70％、現在は80％を乗じた金額を本件土地の自用地としての価格に置き換えて本件土地を評価すべきと主張しました。
この点につき裁決は、路線価の評価において評価水準を考慮する理由を、相続税等の課税に当たって路線価が1年間適用されることから、その間の地価変動にも耐え得るものであることの必要性など評価上の安全性等を考慮して取り入れられたものに対して、個別の鑑定評価は、鑑定人が公示価格との均衡を考慮しつつ、本件土地の特殊性を斟酌したうえで、求めた正常価格であって、これに評価水準を乗じなければならない理由はないとして、評価水準を乗じることは認めませんでした。

標準的な戸建分譲地で土地を路線価で親戚に売買したいが低額譲渡は大丈夫か

判例のとおり、路線価での評価は税務署の実務の簡便性の観点から認められております。
路線価は公示価格の80％の水準とされており、公示価格と時価がほぼ同じ水準であれば、時価より低い価格ですが、著しく低い価格でないことから、低額譲渡の指摘を受けない可能性が高いです。問題があります。
ただし、公示価格より時価が高い場合の路線価での売買は、時価の80％より低い、著しく低い価格とされ、低額譲渡の指摘を受ける可能性があります。
安全な水準は近くの地価公示や地価調査の価格の水準で売買することだと思われます。

親族間で建物の売買を行いたいのですが、低額譲渡およびその他の問題点があれば教えてください

基本的な考え方

・建物は時価で売買を行い。
・親子間・親族間で土地を無償で貸す。
・土地は借地ではなく、「使用貸借」というものにあたります。
・土地については税務上は権利金、地代の授受がなかったことをそのまま認めて、課税関係は一切生じないとしております。
・この場合、親族間で使用貸借に関する確認書を結んで、親族間や税務署も含めトラブルを防ぐことが必要となると思われます。
・ただし、土地は借地権付きの土地（底地、貸宅地）ではなく、更地として評価されます。
・土地の賃貸借契約を結び、相当の地代を親族間で払えば、借地権が成立することになります。

土地の使用貸借の存続期間

・借地借家法の適用はなく期間が終了すれば終了となります。
・借地期間を定めていなければ、建物が老廃するまでが使用期間と考えるのが妥当です。

使用借権の特徴

・無償で借主が恩恵的な利益を受けるものであることから賃借権に比べて弱い権利です。
・使用借権は人間的なつながりであり、使用者がなくなれば終了するのが原則である。
・地主が第三者に土地を売却すれば使用借権は新地主に対抗できません（借地を返還しなければなりません。）

使用借権の評価

・使用借権は弱い権利であり、ゼロという方もいらっしゃいます。
・税務上、相続税基本通達（昭48.11.1，直資2-189）では土地の使用貸借にかかる使用権の価値はゼロとして取り扱うとしております。
・しかし、弱い権利ですが、約束した期間は土地を無償で利用できる経済的利益があることから、価格が存在すると考えるのが通常である。
・弱い権利であることから借地権、定期借地権の価格よりは低くなることは当然です。

使用借権の評価方法

相当の地代から求める方法、借地権割合から求める方法、場所的利益から求める方法

建物の評価方法、建物価格＝再調達原価　-　減価修正

建物価格は新たに調達したらいくらかというものから、減価修正するというところは変わりません。
20年経てば、価値がないという形式主義をなくし、市場性を反映するために見かたが細かくなりました。

建物を躯体・仕上げ・設備に分けて再調達原価の算定、減価修正

建物を躯体、仕上げ（内部仕上げ、外部仕上げ）、設備に分けて再調達原価の算定、減価修正を行います。
今までは躯体70％、設備30％というように大雑把でした。
これからは躯体70％、設備20％、仕上げ10％というように細かくなっていきます。
割合も用途や現況のリフォームにあわせて個別に考える必要になります。

経過年数　＋　経済的残存耐用年数　＝　耐用年数

20年が戸建住宅の耐用年数と考えないで、
経過年数20年　＋　経済的残存耐用年数10年　＝　耐用年数30年　と考えます。
経済的残存耐用年数は市場性を踏まえて評価します。
周辺の中古住宅では建物にどれだけ価値を観て、取引が成立しているか考える必要があります。

観察減価法も必ず併用

耐用年数に基づく方法だけでなく、観察減価法も必ず併用となります。
観察減価法の適用は市場性を考慮して、減価をします。
これも周辺の中古住宅の取引を外観から観察して見た目の市場性を考える必要があります。

建物評価方法のまとめ（建物評価は形式ではなく市場性を観て評価）

築20年経てば建物の価値は0ではなく、実際に中古市場ではどのように建物の価値を観ているのかを考えて評価する必要があります。
建てたときの建物価値、その後のリフォームや管理の状態も評価にあたって重要になります。
中古住宅で築年が経過していても、買主が価値を見出していれば価値を評価するということです。
中古住宅の不動産鑑定評価でお悩みがありましたらご相談ください。

建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権、定期借地権の比較表

使用借権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い

借地権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い（通常の地代の支払いのある場合）

不動産鑑定評価書があれば税務調査で100％是認されますか

残念ながら100％是認はされません。
しかし、不動産鑑定評価書を用意することで以下のメリットがあります。
低額譲渡と認定されにくくなる、税務調査に対抗できる
親族間、関連会社売買は、税務調査で狙われやすくなります。
不動産鑑定評価書があれば税務署が鑑定評価書が間違っていると証明できない限り、評価書の評価額の売買を否認できません。
したがって、税務調査の対抗手段としても不動産鑑定評価書をおすすめします。
また、例え、否認されても、全て否認されるケースは少ないようです。

親族間で不動産等の譲渡した場合に適用できる所得税等の課税の特例措置どのようになりますか。

資格者のご紹介

朝倉　宏典

代表：朝倉宏典

• 保有資格：不動産鑑定士、宅地建物取引主任者
• 名前：朝倉宏典
• 所属：一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
• 登録番号：第8446号
• 経歴：平成１３年　不動産鑑定士二次試験合格
  平成１４年４月　日本中央地所株式会社入社
  平成１４年４月～平成１６年７月　東京、神奈川の新築分譲マンションの企画担当（用地仕入・販売企画）
  平成１６年８月　三井不動産販売株式会社入社
  平成１６年８月～平成２１年３月　全国の不動産鑑定評価を担当
  平成２１年４月～平成２４年４月　三井のリハウス田園調布店にて、世田谷、目黒、大田区の城南地区の土地・戸建中心の売買仲介担当
  平成２４年６月　八ヶ岳ライフ株式会社設立
  平成２５年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当
  平成２６年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野、富士見町固定資産評価替担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当

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