あなたはこんなことでお悩みではありませんか？
- 不動産鑑定評価書の発注前にとことん打合せをして発注するかどうかきめたい
- 関連会社間、関係役員の間で不動産を売買が目的なので、その後の手続き（契約、測量、登記等）もお願いしたい
- 諏訪地域（諏訪市、茅野市、岡谷市、下諏訪町、原村、富士見町）で不動産鑑定士を探している。
一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。
注意ください！ご自身のみでは低過ぎる価格で売買されたと指摘されることがあります
関連会社、親族間で不動産を売買する場合は時価より著しく低い価格で不動産売買を行うと、贈与した、利益をだしたと税務署にみなされます。
そのため、関連会社、親族間で不動産を売買する場合は時価で不動産を売買する必要があります。
インターネットや本を読んで時価を、不動産鑑定士に頼まずに、ご自身で証明しようと思われているかたも多いと思います。
つまり不動産の時価がいくらなのかを自身で書類を作成して証明しようとされる方もいらっしゃいます。
しかし、時間と労力の無駄に終わってしまうことが多いようです。
時価の立証方法としては、いくつかありますが、ご自身で行う証明方法は（近く土地は●●円で決まったから、自分のうちの土地は△△円と思われる。）は、根拠が明確でないとして判例で否認されるケースが多くあります。
このように、個人で時価を立証するのを、専門家に頼まずに行うことは信頼性が薄いようです。
時間や手間だけかかって、税金だけとられてしまうということがありますので、時価の立証でお困りになりましたら、まずは不動産鑑定士にご相談いただくことをお勧めいたします。
不動産の適正な時価とは
不動産の適正な時価とは裁判所の評価判例等によりますと
「不特定多数の当事者間の自由な取引において」「通常成立する客観的な交換価値」とされております。
「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは
「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは、その売買情報は一般公開され、売手と買手が競合し自由に取引される不動産市場で行われた取引を言います。
「通常成立する客観的な交換価値」とは
「通常成立する客観的な交換価値」とは、特殊な事情（買い進み、売り惜しみ）がない、だれにでも当てはまる客観的な交換価値を言います。
参考までに4つの公的指標について掲載させていただきます。
| 評価の目的 | 評価機関 | 評価時点 | 価格水準 | |
|---|---|---|---|---|
| 地価公示価格 | 取引価格の指標等 | 国土交通省 | 1月1日（毎年） | 適正な時価 |
| 基準地価格 | 取引価格の指標等 | 都道府県知事 | 7月1日（毎年） | 公示価格と同一水準 |
| 相続税路線価 | 相続税及び贈与税の評価基準 | 国税局長 | 1月1日（毎年） | 公示価格の80％程度 |
| 固定資産税路線価等 | 固定資産税、不動産取得税、登録免許税 | 市町村長 | 1月1日（３年ごとの基準年） | 公示価格の70％程度 |
失敗しない不動産鑑定士の選び方
不動産鑑定士事務所はたくさんありますが、「どこに依頼しても同じ」というわけではありません。
不動産鑑定評価の費用だけで、不動産鑑定事務所を選ぶと後悔することがあります。
依頼した後に後悔しないためにも、「失敗しない不動産鑑定士の選び方」を知っておきましょう。
1.不動産売買等の取引についても、経験があるかどうか
不動産売買等の取引の経験があるかどうか、または、取引の流れを理解しているかどうかを確認ください。
お客様が関連会社売買や親族間売買でお悩みの中で、不動産鑑定評価をご依頼いただいたと思います。
不動産売買の取引の理解がなければ、お客様の悩みの解決が出来ない可能性があります。
例えば、親族間売買にあたって、売買契約書はどうするのか。
売買代金は住宅ローンか現金なのか、どうするのか。
測量や登記はどうするのか。
そこで、「不動産売買の流れは、わかりますか」という質問してみてください。
2.得意な地域はどこか
不動産は地域性や相場があります。
地域の事情がわかっている鑑定士の方がよりよいと思います。
そこで、「得意な地域はどこか」「依頼する地域については評価経験はありますか」を質問してみてください。
3.事務所が得意とする問題解決、専門とするものはなにか
もちはもちやに焼かせろということわざがあります。
そこの事務所が得意な問題解決、専門とする評価は、なにか聞いてみましょう。
4.ホームページがあるかどうか
一般の方に事務所の存在を知ってもらうには、主にホームページを持っているか、広告をする必要があるのですが、ホームページも広告も行わず、公的な評価のみを行っている不動産鑑定士は多数おります。
ホームページや広告を行っていない事務所は、一般のお客様に接触しておらず、民間の問題を解決する力が、弱い可能性があります。
その事務所が「民間の不動産問題解決に強いかどうか」と質問してみてください。
5.少なくとも民間の不動産評価の実務経験が100件以上の評価経験があるかどうか
経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります
6.実務経験が5年以上あるかどうか
経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります
7.不動産鑑定費用が明確であるかどうか
費用が明確な方が納得して相談や依頼ができます
私たちのの特徴
1.鑑定評価の正式なご依頼の前の相談で鑑定評価書が本当に必要なのかどうか話し合います
鑑定評価書を使わなくても公的な指標で時価を証明することができます。
公的な指標を使った方が、お客様にとって有利なケースもあります。
鑑定評価書は発行にお金がかかります。
本当に必要なのかどうか、代替手段の方が良いのではないかを正式なご依頼の前に相談いたします。
もちろん、鑑定評価書が必要な場合もあります。
簡単な質問で鑑定評価書が必要かどうかをチェックする方法がありますので、迷っている方はお気軽にご相談ください。
2.諏訪地域（諏訪市、岡谷市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村）不動産時価評価はお任せください
当事務所は茅野市に事務所を置き、諏訪地域の不動産鑑定評価、民間の鑑定評価、公的評価（取引価格の調査、地価公示、地価調査、相続税評価、精通者意見、固定資産評価）に力を入れております。
長野県の中でも一番精通している諏訪地域（岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村）の不動産問題に特に注力して解決していきます。
司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。
![rosenka-150x150[1]](https://www.naganokantei.net/wp-content/uploads/2017/07/rosenka-150x1501.jpg)
諏訪地域に力を入れており長野日報にも地価について2017年7月に取材を受け掲載いただきました。
県宅地建物取引業協会、県不動産鑑定士協会が実施した不動産市場ＤＩ（業況判断）調査で諏訪地域の業況感が最も悪いが、製造業に回復の兆しがあり、今後も期待される。
岡谷市
市別でみると、岡谷市は2016年にオープンしたレイクウォーク岡谷の影響が現時点ではみられず、プラスの影響は未知数で、今後も注視が必要。
諏訪市
諏訪市は「綿半」や「角上」を中心とする上川、城南地区の路線商業地に医療施設が開業し、背後の分譲住宅も人気が出ている。
上諏訪駅周辺は、19年完成予定の再開発事業の効果に期待が集まる。
茅野市
茅野市は永明小学校周辺の分譲宅地の売れ行きが好調。「ユニクロ」「しまむら」を中心とする横内の路線商業地の集客は多く、背後の住宅地の需要が高い。
一方、学校や商店が近くにない郊外住宅地の人気減少が顕著。
6月オープンの「ドン・キホーテ」、出店予定の「西松屋」の影響に注視が必要だ。（八ヶ岳ライフ代表 不動産鑑定士 朝倉宏典）
3.不動産鑑定評価書が有効でないと思われる場合、依頼をお断ります
税理士の先生に「鑑定評価をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に鑑定評価の相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
果たして本当に撮る必要があるのかどうかを、ご相談を受けたときにうかがいます。
公的指標で不動産を評価した方が良いケース、評価額が変わらないケースでは、鑑定評価書は取得不要と考えております。
不動産鑑定評価書は、不動産の個別事情により時価が公的指標で評価したことよりも低いケース（時価が公的評価より低い）に取得をおすすめしております。
なお、当社では財務諸表に関する鑑定評価（不動産を売買等により移転せずに帳簿価格を時価に変更する鑑定評価）をお受けすることはできません。
4.土曜日も営業しております
当社は不動産売買の仲介業務も行っておりますので土曜日も通常営業しております。
お客様の仕事がお休みの土曜日にお電話いただければ対応いたします。
5.売買が概ね合意できているが最後に価格と手続きがわからない方向け、簡易鑑定（調査報告書）と売買契約の組み合わせ
空き家の購入を持ちかけられたが、価格と手続きをどうすれば良いかわからない。
隣地の土地の購入を持ちかけられたが、価格と手続きをどうすれば良いかわからない。
売買が親族または隣地の方で同意ができているが、価値がないので不動産仲介業者は取り扱いをしない。
税務署にも裁判所に提出する必要はないので、正式な鑑定評価書は必要ない。
ただし、打診された価格が正しいのかどうか、相続登記や売買契約書の作成も行わなくてはいけない。
当事務所では、相手方と概ね合意ができそうであるが、最後の価格と手続きがわからないという方向けのサービスを行っております。
詳しくは下の料金表をご覧ください。
6.不動産鑑定士朝倉が全ての電話に対応します
「担当が外出しております！」という不測の事態を防ぐために、スタッフが電話をとることはせずに、お電話には全て不動産鑑定士である朝倉が受信対応いたします。
お電話が受けられない場合は折り返し連絡申し上げます。
7.400件以上の評価実績、16年の不動産の実務経験
これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます
料金のご案内
不動産鑑定評価書作成サービス費用・料金
低額譲渡の不動産鑑定評価に関する2つのサービス（不動産鑑定評価・不動産調査報告）のうち、基本報酬（費用）は以下のとおりです。
低額譲渡の判定に関しては公的信用力がある不動産鑑定評価をお勧めします。
| 不動産調査報告書(簡易鑑定) | 不動産鑑定評価書 | |
|---|---|---|
| 総額 | 20万円 | 30～40万円 |
| 公的な場面で使えるか | ・使えない | ・使える |
| こんなお客様に向いています |
・価格を知りたい（だけの）場合 ・社内資料として売買の参考としたい等 |
・生前贈与・親族間取引で適正価格が知りたい ・関連会社取引で適正価格が知りたい ・税務調査に備えて適正価格を知りたい ・決算で償却するので適正価格を知りたい ・相手との交渉で適正な賃料を知りたい等 |
※弊社ではお客様の状況に合わせて「不動産調査報告書（簡易鑑定）で十分なのか、不動産鑑定評価書が必要なのか？」をお伝えいただくこともできます。
お気軽にご相談ください。
※上記の金額は、税別の表示です。
※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間１２月、１月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします。
簡易鑑定（調査報告書）と売買契約の組み合わせ
| 不動産売買時の簡易鑑定（意見書、調査報告書） | |
|---|---|
| 料金（税抜総額） | 30万円（調査報告書のみのご依頼は20万円） |
| 含まれるサービス内容 |
・無料相談→お電話で無料相談（簡易鑑定で足りるのか、どのような事情があるかお聞きします。） ・話し合いのための不動産調査報告書、意見書を作成 ・売買契約書、重要事項説明書を作成 |
| ※簡易鑑定（調査報告書）が必要な理由 |
当事務所では空き家を親族間で売買したい、隣地の方に不動産の購入を求められたが、いくらで買えば良いか、合せて不動産の契約の段取りをどうすれば良いか知りたいという相談が寄せられます。 そんな方のための価格査定と売買契約書、重要事項説明書を合せたサービスです。 売買が売主・買主の双方で概ね合意できていることが条件となります。 |
※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間１２月、１月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします。
不動産鑑定評価、ご依頼の流れ
1.お問合せ
まずは、お電話かメールにてお問合せください。
090-4204-2349
今すぐ、お気軽にお電話ください。
担当者が丁寧に分かりやすく対応いたします。
【対応時間：9：00～17：30】【休日：水日祝日】
メールでのお問い合わせはこちらをクリック
不動産の住所（又は、地番）、依頼目的、ご利用方法、提出先、不動産の状況（どんな利用状況か）、いつまでに不動産鑑定評価書が必要なのかを記載または連絡いただけると、お打合せがスムーズに進みます。
※お電話がつながりづらい場合には、お手数ですが時間をおいておかけ直しいただくか、メールにてお問合せいただければ幸いです。
2.無料相談
無料相談をご希望の場合には、日程調整を行い、無料相談のお日にちを決定いたします。
当事務所ホームページをご覧になり、お問合せいただく遠方のお客様でお電話でご相談いただく方が多いです。
必要であれば訪問させていただきますし、ご来店いただくことも可能です。
お客様の抱える課題や問題点、ご予算、不動産の現状等を整理して最適な不動産鑑定評価書の活用を、ご提案いたします。
じつは、それが無料相談をうける私の立場です。
ある程度私を信用してくださらないと、同様にお手上げです。
言葉を換えれば、あなたにとって将来価値があるかもしれないものをご提案させていただくために、ほんのいくつか質問をさせていただきます。
質問の中で答えにくいものがございましたら、答えなくても結構です
もちろん、ご相談内容は、ほかの誰にも話しません。
3.必要書類のご用意のお願い
お手元にございましたら以下の必要書類をお願いいたします。
- 住宅地図
- 公図
- 測量図
- 土地建物謄本
- 固定資産税納税通知
- 固定資産評価証明
- 建物図面
- 建物の請負契約書又は建物建築の領収書
- リフォーム資料
- 賃貸契約書
※必要書類が、どんなものか分からない。お手元にない場合は、ご相談ください。
4.お見積り、ご依頼、ご発注
納期、評価方法を含めて、お見積り※を提示いたします。
（※最短即日でお見積りをお出し致します。）
ご提案内容、お見積りに、ご納得いただけましたら、契約となります。
日本不動産鑑定士協会の標準である「価格等調査業務依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」をご郵送いたします。
依頼書兼承諾書に署名・捺印いただき、ご返信いただきます。
承諾書が当事務所に届きましたら不動産鑑定評価書の作成の作業を開始いたします。
5.不動産鑑定評価書の作成開始
- 依頼目的にあった不動産鑑定評価書の作成を開始します。
- 建物がある場合、不動産の内覧の際に立ち会いをお願いしております。
- 事前に内覧の日時をご相談させてください。
- 通常、不動産鑑定評価書の作成に3週間程お時間をいただきますが、最短で5営業日で作成いたします。
- 不動産鑑定評価書発行、納品の前に中間報告をさせていただきます。
6.不動産鑑定評価書の発行・納品、完了
鑑定評価書・意見書に署名・捺印の上、発行いたします
鑑定評価書の発行後、不動産鑑定表費用のお支払となります。
不動産鑑定評価書納品後、1か月以内のお支払をお振込み※でお願いしております。
※お振込み料はお客様負担でお願いしております。
資格者のご紹介
朝倉 宏典
代表：朝倉宏典
- 保有資格：不動産鑑定士、宅地建物取引主任者
- 名前：朝倉宏典
- 所属：一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
- 登録番号：第8446号
- 経歴：平成１３年 不動産鑑定士二次試験合格
平成１４年４月 日本中央地所株式会社入社
平成１４年４月～平成１６年７月 東京、神奈川の新築分譲マンションの企画担当（用地仕入・販売企画）
平成１６年８月 三井不動産販売株式会社入社
平成１６年８月～平成２１年３月 全国の不動産鑑定評価を担当
平成２１年４月～平成２４年４月 三井のリハウス田園調布店にて、世田谷、目黒、大田区の城南地区の土地・戸建中心の売買仲介担当
平成２４年６月 八ヶ岳ライフ株式会社設立
平成２９年 諏訪市、茅野市、富士見町、地価公示、固定資産評価、路線価のための評価等 担当
追伸：不動産鑑定士をお探しの方へ
不動産鑑定士にご相談いただくことで、不動産売買の信頼性の高い社内検討資料ができわずらわしい作業から解放され、本業により集中していただくことができます。
また、関連会社取引や親族間で不動産取引をした場合、税務調査などを不安に思われている方も多いかと存じますが、社会的証明のある不動産鑑定評価書があれば、そういったご不安も解消できます。
- 社内検討資料で急ぎで簡易鑑定をお願いしたい
- 鑑定評価書まではいらないので簡易鑑定をお願いしたい
- 不動産を購入にあたり価格が知りたいので簡易鑑定をお願いしたい
- 借地権・底地売買にあたり価格が不明なので鑑定評価を依頼したい
- 急ぎで不動産鑑定評価書を作って欲しい
- 親子で不動産を売買するにあたり不動産鑑定評価書を作って欲しい
- 不動産を償却するにあたり不動産鑑定評価書を作成して欲しい
- 決算や確定申告にあたり不動産鑑定評価書を作成して欲しい
- 適正な賃料（地代）を知りたい
- 不動産評価、売買等まとめてお願いしたい
一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
あなたの会社を共に、サポートさせていただければ幸いです。
代表 朝倉宏典
090-4204-2349
今すぐ、お気軽にお電話ください。
担当者が丁寧に分かりやすく対応いたします。
【対応時間：9：00～17：30】【休日：水日祝日】
メールでのお問い合わせはこちらをクリック
不動産鑑定評価対応可能地域
諏訪地域（岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村）
