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ロードサイド店舗に貸してる土地(底地)の不動産鑑定評価

ロードサイド店舗に貸してる土地(底地)の不動産鑑定評価
名前
東京在住 個人様

目的

「親族間で不動産を売買するので、いくらで売買するのが良いか知りたい」とのご依頼でした。
目的を言い換えると、「個人間の低額譲渡あたらないための時価の把握」とも言えます。

>>個人間の低額譲渡あたらないための時価の把握はこちら

評価類型・評価方法

評価の対象はロードサイド店舗に貸してる土地(底地)
事業用定期借地契約を結んでるので、「事業用定期借地契約を結んでいる底地」の鑑定評価となります。

  • 賃貸契約から生み出される収益から求める価格
  • 取引事例から求める価格

を主なものとして鑑定評価を行いました。

評価のポイント

  • 標準的な50坪~90坪程度の住宅の土地ではないので、路線価評価が合わない土地である
  • 収益価格が重視されるので、路線価では価格で価格を判定することが難しい
  • 周辺が店舗のみの完全な路線商業地で商業地として引き合いがある土地ですと開発法による評価減は見込みにくいです。
  • 周辺に住宅があり、仮に更地で売り出せば、敷地規模が大きく、住宅を開発する不動産業者しか買手がいないような土地であれば、評価減が見込めます。

税務評価

鑑定士に評価を依頼しない場合
「底地は通常の取引価格=時価でによって売買しなければならない」という考えのもと
実務的には下記のように評価しているようです。

  • 借地権の取引慣行がないと認められる地域に存する貸宅地(底地)の評価にあたっては借地権割合20%(底地100%-20%=80%)として評価
  • 公示価格100%、路線価80%の関係に着目して路線価で評価したものを80%で割戻し簡便的に時価(公示価格)を求める

鑑定評価の必要性

底地(貸宅地)について、鑑定評価によらない評価をした場合(上記のような税務評価)、敷地規模が大きいこと等の市場減価が織り込まれないため、通常の取引価格よりも高くなるケースが多いです。したがって、このような場合には、鑑定評価額を売買価格の参考のひとつとしてすることも有効と思われます。
親族間・関連会社間で売買をご検討の方で
コンビニや路面店舗や工場に貸している土地(底地)を貸している方で適正な売買価格(時価)を知りたい方はご相談ください。

特に上記のような評価減を見込める土地に該当するかどうか、ご相談ください。

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必要書類(参考)

  • 賃貸借契約書
  • 測量図
  • 公図(ございましたら)
  • 謄本(ございましたら)

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