あなたはこんなことでお悩みではありませんか？

・地主さんから正当な事由がないのに、借地の更地返還を求められ困っている
・借地権者には権利があって、建物とその借地は買い取ってもらえるのではないか
・借地と建物を評価してほしい（いくらで買い取ってもらうのが妥当か知りたい）
・借地と建物を地主さんに買い取ってもらうにあたって、契約書も作って欲しい

一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

注意ください！地主さんと長い関係で正当な評価と意見が言えない事があります

地主さんが更地返還を求めるときは、自分で土地をまとめて売却をしたい等の理由です。
地主さんとしては、親の代から好意で戦後、戦前に安く貸してきたのだから、解体してただで、返して欲しいのが本音です。
また、借地権に価値があったとしても、借地人は地主さんには強く言えない場合が多く見受けられます。

しかし、借地と建物が何百万円または何千万円するのに、解体費を払って、ただで返してしまうのは、おかしな話です。
そこで第三者である不動産評価の専門家である不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定評価書作成し、時価で借地と建物を買取ってもらうのは如何でしょうか。
専門家に依頼すると、不動産鑑定評価書の費用はかかりますが、不動産鑑定評価書や不動産売買契約書の書類作成も全て任せることができますし、段取りや司法書士の手配等の手間もかかりません。

ご自身で行うこともできますが、専門的な知識がないと、どうしても借地人とや地主間ですと、交渉や意見が甘くなり、通常では考えられない安い価格で土地を返却してしまう可能性もありますし、手続きが分からず多くの時間を使ってしまったりします。

このような、適正な時価で土地を買取ってもらいたい、多くの面での負担を少しでも減らしたいのであれば、まずは不動産鑑定士にご相談いただくことをお勧めいたします。

普通借地権とは、そもそも、どんな権利でしょうか

1民法上の借地人は、賃貸人に対し、かなり劣弱な立場に置かれています。

2.借地借家法では、賃借人の立場を強化するための様々規定があります

1.契約期間は最低30年

契約期間は最低30年とされ、仮にこれより短い期間を定めても、その定めに効力はなく、契約期間は30年とされます。一方、30年より長い期間を定めることは当事者の自由です。
そして、契約期間満了後、借地上に建物が存在し、借地人が更新請求をしてきた場合に、賃貸人が契約を終了させるためには、契約更新を拒絶する「正当な事由」が存在しなければならず、正当な事由が存在しなければ、契約は更新されます。
　また、正当な事由があっても、借地人からの更新請求や、借地人が契約期間満了後も土地を使用し続けているのに、賃貸人が異議を述べない時は、契約が更新したものとみなされてしまいます。
更新後の期間は、１回目の更新では20年、それ以降では10年となります。

建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権、定期借地権の比較表

使用借権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い

借地権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い（通常の地代の支払いのある場合）

2.仮に契約終了について正当な事由が認められ、契約を更新せず終了させる場合でも、借地人は賃貸人に対し、土地上に建築した建物等の時価での買取を請求できます。

　この請求をすると、賃貸人の同意がなくても、当然に売買契約が締結されたとされ、借地人は代金を受け取るまで建物の明け渡しを拒むことができます。
なお、借地人の賃料不払いや用法違反（債務不履行）によって解除がなされた場合には、建物の買取は請求できません。

以上のように普通借地権においては、法律上、借地人が手厚く保護されておりますが、現実的には地主さんが交渉上手であったり、勢いがあり適正な時価で買い取ってもらうことができない場合もあります。

私たちの7つの特徴

1.長野県で不動産鑑定と不動産売買仲介を一括でご相談可能なのは当事務所のみ

長野県へ提出されている不動産鑑定事務所の事業実績を確認したところ、不動産売買仲介を手掛けているのは、当事務所のみでした。
不動産売買仲介も業として取り組んでおりますので、不動産鑑定評価に加えて、不動産売買仲介をセットでお受けいたします。
もちろん不動産売却にも自信がございます（不動産売買仲介の対応地域は、地元の諏訪地域（茅野市、原村、富士見町、諏訪市、岡谷市、下諏訪町）限定とさせていただきます）。
司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。

2.諏訪地域の不動産問題解決に一番力を入れております

当事務所は諏訪盆地の茅野市に事務所が所在しており、長野県の中でも一番精通している諏訪地域（岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村）の不動産問題（低額譲渡、地代、借地、底地、遺産分割、相続、離婚問題）に特に注力して解決していきます。

3.低額譲渡を避ける不動産の時価の評価はお任せください

長野県および諏訪地域では、過去10年間大幅に下落しており、人口の減少にともない、今後も下落していきます。

国勢調査結果（人口）

公的土地価格の推移（地価公示、基準地地価）

今後も人口の減少にともない、長期的に地価は大幅に下落していきます。
利益が出ている法人様は関連会社へ時価で不動産を売却して、含み損を出し、現金を確保する方法がございます。
時価がいくらであるかを、証明するために不動産鑑定評価書をご活用ください（低額譲渡をさける時価の判定）。
当社では不動産鑑定評価費用をかけてもお客様にメリットを得てもらうために、税務署の評価（財産評価基本通達）では、不動産はどのように評価されるのか、不動産鑑定評価との違いはあるのかについても研究させていただいております。
不動産鑑定評価書の作成にあたって不動産鑑定評価費用は、一般的に考えると決して安い金額とは言えません。
不動産の大きさ等により個別に異なりますが法人の関連会社取引においては不動産鑑定評価書を証拠に不動産を償却したり、評価損を出して利益と相殺すれば数百万円の節税となります。
公的価格の地価公示の60％（40％減）の評価になる土地もございます。
つまり、最終的にはお金が外に出ていくのを防ぎ、不動産鑑定評価費用以上の現金が手元に残ります。

4.親族間、関連会社の悩みをきいて、個別になにをどう評価して、どう解決するのか個別に一緒に考えていきます

税理士の先生に「鑑定評価をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に親族間売買の参考のための鑑定評価の相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
税理士の先生は、税の専門家で、不動産評価の専門家ではありませんから、不動産評価については、不動産鑑定士ほどは詳しくはありません。また、不動産の専門家でもありませんから、その後の権利関係をどうすれば良いのか、トラブルが生じないのかまでは、不動産業者ほどは詳しくはありません。
当事務所は不動産評価と不動産取引の専門家である、不動産鑑定士、宅地建物取引士です。
親族間、関連会社の悩みによって、解決策のためには、なにをどのように評価し、契約書はなにを用意するのかが変わってきます。
また、解決の一助になればと思い、お悩み、解決事例を積極的にホームページにアップしていきます。
たとえば、建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが、という相談を受けたとします。
建物評価をどうするのか、借地関係はどうするのか、借地権の対価はあるのかないのか、地代はどうするのか、お話を聞きながら、問題はないのか、あれば、どのように解決できるのか、個別に一緒に考えていければと思います。

5.税務署の考え（財産評価基本通達）と鑑定評価の違い、裁判判例を意識して鑑定評価をおこなっております

関連会社、親族間売買の譲渡所得の計算の際に不動産評価額をどう決めるかによって税額は大きく異なります。
関連会社、親族間売買の際には鑑定評価書を作成してもらうのがおすすめですが、鑑定士と税務署の考え（財産評価基本通達）が違うために裁判になり鑑定評価書が問題になるケースがあります。
この背景には、鑑定評価書といえども根拠がなければ適正な時価とはみなされないからです。
ケースによって、判例がある場合は、そちらの判例が優先されるからです。
税務署で通用するためには、税務署の思考回路である財産評価基本通達および判例を理解したうえで鑑定評価書を作成して、申告しないと、税務調査で指摘される危険があります。
そこで、当事務所では、不動産評価に関する財産評価基本通達と判例で、裁判でなにが問題になり、どうして評価書が説得力がなかったのかを理解したうえで、不動産鑑定評価をおこなっております。
また、あわせて、その情報発信も行っております。

6.親族間、関連会社の不動産売買は借地と底地の時価の問題です

親族間、関連会社で、土地だけ売買する、建物だけ売買する等が多く見受けられます。
つまり、親族間、関連会社で不動産の売買は、借地権付建物や貸宅地（底地）をいくらで売買するのかという問題でもあります。
そこで、当事務所では低額譲渡の判定にあたっては特に借地と底地についても力を入れております。
借地、底地、建物の親族間、関連会社の時価でお困りになりましたら、ご相談ください。

7.330件以上の評価実績、12年の不動産の実務経験

これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます

>>当事務所の7つの特徴はこちら

旧法借地権、地主、借地人、土地建物売買、時価算定、鑑定評価、契約、お任せパック料金のご案内

下記のサービスをご依頼頂ければ、借地、建物の適正な時価を鑑定評価を判断できます。
不動産評価の専門家である不動産鑑定士が入れば、話し合いもスムーズに行く可能性が高いですし、納得感がお互いに生まれます。

※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間１１月から３月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします。

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産鑑定評価、ご依頼の流れ

1.お問合せ

まずは、お電話かメールにてお問合せください。

不動産の住所（又は、地番）、依頼目的、ご利用方法、提出先、不動産の状況（どんな利用状況か）、いつまでに不動産鑑定評価書が必要なのかを記載または連絡いただけると、お打合せがスムーズに進みます。
※お電話がつながりづらい場合には、お手数ですが時間をおいておかけ直しいただくか、メールにてお問合せいただければ幸いです。

2.無料相談

無料相談をご希望の場合には、日程調整を行い、無料相談のお日にちを決定いたします。
当事務所ホームページをご覧になり、お問合せいただく遠方のお客様でお電話でご相談いただく方が多いです。
必要であれば訪問させていただきますし、ご来店いただくことも可能です。
お客様の抱える課題や問題点、ご予算、不動産の現状等を整理して最適な不動産鑑定評価書の活用を、ご提案いたします。

3.必要書類のご用意のお願い

お手元にございましたら以下の必要書類をお願いいたします。

• 住宅地図
• 公図
• 測量図
• 土地建物謄本
• 固定資産税納税通知
• 固定資産評価証明
• 建物図面
• 建物の請負契約書又は建物建築の領収書
• リフォーム資料
• 土地、建物賃貸契約書

※必要書類が、どんなものか分からない。お手元にない場合は、ご相談ください。

4.お見積り、ご依頼、ご発注

納期、評価方法を含めて、お見積り※を提示いたします。
（※最短即日でお見積りをお出し致します。）
ご提案内容、お見積りに、ご納得いただけましたら、契約となります。
日本不動産鑑定士協会の標準である「価格等調査業務依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」をご郵送いたします。
依頼書兼承諾書に署名・捺印いただき、ご返信いただきます。
承諾書が当事務所に届きましたら不動産鑑定評価書の作成の作業を開始いたします。

5.不動産鑑定評価書の作成開始

• 依頼目的にあった不動産鑑定評価書の作成を開始します。
• 建物がある場合、不動産の内覧の際に立ち会いをお願いしております。
• 事前に内覧の日時をご相談させてください。
• 通常、不動産鑑定評価書の作成に3週間程お時間をいただきますが、最短で5営業日で作成いたします。
• 不動産鑑定評価書発行、納品の前に中間報告をさせていただきます。

6.不動産鑑定評価書の発行・納品、完了

鑑定評価書・意見書に署名・捺印の上、発行いたします
鑑定評価書の発行後、不動産鑑定表費用のお支払となります。
不動産鑑定評価書納品後、1か月以内のお支払をお振込み※でお願いしております。
※お振込み料はお客様負担でお願いしております。

>>ご依頼の流れについてはこちら

旧法借地についてよくある質問

地主さんから、正当な理由なく、突然、建物を解体し、更地にして返還してくれと言われた。解体費を払わなくてはいけないか

旧法借地権は借地借家法により、手厚く保護されており、地代の滞納、債務不履行がなければ、返還する必要は、ありません。
地主さんが利用したいのであれば、借地と建物を売却することが可能ですので、いくらで売却すれば良いかご相談ください。

地主さんから借地権を買いたい、地主さんから底地を買いたいという相談を受けます。どのような解決策がありますか

旧法借地権は現在も残っており、更地と比べると制限があり、地主・借地人は整理したいと思っております。
そこで、3つの解決策をご提案します。

当事者同士で売買

一方が他方に売却して完全所有権にするというものです。
現実にはどちらも売りたくない、どちらも当事者同士で安く買いたいというのが本音です。
路線価図では借地70％また60％評価の記載が多いです。
借地人が地主に売却するのが一般的ですが、安く買いたい同士で価格を合せるのは大変なことです。
上手く話しあいが付かない、上手く話しあいをつけるために不動産鑑定評価が必要な場合はご相談ください。

同時売却

理想は同時売却です。
片方が当事者以外の第三者に売却するとなると、地主、借地ともに半値以下になります。
これは、更地の価値＞借地＋底地というのが原因です。
借地と底地が同時売却して初めて、更地の完全所有権の価値になります。
高い、安い時期の市場に関係なく、話がまとまるのであれば、完全所有権で同時売却して資産整理をするのが理想と言えます。
当社は不動産売買に力を入れている不動産会社ですので、同時売却の際も売却のお手伝いは可能ですので、ご相談ください。

固定資産交換の特例

同種の固定資産であれば、等価の場合は譲渡税の課税が発生しません。
借地と底地の交換も土地という同種の固定資産なので、特例が使えます。
特例を使って、それぞれが完全所有権の土地を持つという、方法です。
土地と建物は交換できません。
路線価では借地70％また60％という記載が多いです。
地主に不利な旧法によりついた価格なので、配慮をし、5：5で交換するのもひとつの考えです。
路線価に記載のものは形式的なもので実際の時価は、評価してみないと分かりません。
上手く話しあいが付かない、上手く話しあいをつけるために不動産鑑定評価が必要な場合はご相談ください。

>>地主から借りている土地、建物を売却したい、お客様の声はこちら

判例からみる「借地問題」

借地問題について、判決例を掲載します。

判例1.調停解決で借地人が底地を購入したが、低額譲渡と判定された事例（平12.6.29裁決　裁事59.226）

結論

調停の場で示された価格が時価と異なる場合には、土地（底地）の時価に基づいて本件規定の適用が判断されるべきである。

判断理由

・調停の場の解決金額は時価ではない。
・課税庁の周辺類似の基準地の価格に国税庁の借地権割合を掛けて求める方法は手堅い方法のひとつである
・土地は名義は違えど、地主（Ｃ）には土地は借地人（Ａ）のものだという認識があり、親族であるという認識に基づいて低廉な価格で合意したと認められる。
・低額譲渡は親族間にのみ適用されるというとはしていない。
※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

資格者のご紹介

朝倉　宏典

代表：朝倉宏典

• 保有資格：不動産鑑定士、宅地建物取引主任者
• 名前：朝倉宏典
• 所属：一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
• 登録番号：第8446号
• 経歴：平成１３年　不動産鑑定士二次試験合格
  平成１４年４月　日本中央地所株式会社入社
  平成１４年４月～平成１６年７月　東京、神奈川の新築分譲マンションの企画担当（用地仕入・販売企画）
  平成１６年８月　三井不動産販売株式会社入社
  平成１６年８月～平成２１年３月　全国の不動産鑑定評価を担当
  平成２１年４月～平成２４年４月　三井のリハウス田園調布店にて、世田谷、目黒、大田区の城南地区の土地・戸建中心の売買仲介担当
  平成２４年６月　八ヶ岳ライフ株式会社設立
  平成２５年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当
  平成２６年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野、富士見町固定資産評価替担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当

>>職員の紹介はこちら