土地相続評価高すぎない（日経新聞コラムより）

マイホームなどの土地の相続では、国税庁が発表する「路線価」を基にして資産価値を見積もるのが基本です。
実はこの方式で評価すると相続税を払い過ぎる人がすくなくない。
理由としては、道路との著しい高低差、電車の騒音といったマイナス要因がある土地でも、路線価の評価することが多いからです。

相続発生から５年１０か月までなら払い過ぎた分の相続税を返してもらう手続きがあり、専門に手掛ける税理士もおります。
修正申告と不動産鑑定については、下記のコラムをご参照ください。
>>相続税申告、修正申告時における不動産鑑定評価の活用

忌みや高低対象（タックスアンサー）

税務相談への回答などを公表する国税庁の「タックスアンサー」によると「利用価値が著しく低下している」として土地の評価を10％減額できる要因は隣接する墓地など「忌み」のほか道路との著しい高低差、地盤の甚だしい凹凸や震動、騒音、日照の阻害、臭気などです。
建築基準法で規制のある日照を除くと、国税庁は「マイナス要因がどの程度なら減額できるのか」といった具体的な基準を示していない。
このため、相続に詳しい税理士でも過去の申告実績などから判断するしかないか、なにもしないかになってしまいます。

不整形地、がけ地、セットバック（財産評価基本通達）

タックスアンサーを根拠とする10％減額のほか、土地評価の基本的なルールである国税庁の「財産評価基本通達」に基づいて路線価から評価を下げられる土地があります。
「不整形地」「がけ地」道路から敷地を広げる「セットバック」

４４１億円の相続税が還付

国税庁の統計によると、１２年には更生の手続きで４４１億円の相続税が還付されています。
「ほとんどが土地評価の見直しに伴うものとみられます」（田川税理士）
ランドマーク税理士法人（横浜市）の清田代表税理士は「土地の評価は相続の最重要ポイントなのに、しっかりした統一基準がない」と指摘します。
評価を下げられるかどうか気になる土地があるなら路線価に捕われず、土地の相続に十分に知識のある専門家に判断を仰ぎたいとコメントしてます。

不動産鑑定評価書で修正申告

不動産の評価の専門家といえば不動産鑑定士です。
路線価よりも評価が下がるかどうか、まずはご相談ください。

画地条件に問題があるため鑑定評価が活用できる土地の例

• 広大地※

平成16年に広大地の財産基本通達の評価方法が改正され、広大地の評価は相当減額されることになりました。
改正後の広大地に該当しない大規模画地は鑑定評価が活用できます。

• 前面道路2ｍ未満の土地
• 間口の狭い土地
• 傾斜地、崖地、高低差のある土地
• 不整形な土地、特に袋地
• 道路より低い土地または高い土地
• 建築基準法の道路に面していない土地
• 高圧線下地、都市計画道路予定地を含む土地

まとめ

・路線価で相続の申告をして相続税を払い過ぎている人がいます。
・道路との高低差や不整形な形状を評価に反映してないのが原因です。
・タックスアンサー、財産評価基本通達に書いてある項目では少なく、税理士でも判断できない
・評価が下げられると思われる土地がありましたら、路線価に捕われず専門家である不動産鑑定士に相談ください