相続、贈与では、原則、路線価により評価がされます。
また法人税、所得税でも実務では路線価が活用されます。
路線価は30坪～80坪の土地を標準として評価され、地価公示価格の80％水準としてされること、財産基本通達に画地条件や収益価格が適切に反映できないことから、路線価では評価できない土地があります。
その評価（時価）が路線価の評価よりも下回っている場合は、不動産鑑定評価が活用可能です。
画地条件に問題があったり、収益価格が重視されるため鑑定評価が活用できる土地の例をいくつか列挙します。

画地条件に問題があるため鑑定評価が活用できる土地の例

• 広大地※

平成16年に広大地の財産基本通達の評価方法が改正され、広大地の評価は相当減額されることになりました。
改正後の広大地に該当しない大規模画地は鑑定評価が活用できます。

• 前面道路2ｍ未満の土地
• 間口の狭い土地
• 傾斜地、崖地、高低差のある土地
• 市街地農地、山林、原野
• 不整形な土地、特に袋地
• 市街化調整区域に所在する宅地、雑種地
• 道路より低い土地または高い土地
• 建築基準法の道路に面していない土地
• 土地区画整理事業地内の土地
• 高圧線下地、都市計画道路予定地を含む土地

収益価格が重視されるため鑑定評価が活用できる土地の例

• 賃貸（借家人付）店舗、事務所、戸建住宅、マンション
• 借地権、底地
• 商業ビル、店舗事務所ビル、スーパー、ロードサイド店舗
• 区分所有建物、ワンルームマンション