あなたはこんなことでお悩みではありませんか？

• 相続する土地が非常に面積が大きいが広大地にあたるか知りたい
• 広大地制度を使って、相続の申告を行いたいが適用が可能か知りたい

　　　　

• 広大地の要件に当てはまらない土地でも減価率は高いのではないか
• 広大地ではあるが斜面地なので造成費を考慮すると、もっと減価があるのではないか
• 不動産を適正な時価で評価して払う必要のない税金を払いたくない

一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

ご注意下さい！払う必要のない税金を払っているかもしれません

国税庁の統計によると、2012年には更生の手続きで４４１億円の相続税が還付されています。
「ほとんどが土地評価の見直しに伴うものとみられます」（田川税理士、日経新聞コラムより）
ランドマーク税理士法人（横浜市）の清田代表税理士は「土地の評価は相続の最重要ポイントなのに、しっかりした統一基準がない」と指摘します。
評価を下げられるかどうか気になる土地があるなら路線価に捕われず、土地の相続に十分に知識のある専門家に判断を仰ぎたいとコメントしてます。
当社と提携している税理士の先生とお話しすると、広大地評価を適用せずに、相続の申告を行っている例が多くみられ、評価見直しの更生請求を行っているとの話がありました。
相続税における不動産の評価は自己申告です。
不動産を適正に評価することは脱税ではありません。
税理士の先生が広大地評価を利用しないために、税金を多く払い過ぎてしまうこともありますので、ご注意ください。

「広大地」に該当すると広大地補正率に基づき申告ができます

広大地の要件をクリアすると広大地補正率に基づき、面積に応じて広大地評価の適用を受けることが可能となります。
広い敷地であるほど、補正率は高くなり、評価減が見込まれ、メリットがあります。

※広大地補正率は、0.35を下限とします。

例
正面路線価95千円
地積2145㎡

正面路線価95千円　×　広大地補正率　0.49　×　2145㎡　=　100,410,131円※

※1通常の宅地の正面路線価は、路線価に奥行価格補正率を乗じた後の価格で判定しますが、広大地の正面路線価は、面している路線価のうち最も高い路線価で判定します。
※2広大地補正率は端数処理をしません。

広大地とは、広大地が大幅な評価減が可能な理由

広大地とは、相続等の評価に使われる財産評価基本通達にある制度で、その地域おける標準的な宅地の地積に比して著しく広大な土地で、公共公益施設用地として相当規模の負担が必要と認められるものをいいます。
広大な土地が、戸建住宅分譲用地として開発されるような場合、取引の相手方もディベロッパー等に限定され、また、これらの開発で道路等の潰れ地が生じるケースでは、標準的な宅地に比べて価格が下がります（分譲地の販売総額-（造成費+販売管理費+業者の販売利益））。
標準的な宅地と比較して、このような広い土地は既存の住宅地で上記をすべて含め、一般的に約40％以上の減価が生じます。
このような減価率は、開発道路を必要とする事により販売できない部分が生じることによる減価や造成費、販売費管理費、業者の販売利益を考慮することにより減価が複合的に生じた結果であり、標準的な宅地には生じない減価です。
このように実際の土地の時価を求める手法は複雑だったり、また、その手法の適用に当たっては、開発想定図の作成で潰れ地や造成費、販売費管理費、業者の販売利益の査定などの専門知識が必要となります。
そこで税務署は相続申告で添付される鑑定評価書の減価率等を考慮して、簡便的な広大地評価、広大地補正率を規定しました。

広大地評価が争われた裁判例

広大地評価は平成6年に新設され、平成16年に改正されました。
平成6年以降の広大地評価が争われた裁判例を列挙します。
裁判例で争われるのは主には(a)その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大か否かの判断、（ｂ）開発行為を行う場合に公共公益施設用地の負担が必要であるか否かです。
広大地判定は、適切に判定しなければ疑義が生じ、税務署との裁判となります。
次回の章では広大地判定はなぜ、難しいのか、どうすれば正しく判定できるのかについて記載いたします。

※「相続税、贈与税通達によらない評価の事例研究」星雲社　参照

広大地判定を難しくしている5つの問題

広大地の定義は、財産評価基本通達を要約すると以下のとおりとなります。

通達における広大地の定義から次の5つの問題が出てきます。

1.「その地域における」とは、どのような地域か
2.「標準的な宅地の地積」とは何㎡か
3.「著しく広大な宅地」とは何㎡か
4.「開発行為時の公共公益施設用地の負担」とは何か
5.「中高層の敷地用地に適する土地」とは何か

1.「その地域における」とは、どのような地域か

国税庁回答

「その地域」とは、原則として、評価対象地周辺の
1.河川や山などの自然的状況
2.土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路及び公園などの状況
3.行政区域
4.都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの
などを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものをいいます。

正直言って、あいまい過ぎて普通の人ではよくわからないと思います。
当然、税理士の先生も国税庁の回答をご覧なってもよくわかないと思います。
一方、不動産鑑定評価に欠かせない地域分析では似たような定義が出てきます。
これは、広大地判定が不動産鑑定評価書をもとに作られた制度であることが理由です。

不動産鑑定評価の近隣地域

その地域は不動産鑑定評価の近隣地域と同一の概念と考えられます。
近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。

近隣地域の範囲の判定にあたって基本的な土地利用形態や土地利用上の利便性等に影響を及ぼす次に掲げるような事項に留意すべきである。
1.自然的状態に係るもの
ア河川
イ山岳及び丘陵
ウ地勢、地質、地盤等
2.人文的状態に係るもの
ア行政区域
イ公法上の規制等
ウ鉄道、公園等
エ道路

当事務所では地域分析で近隣地域の判定を行い、広大地評価判定のその地域の判定を行います。
近隣地域のみでは、判定が難しい場合は、近隣地域と類似性のある類似地域も分析の対象に入れて、その地域判定を行います。

2.「標準的な宅地の地積」とは何㎡か

国税庁回答

「標準的な宅地の地積」は、評価対象地付近で状況の類似する地価公示の標準地又は都道府県地価調査の基準地の地積、評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積などを総合勘案して判断します。
なお、標準的使用とは「その地域」で一般的な宅地の使用方法をいいます。

当事務所では、鑑定評価における地域分析を行い、近隣地域、類似地域の判定(その地域)、標準的使用の判定、地価公示の標準地、地価調査の基準地の地積を考慮しつつ、市場分析を行い標準地の設定を行い、標準的な宅地の地積を判定します。

3.「著しく広大な宅地」とは何㎡か

原則として、公共公益施設の負担が生じることを前提としていることから、各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のものが広大地となりますが、通達により例外があります。

市街化区域

三大都市圏・・・・・500㎡
それ以外の地域・・・1,000㎡

非線引き都市計画区域及び準都市計画区域

原則：用途地域が定められていない区域3000㎡

例外：用途地域の定められている区域、市街化区域に準じた面積　1,000㎡

※広大地の判定に当たり留意すべき事項（情報）（平17・6・17資産評価企画官情報1号・資産課税課情報7号）

4.「開発行為時の公共公益施設用地の負担」とは何か

　戸建住宅分譲用地として開発される際の「道路等の潰れ地」と説明されております。
この潰れ地が必要か否かが広大地判定の最大要件です。
通達では「公共公益施設用地の負担の必要性は、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合の当該開発区域内に開設される道路の開設の必要性により判定することが相当である」としております。
これは、都市計画法の用途地域（建ぺい率、容積率）、開発許可基準、最低敷地面積、建築基準法、自治体の条例、周辺の開発事例、道路台帳、上下水道等の行政調査を行い、それを前提に開発想定を行い、デベロッパーの投資採算のチェックを行い、開発想定図を作成することにより判定できます。
市場調査、分析のうえ、不動産の実務経験や鑑定経験を総動員しないと明らかにならないことから、手間と難しさがあります。

5.「中高層の敷地用地に適する土地」とは何か

国税庁からの情報平成17年6月17日

　評価対象地が、中高層の集合住宅等の敷地（マンション適地）として使用するのが最有効使用と判断されるかどうかは、その土地の周辺地域の標準的使用の状況によります。
戸建住宅とマンションが混在している地域（主に容積率が200％の地域）にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。
このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとしても差し支えない。

当事務所では、鑑定評価における地域分析、個別分析を行い、標準的使用、最有効使用の判定を行い、それを通達や国税庁の情報も考慮して、土地の適する用途の判定を行います。

広大地判定を難しくしているのは

広大地判定を難しくしているのは、その地域や標準的使用、標準的画地、最有効使用等の不動産鑑定評価基準で使われる言葉が使われている点にあります。
不動産鑑定士には、なじみがある言葉ですが、不動産鑑定士以外の方や税理士の先生には理解しがたい概念と思われます。

広大地の概念には不動産鑑定評価がベースにあることから広大地判定業務は不動産鑑定士が積極的に取り組む業務です。
しかし、財産評価基本通達の規定であることから税務の範囲の問題でもありますので、不動産鑑定士が税理士と連携して取り組む課題でもあります。
問題の本質は不動産鑑定士と税理士の連携不足にあるのかもしれません。
当事務所では、税理士の先生と積極的に連携して広大地判定の問題を解決していければと思っております。

広大地の判定は不動産鑑定評価書をもとに作られております

平成16年に現在の広大地評価の規定が改正されました。

平成16年6月29日付　広大地評価通達のまとめ

広大地評価は税務署が不動産鑑定評価書（鑑定事例）を研究して規定した制度ですので

広大地の判定にあたっては広大地に関する評価通達、判例に加えて、不動産鑑定評価を理解して、判定を行えばより否認されにくい、判定が行えます。

当事務所では広大地判定に関する鑑定評価に関する情報を発信していきます。
ご参考にしていただき、広大地判定の問題を解決していただければと思います。

広大地該当しない土地で時価が通常の宅地よりも著しく低いことを証明する方法

広大地の要件に該当しなければ、財産評価基本通達による広大地評価の適用はできず、広大地補正率の減価で相続申告等をすることはできません。
しかし、広大地の要件に該当しなければ、周辺より大きな土地は、通常の戸建住宅の土地と同じ単価なのでしょうか。
当然、低い単価となることが多くなります。
税法では土地については時価で評価する定めておりますが、それしか記載しておりません。
相続財産の評価については、あらかじめ課税庁が財産評価基本通達を定め、課税実務においては、この通達により評価が行われるのが一般的です。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
　路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
日本では申告納税制度を採用しており、このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。
通達によらない評価は二つの理由により行われます
1.【課税庁主体】課税庁が通達による評価が著しく不当で低額すぎると判断した場合には、納税者の租税回避を否認するために、通達によらない評価を主張します。
2.【納税者主体】通達に従って評価した金額が、「時価」を超えていた場合（いわゆる逆転評価）となる場合、納税者は本来払わなくて良い税負担を負うことになるために通達によらない評価を主張します。
実務では納税者の租税回避のために課税庁が通達によらない評価総則６項を多く適用します。
納税者が通達によらない評価（主に鑑定評価）を認識していないために、評価総則6項（通達によらない評価）は、利用される頻度は少なくなります。

当事務所では無料で簡易の広大地判定を行い、可能性により、今後の対策（どの評価方法で申告するのが良いのか）のアドバイスを行っております。

広大地簡易判定の結果と今後の対策、費用の目安（消費税別）

不動産の個別性を考慮し、個別に問題を解決するのが当事務所のウリです。
お客様や税理士の先生と個別に問題解決をしていければと思っております。

失敗しない広大地判定、該当しない土地の評価を依頼する不動産鑑定事務所の選び方

広大地判定を行っている事務所は増えてきましたが「どこに依頼しても同じ」というわけではありません。
依頼した後に後悔しないためにも「失敗しない広大地判定、該当しない土地の評価を依頼する不動産鑑定事務所の選び方」を知ってください。
費用だけで、不動産鑑定事務所を選ぶと後悔することがあります。
依頼した後に後悔しないためにも「失敗しない広大地判定、該当しない土地の評価を依頼する不動産鑑定事務所の選び方」を知っておきましょう。

1.広大地判定の業務を行い、評価の判例、通達について理解しているか

広大地判定は、不動産鑑定評価の手順の理解だけでなく、広大地評価の通達の理解も必要となります。
不動産鑑定士も広大地判定の相談を受ける中で、業務のレベルを上げて行きます。
広大地判定を行っていない、不動産鑑定士が大半です。
「広大地判定を業務で行っていますか」と確認してみてください。

2.得意な地域はどこか

不動産は地域性や相場があります。
地域の事情がわかっている鑑定士の方がよりよいと思います。
そこで、「得意な地域はどこか」「依頼する地域については評価経験はありますか」を質問してみてください。

3.事務所が得意とする問題解決、専門とするものはなにか

もちはもちやに焼かせろということわざがあります。
そこの事務所が得意な問題解決、専門とする評価は、なにか聞いてみましょう。

4.ホームページがあるかどうか

一般の方に事務所の存在を知ってもらうには、主にホームページを持っているか、広告をする必要があるのですが、ホームページも広告も行わず、公的な評価のみを行っている不動産鑑定士もおります。
ホームページや広告を行っていない事務所は、一般のお客様に接触しておらず、広大地判定の問題を解決する力が、弱い可能性があります。

5.少なくとも広大地判定の経験があるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

6.実務経験が5年以上あるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

7.広大地の要件を満たさない場合の対応

広大地の要件に該当しない広い土地の場合は、財産評価基本通達では見込めない大幅な減価が見込める可能性があります。
「広大地に該当しない場合はどのような提案をしてくれるのか」についても確認していただければと思います。

>失敗しない不動産鑑定士の選び方はこちら

私たちの7つの特徴

1.長野県で広大地判定、不動産鑑定、不動産売買仲介を一括でご相談可能なのは当事務所のみ

長野県へ提出されている不動産鑑定事務所の事業実績、ホームページを確認したところ、不動産売買仲介、広大地判定、不動産鑑定評価を一括で行っているのは当事務所のみでした。
不動産売買を行っておりますので、司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにお客様をサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。
相続の評価でご依頼されるお客様の場合、相続にともなう移転登記、農地から宅地への地目の変更が必要なケースも多くみられます。
売買の知識を活かし、評価の際、その後も考え、移転登記、地目変更等のアドバイスもあわせて提案いたします。

2.諏訪地域の不動産問題解決に一番力を入れております

当事務所は諏訪盆地の茅野市に事務所が所在しており、長野県の中でも一番精通している諏訪地域（岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村）の不動産問題に特に注力して解決していきます。
諏訪地域で不動産のお悩みがある方は積極的にご相談ください。

3.不動産鑑定評価の分析を行い広大地判定の要件にあてはめを行います

当事務所では不動産鑑定評価における地域分析、個別分析を行い、そのうえで国税庁の通達を意識して、広大地判定の要件のあてはめを行います。
広大地に該当するかどうかは、不動産鑑定評価の手順を踏むことにより、明らかになります。
それに加えて、国税庁の通達や裁判の判例（税務署の考え）を意識して初めて、認めてもらいやすい広大地判定の意見書になります。
以上の考えにより、広大地判定を行い、否認を避けるようにいたします。

4.親族間の悩みをきいて、個別になにをどう評価して、どう解決するのか個別に一緒に考えていきます

税理士の先生に「広大地判定意見書をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
税理士の先生は、税の専門家で、不動産評価の専門家ではありませんから、不動産評価については、不動産鑑定士ほどは詳しくはありません。
また、不動産の専門家でもありませんから、その後の権利関係をどうすれば良いのか、トラブルが生じないのかまでは、不動産業者ほどは詳しくはありません。
当事務所は不動産評価と不動産取引の専門家である、不動産鑑定士、宅地建物取引士です。
親族間、関連会社の悩みによって、解決策のためには、なにをどのように評価し、契約書はなにを用意するのかが変わってきます。
不動産個別の悩みを個別に解決していくように目指します。

5.広大地判定、評価の通達、判例を研究して情報発信しております

広大地評価についての通達、判例を研究しております。
研究することにより、広大地判定される可能性がより高まると思っております。
また、ホームページ等で情報発信をいたします。
広大地の問題解決のヒントにしていただければと思っております。

6.簡易広大地判定を無料で行い、お客様の状況に応じて提案します

当事務所では、簡易広大地判定（机上調査）を無料で行い、お客様の状況に応じて今後の対策の提案をいたします。

広大地判定、該当しない土地の不動産評価はご相談ください広大地簡易判定の結果と今後の対策、費用の目安（消費税別）

広大地簡易判定の結果と今後の対策、費用の目安（消費税別）

7.330件以上の評価実績、12年の不動産の実務経験

これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます

>>当事務所の7つの特徴はこちら

サービス内容と料金

広大地簡易判定、その後の対策提案のご料金

下記のサービスをご依頼頂ければ、机上で広大地の机上判定を行い、その結果に基づき、今後の対策について提案いたします。

広大地簡易判定の結果と今後の対策、費用の目安（消費税別）

※上記の金額は、税別の表示です。
※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間１１月から３月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします

広大地判定のチェック項目（要件）

評価対象について、広大地判定のチェック項目を大まかにあげると以下のとおりとなります。

大規模工場用地、ロードサイド店舗用地に該当しないか

戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗やファミリーレストランは、その地域の標準的使用とは言えないことから、ファミリーレストランであっても広大地に該当することがあります。

マンション適地か、又は、既にマンション等の敷地用地として開発を了しているか

地域の標準的使用が戸建住宅である（マンション適地でない）ことが必要となります。
しかし、戸建住宅と中高層の集合住宅等が混在する地域（容積率200％以下）にある場合で、マンション適地でないものは、最有効使用の判定が困難な場合もあることから、マンション適地に該当しないとすることができます。
マンションは地上階数3以上のものが該当し、分譲マンションのほか、賃貸マンションも含まれます。

その地域における標準的な宅地の面積に比して面積が広大か

原則として、公共公益施設の負担が生じることを前提としていることから、各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のものが広大地となりますが、通達により例外があります。

市街化区域

三大都市圏・・・・・500㎡
それ以外の地域・・・1,000㎡

非線引き都市計画区域及び準都市計画区域

原則：用途地域が定められていない区域3000㎡

例外：用途地域の定められている区域、市街化区域に準じた面積　1,000㎡

※広大地の判定に当たり留意すべき事項（情報）（平17・6・17資産評価企画官情報1号・資産課税課情報7号）

開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるか

経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合に、その開発区域内に道路の開設が必要なものをいいます。
以下の場合は広大地に該当しないことがあります。

• ごみ集積所などの小規模な施設の開設のみの場合
• セットバック部分のみを必要な場合
• 間口が広く、奥行きが標準的で道路の開設が必要ない場合



• 道路が二方、三方又は四方にあり、道路の開設が必要ない場合
• 路地状開発を行うことが合理的と認められる場合

上記4要件をクリアすると評価通達24-4の「広大地」に該当

上記4要件をクリアすると広大地補正率に基づき、面積に応じて広大地評価の適用を受けることが可能となります。

※広大地補正率は、0.35を下限とします。

広大地判定、ご依頼の流れ

1.お問合せ

まずは、お電話かメールにてお問合せください。

不動産の住所（又は、地番）、不動産の状況（どんな利用状況か）、いつまでに広大地判定意見書が必要なのかを記載または連絡いただけると、お打合せがスムーズに進みます。
※お電話がつながりづらい場合には、お手数ですが時間をおいておかけ直しいただくか、メールにてお問合せいただければ幸いです。

2.無料相談

無料相談をご希望の場合には、日程調整を行い、日時を決定いたします。
当事務所ホームページをご覧になり、お問合せいただく遠方のお客様でお電話でご相談いただく方が多いです。
必要であれば訪問させていただきますし、ご来店いただくことも可能です。

3.必要書類のご用意のお願い

お手元にございましたら以下の必要書類をお願いいたします。

• 住宅地図
• 公図
• 測量図
• 土地建物謄本
• 固定資産税納税通知
• 固定資産評価証明
• 建物図面

※必要書類が、どんなものか分からない。お手元にない場合は、ご相談ください。

4.簡易の広大地判定の調査、提案、見積り

当社で広大地に該当するか簡易に机上調査を行います。
机上調査の結果に応じて、お客様に最適なプランを提案いたします。

広大地簡易判定の結果と今後の対策、費用の目安（消費税別）

5.お見積り、ご依頼、ご発注

納期、評価方法を含めて、お見積り※を提示いたします。
（※最短即日でお見積りをお出し致します。）
ご提案内容、お見積りに、ご納得いただけましたら、契約となります。
「価格等調査業務依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」をご郵送いたします。
依頼書兼承諾書に署名・捺印いただき、ご返信いただきます。
承諾書が当事務所に届きましたら広大地判定意見書の作成の作業を開始いたします。

6.広大地判定意見書の作成開始

• 通常、広大地判定の意見書の作成に3週間程お時間をいただきますが、最短で5営業日で作成いたします。
• 広大地判定の意見書発行、納品の前に中間報告をさせていただきます。

7.広大地判定意見書の発行・納品、完了

広大地判定意見書を発行いたします
広大地判定意見書の発行後、費用のお支払となります。
納品後、1か月以内のお支払をお振込み※でお願いしております。
※お振込み料はお客様負担でお願いしております。

広大地についてよくある質問

複数建物が建っていても広大地評価は適用できますか

国税庁の宅地の評価単位-自用地

[照会要旨]
甲は、その所有する宅地を次の図のように居宅と自己の経営する店舗の敷地として使用しています。
この場合の宅地の評価単位はどのように判定するのでしょうか。

[回答要旨]
所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用にかかわらず、その全体を1画地の宅地として評価します。したがって、図のように、所有する宅地をいずれも自用建物の敷地の用に供している場合には、全体を1画地として評価します。

国税庁の宅地の評価単位-使用貸借

[照会要旨]
使用貸借により貸付られている次の図のような宅地の価額を評価する場合の評価単位は、どのように判定するのでしょうか。

[回答要旨]
（1）については、1画地の宅地として評価し、（2）についてはA土地、B土地をそれぞれ1画地の宅地として評価します。
（理由）
使用借権は、対価を伴わずに貸主、借主間の人的つながりのみを基盤とするもので借主の権利は極めて弱いことから、宅地の評価にあたっては、このような使用借権の価額を控除すべきではありません。したがって、（1）のように所有する宅地の一部を自己が使用し、他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には、全体を自用の土地として1画地の宅地として評価します。
　また、（2）のように使用貸借で借り受けた宅地を自己の所有する宅地と一体として利用している場合であっても甲の権利は極めて弱いことから、A土地、B土地をそれぞれを1画地の宅地として評価します。

敷地にアパートがあるのですが評価単位はどうなりますか

宅地は筆数に関係なく、一画地の宅地（利用の単位となっている一画地の土地）ごとに評価します。
利用の単位の現況に応じて、例えば自用地、貸宅地、貸家建付地などに区分して、利用単位ごとに評価をすることになります。
広大地評価では利用単位ごとにアパートと自宅を分けての評価となります。

国税庁の宅地の評価単位-貸宅地と貸家建付地

[照会要旨]
甲は、次の図のように、所有する宅地の一部を乙に貸付け、他の部分は貸家の敷地として使用しています。
このような宅地の評価単位はどのように判定するのでしょうか。

[回答要旨]
それぞれ1画地の宅地として評価します。
（理由）
A土地には借地権が、B土地には借家権という他人の権利が存し、また、権利を有する者（借家権者、借地権者）が異なることから、利用単位をそれぞれ異なるため、別箇に評価します。

地目の異なる地目の土地の評価単位はどのように考えればよろしいでしょうか

登記簿上、地目の異なる土地が複数存在します。
評価単位はどうすればよろしいでしょうか。
一団の土地として評価して大丈夫でしょうか。

国税庁の宅地の評価単位-地目の異なる土地を一団地として評価する場合

[回答要旨]
　以下の事例1～4のような場合に、農地、山林及び雑種地の全体を一団として評価することが合理的と認められます。なお、事例5のような場合はそれぞれを地目の別に評価します。
（理由）
　(事例1)の場合、標準的な宅地規模を考えた場合にはA土地は地積が小さく、形状を考えた場合には、B土地は単独で評価するのではなくA土地と合わせて評価するのが妥当と認められます。また、位置を考えた場合には、C土地は道路に面していない土地となり、単独で評価するのは妥当でないと認められることから、A、B及びC土地全体を一団の土地として評価することが合理的であると認められます。
　(事例2)の場合、山林のみで評価することとすると、形状が間口狭小、奥行長大な土地となり、また、山林部分のみを宅地として利用する場合には、周辺の標準的な宅地と比較した場合に宅地の効用を十分に果たし得ない土地となってしまいます。同様に(事例3)では、各地目の地積が小さいこと、(事例4)では山林部分が道路に面していないことから、やはり宅地の効用を果たすことができない土地となります。これらのような場合には、土地取引の実情からみても隣接の地目を含めて一団の土地を構成しているものとみるのが妥当であることから、全体を一団の土地として評価します。
　また、このように全体を一団の土地として評価するときに、その一団の土地がその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大となる場合には、財産評価基本通達24-4(広大地の評価)、同40-2（広大な市街地農地等の評価）、同49-2(広大な市街地山林の評価）及び同58-4（広大な市街地原野の評価）を適用します。
　しかし、(事例5)のように農地と山林をそれぞれ別としても、その形状、地積の大小、位置等からみても宅地の効用を果たすと認められる場合には、一団としては評価しません。

広大地意見書を税務署に提出すれば100％是認されますか

残念ながら100％是認はされません。
しかし、広大地意見書を添付することで以下のメリットがあります。
1.広大地の適用を是認されやすくなる
不動産鑑定士が基準を細かく検証しているので、広大地が立証されており、税務署の是認を受けやすくなります。
2.税務調査に対抗できる
広大地を適用して申告しているものは、税務調査で狙われやすくなります。
広大地意見書があれば税務署が意見書が間違っていると証明できない限り、広大地を否認できません。
したがって、税務調査の対抗手段としても広大地意見書をおすすめします。

広大地と併用できない補正率はなんですか

広大地補正率は、過去に相続申告に添付された鑑定評価書の鑑定評価額が正面路線価に占める割合を基に算出しており、鑑定評価書の戸建分譲地想定の開発法がもとになっております。
開発法は、土地の形状、道路との関係、敷地内の高低差をおり込んでおり、財産評価基本通達の15～20-5、24-6を併用できません。
1.財産評価基本通達15・・・奥行価格補正
2.財産評価基本通達16・・・側方路線影響加算
3.財産評価基本通達17・・・二方路線影響加算
4.財産評価基本通達18・・・三方又は四方路線影響加算
5.財産評価基本通達20・・・不整形地の評価
6.財産評価基本通達20-2・・無道路地の評価
7.財産評価基本通達20-3・・間口が狭小な宅地等の評価
8.財産評価基本通達20-4・・がけ地等を有する宅地等の評価
9.財産評価基本通達20-5・・容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価
10.財産評価基本通達24-6・セットバックを必要とする宅地の評価

資格者のご紹介

朝倉　宏典

代表：朝倉宏典

• 保有資格：不動産鑑定士、宅地建物取引主任者
• 名前：朝倉宏典
• 所属：一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
• 登録番号：第8446号
• 経歴：平成１３年　不動産鑑定士二次試験合格
  平成１４年４月　日本中央地所株式会社入社
  平成１４年４月～平成１６年７月　東京、神奈川の新築分譲マンションの企画担当（用地仕入・販売企画）
  平成１６年８月　三井不動産販売株式会社入社
  平成１６年８月～平成２１年３月　全国の不動産鑑定評価を担当
  平成２１年４月～平成２４年４月　三井のリハウス田園調布店にて、世田谷、目黒、大田区の城南地区の土地・戸建中心の売買仲介担当
  平成２４年６月　八ヶ岳ライフ株式会社設立
  平成２５年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当
  平成２６年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野、富士見町固定資産評価替担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当

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追伸、税理士の先生へ

以下のことでお困りではありませんか。

• 相続税の不動産評価に手間がかかる
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一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

相談は無料です。

長野県での不動産鑑定評価対応可能地域

長野市、松本市、岡谷市、諏訪市、伊那市、駒ヶ根市、茅野市、塩尻市、軽井沢町、立科町、下諏訪町、富士見町、原村、辰野町、飯田市