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相続税申告、修正申告時における不動産鑑定評価の活用

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相続人は、相続の開始があったことを知った日(通常は被相続人が死亡した日)の翌日から10か月以内に申告・納税する必要があります。
その間に下記をする必要があります。

相続申告までの行う作業

  • 相続財産・債務の確定
  • 相続財産の評価
  • 遺産分割協議
  • 遺産分割協議書の作成
  • 相続税の申告書の作成

鑑定評価を使った申告の方法としては時期により以下の3つがあります。

 相続税申告の土地評価において、時価が相続財産価額よりも下回っている場合は、鑑定評価書を活用して申告することができます。
>>個人間の低額譲渡あたらないための時価の把握はこちら

  • 相続税の当初申告に鑑定評価書を添付して申告
  • 当初申告では財産評価基本通達で申告、鑑定評価書の時価で更生の請求(申告期限1年以内)
  • 減額更正の嘆願(申告期限から2~5年以内)

相続税の当初申告に鑑定評価書を添付して申告

当初申告において土地の相続税評価額と鑑定評価額とを検討し、鑑定評価額が相続税評価額を下回っている場合、鑑定評価額を時価として申告する方法です。

注意点

  • 鑑定評価書による申告においては、原則調査対象となる。
  • 否認については、財産評価基本通達による相続税評価額が基準となるが、全額否認されることは多くなく、鑑定評価における減価要因を勘案してもらい、一部容認となるケースもある。
  • 否認されると税務署より申告の修正を求められ、延滞税を求められることがあります。

当初申告では財産評価基本通達で申告、鑑定評価書の時価で更生の請求(申告期限1年以内)

期限内申告をし、申告期限後1年以内において鑑定評価額を時価として相続税の減額更正の請求をする方法です。
 当初申告においては財産評価基本通達による評価額により減額更正が認められると当初納税額の還付となります。
延滞税を求めらることがないので手堅い申告方法です。

注意点

当初申告と比べると是認率は落ちる傾向があるようです。

減額更正の嘆願(申告期限から2~5年以内)

申告期限1年以上経過、5年以内に所轄税務署長に鑑定評価書による減額更正を申請する方法です。

注意点

この場合は税務署長の裁量権になるので鑑定評価書は参考程度となり、申告期限1年以内の減額更正より是認率は悪くなるようです。

鑑定評価により評価減が見込める土地

路線価は30坪から90坪程度の土地を標準として評価されています。
敷地規模が大きかったり、道路付が非常に悪い等の土地をお持ちの方で
相続財産(不動産)の評価で適正な時価についてお困りな方はご相談ください。
>>鑑定評価により評価減が見込める土地はこちら

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