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建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが(建物の法人化)

建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが

建物評価はどうなりますか

税法では時価で評価することになっておりますが、税理士の先生の実務上は簿価で評価することになっております。
不動産鑑定評価では収益不動産であれば、借地権付き建物として評価します。
建物のみの対価では、借地人である法人に受贈益が課されますのでご注意ください。

土地の地代はどうなりますか
借地権の権利金を支払っている場合、通常の地代

借地をするとき借地権の対価として更地価格の60%~80%前後の権利金を支払い、毎年地代を支払う。
借地をする相手が第三者のときの一般的なケースであり、このときの地代を通常の地代といいます。
これは権利金を支払ったことを前提として成り立つ地代の相場です。
見方を変えれば、更地価格から借地権相当額を差し引いた底地価格に一定の利回りを乗じたものです。
(更地価格 - 借地権価格) × 利回り 

借地権の権利金を支払っていない場合、相当の地代

借地権の対価である権利金の授受がない場合には更地価格に一定の利回りを乗じた地代を支払うということになります。
このようにして、借地権の対価のない地代を相当の地代といいます。
相当の地代の計算方法について、通達(法基13-1-2)では
更地価格※ × 6% = 相当の地代 として求められます。
※更地価格については1.通常の取引価格2.地価公示、基準地から求められた価格3.土地の相続税評価額があります。

借地権の権利金の一部を支払っているとき

通常の借地権価格までは払っていないが、一部を支払っているときは、つぎの式により相当の地代を計算します。
(更地価格-支払った権利金 )× 6%

売却代金の返済はどうすれば良いですか

銀行へ借りない場合は、金銭貸借消費契約を行い、預金通帳に記帳して、返済記録を残すことが必要となります。

建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権、定期借地権の比較表
- 土地使用借権 普通借地権(賃借権) 定期借地権(賃借権)
- 債権、片務、要物契約 債権、双務・不要式の諾成契約 債権、双務・不要式の諾成契約
賃料・償金 無償(民593)
通常の必要費用を負担(民595)
有償(民601) 有償(民601)
使用収益権 使用・収益(民594) 使用・収益(民616・準用594) 使用・収益(民616・準用594)
期間 1.契約に定めた期間(民597)
2.契約に定めた目的に従う使用・収益の終わりたるとき(民597)
3.使用収益をなつに足るべき期間を経過したとき(民597)
4.期間・目的を定めざるとき、いつでも返還請求可能(民597)
新規
1.契約の定めのあるとき30年以上の約定期間
2.契約期間の定めなのないとき30年以上
1.定期借地権50年以上
2.事業用借地権10年以上50年未満
3.建物譲渡特約付借地権30年以上
更新 1.法定更新制度はない
2.合意更新についても法定の最短期間はない
1.法定更新
期間終了時に更新の請求、または使用継続
更新期間20年、2回目からは10年
既存借地権、堅固建物30年、その他20年
2.合意更新
定めた期間
3.建物の滅失
再建築可
1.法定更新を契約により排除
2.合意により期間(上記期間内)延長は可
譲渡 譲渡性なし 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可
借主の死亡 借主の死亡により効力を失う(民599) 相続人が地位を承継 相続人が地位を承継
使用借権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い
- - 地主についての課税関係 借地人についての課税関係
地主が個人の場合 借地人が個人の場合(例:親→子) 所得税のみなし譲渡課税はない 贈与税の課税はない。
将来の贈与、相続については更地として評価される。
地主が個人である場合 借地人が法人である場合(例:社長→同族会社) 所得税のみなし譲渡課税はない 使用貸借とは認められず、権利金相当額を法人の受贈益として益金に加算して法人税を計算する。
地主が法人の場合 借地人が個人の場合(例:同族会社→社長) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 社長等に対して認定賞与および給料として所得税が課税されます。
地主が法人である場合 借地人が法人である場合(例:親会社→子会社) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。
借地権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い(通常の地代の支払いのある場合)
- - 地主についての課税関係 借地人についての課税関係
地主が個人の場合 借地人が個人の場合(例:親→子) 所得税のみなし譲渡課税はない 借地権の贈与があったとして、相続税の評価額によって贈与税が課せられます。
地主が個人である場合 借地人が法人である場合(例:社長→同族会社) 所得税のみなし譲渡課税はない 相当の地代との関連により、借地権相当額を法人の受贈益として益金に加算して法人税を計算する。
地主が法人の場合 借地人が個人の場合(例:同族会社→社長) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 社長等に対して借地権相当額を認定賞与および給料として所得税が課税されます。
地主が法人である場合 借地人が法人である場合(例:親会社→子会社) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 相当の地代との関連により、借地権相当額を法人の受贈益として益金に加算して法人税を計算する。

中古住宅の流通促進のため、建物の鑑定評価が2014年11月より変わります

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日本の中古住宅の流通量は海外に比べて流通の割合が少ないです。
20年経過すれば建物は、リフォームしていようが使えようが、ほとんど価値がないという中古住宅市場の文化が原因のひとつと考えられます。
そのため、空き家が増加しております。
中古住宅流通促進のために建物の不動産鑑定評価も変わります。
大雑把にピックアップしました。

建物価格=再調達原価 - 減価修正

建物価格は新たに調達したらいくらかというものから、減価修正するというところは変わりません。
20年経てば、価値がないという形式主義をなくし、市場性を反映するために見かたが細かくなりました。

建物を躯体・仕上げ・設備に分けて再調達原価の算定、減価修正

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建物を躯体、仕上げ(内部仕上げ、外部仕上げ)、設備に分けて再調達原価の算定、減価修正を行います。
今までは躯体70%、設備30%というように大雑把でした。
これからは躯体70%、設備20%、仕上げ10%というように細かくなっていきます。
割合も用途や現況のリフォームにあわせて個別に考える必要になります。

経過年数 + 経済的残存耐用年数 = 耐用年数

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20年が戸建住宅の耐用年数と考えないで、
経過年数20年 + 経済的残存耐用年数10年 = 耐用年数30年 と考えます。
経済的残存耐用年数は市場性を踏まえて評価します。
周辺の中古住宅では建物にどれだけ価値を観て、取引が成立しているか考える必要があります。

観察減価法も必ず併用

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耐用年数に基づく方法だけでなく、観察減価法も必ず併用となります。
観察減価法の適用は市場性を考慮して、減価をします。
これも周辺の中古住宅の取引を外観から観察して見た目の市場性を考える必要があります。

まとめ(建物評価は形式ではなく市場性を観て評価)

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築20年経てば建物の価値は0ではなく、実際に中古市場ではどのように建物の価値を観ているのかを考えて評価する必要があります。
建てたときの建物価値、その後のリフォームや管理の状態も評価にあたって重要になります。
中古住宅で築年が経過していても、買主が価値を見出していれば価値を評価するということです。
中古住宅の不動産鑑定評価でお悩みがありましたらご相談ください。

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