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親族間で建物の売買を行いたいのですが、低額譲渡およびその他の問題点があれば教えてください

親族間で建物の売買を行いたいのですが、低額譲渡およびその他の問題点があれば教えてください

基本的な考え方

・建物は時価で売買を行い。
・親子間・親族間で土地を無償で貸す。
・土地は借地ではなく、「使用貸借」というものにあたります。
・土地については税務上は権利金、地代の授受がなかったことをそのまま認めて、課税関係は一切生じないとしております。
・この場合、親族間で使用貸借に関する確認書を結んで、親族間や税務署も含めトラブルを防ぐことが必要となると思われます。
・ただし、土地は借地権付きの土地(底地、貸宅地)ではなく、更地として評価されます。
・土地の賃貸借契約を結び、相当の地代を親族間で払えば、借地権が成立することになります。

土地の使用貸借の存続期間

・借地借家法の適用はなく期間が終了すれば終了となります。
・借地期間を定めていなければ、建物が老廃するまでが使用期間と考えるのが妥当です。

使用借権の特徴

・無償で借主が恩恵的な利益を受けるものであることから賃借権に比べて弱い権利です。
・使用借権は人間的なつながりであり、使用者がなくなれば終了するのが原則である。
・地主が第三者に土地を売却すれば使用借権は新地主に対抗できません(借地を返還しなければなりません。)

使用借権の評価

・使用借権は弱い権利であり、ゼロという方もいらっしゃいます。
・税務上、相続税基本通達(昭48.11.1,直資2-189)では土地の使用貸借にかかる使用権の価値はゼロとして取り扱うとしております。
・しかし、弱い権利ですが、約束した期間は土地を無償で利用できる経済的利益があることから、価格が存在すると考えるのが通常である。
・弱い権利であることから借地権、定期借地権の価格よりは低くなることは当然です。

使用借権の評価方法

相当の地代から求める方法、借地権割合から求める方法、場所的利益から求める方法

建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権の比較表
- 土地使用借権 普通借地権(賃借権) 定期借地権(賃借権)
- 債権、片務、要物契約 債権、双務・不要式の諾成契約 債権、双務・不要式の諾成契約
賃料・償金 無償(民593)
通常の必要費用を負担(民595)
有償(民601) 有償(民601)
使用収益権 使用・収益(民594) 使用・収益(民616・準用594) 使用・収益(民616・準用594)
期間 1.契約に定めた期間(民597)
2.契約に定めた目的に従う使用・収益の終わりたるとき(民597)
3.使用収益をなつに足るべき期間を経過したとき(民597)
4.期間・目的を定めざるとき、いつでも返還請求可能(民597)
新規
1.契約の定めのあるとき30年以上の約定期間
2.契約期間の定めなのないとき30年以上
1.定期借地権50年以上
2.事業用借地権10年以上50年未満
3.建物譲渡特約付借地権30年以上
更新 1.法定更新制度はない
2.合意更新についても法定の最短期間はない
1.法定更新
期間終了時に更新の請求、または使用継続
更新期間20年、2回目からは10年
既存借地権、堅固建物30年、その他20年
2.合意更新
定めた期間
3.建物の滅失
再建築可
1.法定更新を契約により排除
2.合意により期間(上記期間内)延長は可
譲渡 譲渡性なし 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可
借主の死亡 借主の死亡により効力を失う(民599) 相続人が地位を承継 相続人が地位を承継
使用借権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い
- - 地主についての課税関係 借地人についての課税関係
地主が個人の場合 借地人が個人の場合(例:親→子) 所得税のみなし譲渡課税はない 贈与税の課税はない。
将来の贈与、相続については更地として評価される。
地主が個人である場合 借地人が法人である場合(例:社長→同族会社) 所得税のみなし譲渡課税はない 使用貸借とは認められず、権利金相当額を法人の受贈益として益金に加算して法人税を計算する。
地主が法人の場合 借地人が個人の場合(例:同族会社→社長) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 社長等に対して認定賞与および給料として所得税が課税されます。
地主が法人である場合 借地人が法人である場合(例:親会社→子会社) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。
借地権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い(通常の地代の支払いのある場合)
- - 地主についての課税関係 借地人についての課税関係
地主が個人の場合 借地人が個人の場合(例:親→子) 所得税のみなし譲渡課税はない 借地権の贈与があったとして、相続税の評価額によって贈与税が課せられます。
地主が個人である場合 借地人が法人である場合(例:社長→同族会社) 所得税のみなし譲渡課税はない 相当の地代との関連により、借地権相当額を法人の受贈益として益金に加算して法人税を計算する。
地主が法人の場合 借地人が個人の場合(例:同族会社→社長) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 社長等に対して借地権相当額を認定賞与および給料として所得税が課税されます。
地主が法人である場合 借地人が法人である場合(例:親会社→子会社) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 相当の地代との関連により、借地権相当額を法人の受贈益として益金に加算して法人税を計算する。
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