山のリゾート、ぜんぶ同じではありません——11の市町村を国のデータで並べてわかった4つの型 ニセコ、白馬、軽井沢、飛騨高山、山中湖。
- 1 日前
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ひとくちに「山のリゾート」「観光地」「移住先」と言いますが、国が出している地価のデータ、11の市町村を並べてみると、これらがまったく違う4つの型に分かれることがわかりました。
同じ「観光地」に見えても、土地の値段の動き方、売り買いされる量、そこに住んでいる人の暮らし方が、まるで違うのです。
今回は、八ヶ岳西麓の三町村（茅野市・富士見町・原村）を真ん中に置いて、各地の山岳リゾート・観光地と並べてみます。使うのは国土交通省が公開している地価調査・取引件数・不動産鑑定士の記録です。
まず、9年間の地価の動きを並べる
国の地価調査（毎年9月発表・別荘地や集落の地価を映すもの）で、同じ地点が2016年から2025年までの9年間でどう動いたかを追いました。同じ標準地を追跡しているので、その場所の実際の値動きです。
市町村 | 9年間の地価変化（中央値） | 6年間の取引件数 |
倶知安町（ニセコ） | ＋196％ | 407件 |
野沢温泉村 | ＋48％ | 50件 |
軽井沢町 | ＋45％ | 2,449件 |
白馬村 | ＋24％ | 356件 |
山中湖村 | ＋6％ | 263件 |
原村 | ±0％ | 256件 |
富士見町 | −11％ | 428件 |
高山市（飛騨高山） | −12％ | 1,680件 |
北杜市 | −14％ | 1,603件 |
茅野市 | −17％ | 925件 |
八幡平市（安比高原） | −19％ | 572件 |
この表をじっと見ると、「観光地だから地価が上がる」という単純な話ではないことがわかります。同じ有名観光地でも、ニセコは＋196％、飛騨高山は−12％。正反対です。
ここから、4つの型が見えてきます。
第1の型：外資に買われて跳ねた土地（ニセコ）
倶知安町（ニセコ）の＋196％は、図抜けています。一番上がった地点は9年㉧26,000円から167,000円へ、6.4倍になりました。
この値上がりは、海外からの投資で進みました。円安を背景に、香港やシンガポールなどの資金が現金で流れ込み、相場を押し上げた、と報じられています。地元では、ラーメン一杯3,000円、リフト券一日9,500円という、富裕層の基準で物価が決まる状態になっています。
注目したいのは、取引件数が407件しかないことです。あれほど世界的に名前が知られているのに、八ヶ岳西麓の富士見町（428件）とほぼ同じ。つまり、少数のとても高い物件が動いているだけで、普通の人が普通に売り買いする市場は、見た目の派手さほど厚くありません。値段は跳ねたけれど、暮らしの売買が増えたわけではない。
2025年4月には、219室のコンドミニアムを備える予定だった最大級のリゾート開発が、工事3割で破綻しました。負債は数十億円。鉄骨だけの建物が青いシートに覆われたまま止まっています。外からのお金の勢いで上がった土地は、勢いが引くと一気に揺れます。
第2の型：観光客は来るが、土地は地元の暮らしのまま（飛騨高山）
ここが、今回いちばん面白い発見でした。
飛騨高山は、外国人観光客であふれる、日本有数のインバウンド観光地です。それなのに、地価は9年で−12％。下がっています。
なぜか。国の鑑定士が高山の標準地に書いている言葉を見ると、答えがあります。
「一般住宅、店舗、事務所等が混在する住宅地域」「区画整然とした住宅地域」「中小規模一般住宅の多い既成住宅地域」。別荘でもペンションでもリゾートでもなく、普通の人が住む生活の町です。観光客は古い町並みを歩きに来ますが、土地そのものは地元の暮らしの場として残っている。だから外からの投資で跳ね上がることもなく、取引件数は1,680件と活発で、生活の売り買いがちゃんと回っています。
飛騨高山は江戸時代の天領で、町衆の自治が強く残ってきた土地です。観光で人は来るけれど、土地は住む人のもの。「観光客が通過する町」と「投資が土地を買う町」は、別物だということが、この数字に表れています。
第3の型：別荘地として静かに保たれた土地（軽井沢・白馬・山中湖）
軽井沢（＋45％）、白馬（＋24％）、山中湖（＋6％）は、別荘地型です。
鑑定士の記録を見ると、軽井沢は「中規模別荘が見られる大規模分譲別荘地域」、山中湖は「一般住宅を中心に別荘等も見られる住宅地域」「ペンション等が立地する湖畔沿い」。別荘とペンションの土地です。
このタイプは、ニセコのような爆発的な跳ね方はしませんが、緩やかに上がっています。首都圏から近く、古くから別荘地として知られ、一定の需要が途切れない。ただし、これらの土地の価値は「別荘を持ちたい人がどれだけいるか」という外からの需要に支えられている点で、地元の暮らしとは少し距離があります。景気や流行で需要が変われば、価格も動きます。
軽井沢の取引2,449件は全市町村で最多ですが、これは別荘の売り買いが活発という意味で、ニセコとも飛騨高山とも違う「別荘マーケットが大きい」型です。
第4の型：外に振り回されず、暮らしが続く土地（八ヶ岳西麓）
そして、八ヶ岳西麓の三町村です。
茅野市−17％、富士見町−11％、原村±0％。数字だけ見れば「下がっている・横ばい」で、地味です。けれど、これを「出遅れ」と読むのは早い。
鑑定士が茅野市に書いている言葉は「農家住宅の中に農地等が見られる住宅地域」。ニセコのコンドミニアムでも、高山の観光商店街でも、軽井沢の別荘でもなく、農地と住宅がまざった暮らしの土地です。
取引件数を見ると、原村256件、富士見町428件。派手ではありません。でもこれは、住んでいる人が土地を手放さない、外からのお金で総取りされていない、という静かな事実の裏返しです。
八ヶ岳西麓は、四方を高い山に囲まれた標高900〜1,500メートルの土地で、新幹線やリニアの大きな動脈からも外れています。だから外からの開発の波が届かず、区・畑・山林という暮らしの土台が、いまも実際に機能したまま残っています。
外からのお金の勢いに値段を預けていない。だから勢いが引いても揺れない。動かないことは、外に振り回されない、ということでもあります。
外からの投資で一気に上がる土地は、その勢いが引けば一気に下がります。上がるときに派手な土地は、下がるときも派手です。八ヶ岳西麓は、土・水・森・地縁という暮らしの土台が分厚く残っているぶん、外からの波が来ても来なくても、暮らしそのものは揺れにくい。これは、土地の値段の話というより、暮らしの足場の話です。
4つの型を、ひとつの表に
型 | 例 | 地価 | 土地の中身 | 価値の源泉 |
外資買収型 | ニセコ | 急騰→破綻も | コンドミニアム・別荘 | 海外からの投資 |
観光客通過型 | 飛騨高山 | 横ばい〜微減 | 生活の町 | 地元の暮らし（観光は通過） |
別荘地型 | 軽井沢・山中湖 | 緩やかに上昇 | 別荘・ペンション | 別荘を持ちたい外の需要 |
地縁残存型 | 八ヶ岳西麓 | 横ばい〜微減 | 農地＋住宅 | そこに住む人の根の深さ |
同じ「山のリゾート」「観光地」でも、土地の値段が何によって決まっているかが、それぞれ違います。海外の投資で決まる土地、別荘需要で決まる土地、観光客が来ても揺るがない生活の土地、地縁に支えられた暮らしの土地。
どの土地で暮らすか、ではなく、何に値段を預けるか
これは、どの土地が良い悪いという話ではありません。
ニセコの華やかさを求める人もいれば、軽井沢の別荘文化を愛する人もいる。飛騨高山の生活の厚みに惹かれる人もいる。それぞれに価値があります。
ただ、暮らしの土台を選ぶとき、ひとつだけ知っておくと役に立つことがあります。その土地の値段が、何によって決まっているかです。
海外の投資で決まる土地は、その投資が引けば揺れます。別荘需要で決まる土地は、需要が変われば動きます。一方、そこに住む人の暮らしと地縁で支えられた土地は、外の事情に左右されにくい。派手には上がらないかわりに、外の勢いが引いても、暮らしはそこに続きます。
八ヶ岳西麓を選ぶというのは、地価の値上がりに賭けることではありません。自分の暮らしの土台を、外の判断ではなく、自分の手の届くところに置く、という選び方です。
井戸のある家、薪の出る山林、野菜のとれる畑。派手な準備ではなく、日々の暮らしに組み込まれた、静かな自前化。
これは流行を追う話ではなく、自分の暮らしを、自分で選ぶ、というだけの話です。
このコラムで使った数字は、すべて国土交通省が公開している地価調査・地価公示・不動産取引価格のデータ（2016〜2025年）にもとづいています。八ヶ岳ライフでは、こうした公的なデータを、土地を見るときのひとつの背景として参照しています。
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