あなたはこんなことでお悩みではありませんか？

・けもの道や未接道の山林なので時価は相当低いはずなのに税務上の評価は高い
・傾斜がきつい山林なので時価は相当低いはずなのに税務上の評価高い
・面積がとても広い山林を持っているが時価は相当低いはずなのに税務上の評価は高い
・市街地山林を純山林として評価できるか知りたい
・そもそも所有、相続する山林の価値を知りたい

一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

ご注意ください。宅地に転用できない市街地山林を高く評価していませんか

市街地山林というのは、財産評価基本通達においては、市街化区域内に存在する地目山林をいいます。
ご注意ください。相続時に宅地に転用できない市街地山林は純山林として評価して低く評価できる可能性があります。

財産評価基本通達49の市街地山林の評価をまとめると以下のとおりとなります。

（1）原則評価方法（宅地比準方式）

その山林が宅地であるとした場合の価額から、その山林を宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費に相当する金額として、整地、土盛りまたは土止めに要する費用の額を控除した金額とされます。

長野県の平成26年分の市街地山林の造成費は以下のとおりです。

平坦地の宅地造成費

傾斜地の宅地造成費

なお市街地山林が財産評価基本通達24-4の広大地に該当すれば、次の評価となります。

（2）倍率方式

市街地山林として固定資産税評価額が定められている場合は、国税局長が定める倍率を乗じて評価することになっております。

（3）宅地化不可の山林

宅地が困難な山林とは次のような場合です。

a.その市街地山林が急傾斜等のために宅地造成できない場合

　山林等を宅地開発する場合、分譲対象地とはならない緑地等の急傾斜地、幹線街路工事によって法地として残る未買収の緑地、宅地地域に隣接する宅地開発不可の傾斜度30度以上の山林等が該当することとなります。

b.造成費等の金額が多額となり、近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合

1平米当たりの造成費が、その山林が宅地であるとした場合の1平米当たりの価額の100分の50を超える山林等が該当することとなります。
　
この場合、宅地造成費に相当する金額」がその山林が「宅地であるとした場合の価額」の100分の50を超えるかどうかが重要となります。

「宅地であるとした場合の価額」については、
路線価を基とする場合は、評価通達で計算する宅地造成費で判断することとなります。
時価を基とする場合は、実際の宅地造成費を不動産鑑定士等に相談して見積もってもらうこととなります。

その宅地造成費が50％以下であれば、評価通達で求めた相続税評価額がその評価額になります。
また宅地造成費が50％を超える場合は個別評価となります。
個別評価ということは、評価通達になじまない土地であることから不動産鑑定士の鑑定評価を時価で申告することが妥当と思われます。

なお、宅地造成費の金額によっては、宅地転用が見込めない土地として純山林の評価となります。

参考ですが、地方の不動産業者は、販売価額の20％～30％を利益とみておりますので、宅地造成費が宅地価格の70％以上かかるのであれば、その土地については、宅地転用不可と判断するのが一般です。

宅地化が不可な山林については、次により評価することとなります。

財産評価基本通達49（市街地山林の評価）

鑑定評価による減価が大きいと見込まれる山林

面積が大きい山林

路線価評価では1億円してしまう山林です。
現実的な時価はそこまではしないケースが多いです。

傾斜の著しい山林

傾斜がきついので、収支の面で、宅地への転用が見込めない山林がこちらに該当します。
路線価評価すると時価よりも大幅に高くなるケースがあります。
しかし、純山林として評価するにはそれなりの根拠と資料が必要となります。

前面道路が建築基準法上の道路でない山林

建物が建てられないのに路線価が付いている箇所もあります。
無道路地としての評価が可能となる可能性があります。
路線価評価すると時価よりも大幅に高くなるケースがあります。

前面道路が狭く車でたどりつけない山林

車がたどりつけない山林が実際にどの程度の価値があるのでしょうか。
こちらも路線価評価すると時価よりも大幅に高くなるケースがあります。

市街地山林の鑑定評価

鑑定評価では市街化区域内の山林については、宅地見込地（林地地域から宅地地域へ転換しつつある地域内にある土地）として評価することになっています。
宅地見込地については不動産鑑定評価基準については以下のように規定されています。

　比準価格とは、評価対象地と類似する宅地可能な山林の取引事例をもとに補正、比較を行って試算した価格であり、後段の価格は評価対象地を宅地開発した場合を想定し、その想定分譲価格から造成費等を控除して試算した価格（開発法による価格といわれます）をいいます。鑑定評価では、比準価格と開発法の価格を関連づけて評価対象地の価格を決定することになっております。
　したがって、鑑定評価の価格評価においては、財産評価基本通達の評価方式と同様な概念となりますが、評価通達と異なることは次のようなものがあります。

1.評価通達の控除できる造成費は、現実の造成費に比較して相当割安となっています。
2.宅地開発する場合、造成費以外の事業利益、事業期間金利等の費用を考慮することとなりますが、評価通達では考慮されていません。
3.市街地山林は地積が大きいものが多く、取引される場合、取引金額が多額となる市場性の減価が考えられるが、評価通達では、単価の評価であるため規模が大きく購入者が限定されるという市場性が考慮されない。

以上の事情により、市街地山林の評価においては時価と乖離が大きくなることがあり、相続税の土地評価では不動産鑑定士の不動産鑑定評価が有用となります。

相続税評価と時価について

1.財産の評価

財産の評価は、相続税法第22条において「当該財産の取得の時における時価による」とされています。
しかし、国税庁では、相続税法第22条の時価の解釈及び評価の画一性・迅速性・簡便性のため財産評価基本通達を制定し、「財産評価基本通達によって評価したもの時価である」としました。

2.相続税評価について（平成4年3月国税庁事務連絡）

平成4年3月、まず相続税の申告では、土地の評価は、原則的には路線価が基準とされていることは周知の通りであるが、路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応について、国税庁は全国の国税局に次のような事務連絡をしています。

a.路線価等に基づく評価額が、その土地の課税時期の「時価」を上回ることについて、申告や更生の請求の相談があった場合、路線価等に基づく評価額での申告等でなければ受け付けないなどという事のないように留意する。

b.路線価を下回る価額で、申告や更生の請求があった場合には、相続税法上の「時価」として適切であるか否かについて適正な判断を行うことになる。

例えば、申告等がなされた場合には、他の売買事例との比較から当該土地の売買が適正な価格での取引といえるかどうか判断する。あるいは精通者（不動談鑑定士等）への意見聴取を行うなどして、当該土地の課税時期における時価の把握を行うことする。

3.路線価評価が時価を大幅に超える場合

相続税の申告において土地等の場合、財産評価基本通達に基づく路線価評価で算定した価格が適正な時価を大幅に超える高い評価額となる場合には、必ずしも路線価評価による価格で申告しなくてもよいということになります。

すなわち、不動産鑑定評価による価格でも構わないということになります。

いいかえると、路線価評価（財産評価基本通達で行ったもの）と時価（鑑定評価）と乖離がある場合に鑑定評価が信頼できるものであれば、これを相続税の申告用に添付して、時価を証明することができます。

純山林、中間山林の路線価評価

山林は以下の区分に応じて評価します。

純山林・中間山林=倍率方式

純山林、市街地山林はとても地積が大きいものが多く、取引される場合、取引金額が多額となる市場性の減価が考えられるが、評価通達では、単価の評価であるため規模が大きく購入者が限定されるという市場性が考慮されません。

以上の事情により、山林の評価においては時価と乖離が大きくなることがあり、相続税の土地評価では不動産鑑定士の不動産鑑定評価が有用になる可能性があります。

純山林、中間山林の鑑定評価

不動産鑑定評価基準では林地の鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格を参考として決定するものとしています。
立木価格が判明している場合には、考慮することも記載されています。

素材価格が歴史的な低水準にある現在では、造林、伐採による収入は生まれないことから、取引事例比較法が純山林、中間山林の鑑定評価の中心的な手法となります。

失敗しない不動産鑑定士の選び方

不動産鑑定士事務所はたくさんありますが、「どこに依頼しても同じ」というわけではありません。
不動産鑑定評価の費用だけで、不動産鑑定事務所を選ぶと後悔することがあります。
依頼した後に後悔しないためにも、「失敗しない不動産鑑定士の選び方」を知っておきましょう。

1.不動産売買等の取引についても、経験があるかどうか

不動産売買等の取引の経験があるかどうか、または、流れを理解しているかどうかを確認ください。
お客様が関連会社売買や親族間売買でお悩みの中で、不動産鑑定評価をご依頼いただいたと思います。
不動産売買の取引の理解がなければ、お客様の悩みの解決が出来ない可能性があります。
例えば、親族間売買にあたって、売買契約書はどうするのか。
売買代金は住宅ローンか現金なのか、どうするのか。
測量や登記はどうするのか。
そこで、「不動産売買の流れはわかりますか」という質問してみてください。

2.得意な地域はどこか

不動産は地域性や相場があります。
地域の事情がわかっている鑑定士の方がよりよいと思います。
そこで、「得意な地域はどこか」「依頼する地域については評価経験はありますか」を質問してみてください。

3.事務所が得意とする問題解決、専門とするものはなにか

もちはもちやに焼かせろということわざがあります。
そこの事務所が得意な問題解決、専門とする評価は、なにか聞いてみましょう。

4.ホームページがあるかどうか

一般の方に事務所の存在を知ってもらうには、主にホームページを持っているか、広告をする必要があるのですが、ホームページも広告も行わず、公的な評価のみを行っている不動産鑑定士もおります。
ホームページや広告を行っていない事務所は、一般のお客様に接触しておらず、民間の問題を解決する力が、弱い可能性があります。
その事務所が「民間の不動産問題解決に強いかどうか」と質問してみてください。

5.少なくとも民間の不動産評価の実務経験が100件以上の評価経験があるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

6.実務経験が5年以上あるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

7.不動産鑑定費用が明確であるかどうか

費用が明確な方が納得して相談や依頼ができます

>失敗しない不動産鑑定士の選び方はこちら

私たちの7つの特徴

1.税務署の考え（財産評価基本通達）と鑑定評価の違い、裁判判例を意識して鑑定評価をおこなっております

税法では土地については時価で評価するとして定めておりません。
相続財産の評価については、あらかじめ課税庁が財産評価基本通達を定め、課税実務においては、この通達により評価が行われるのが一般的です。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
この規定が存在することにより、どのような場合に通達によらない評価が行われるか不透明となり、納税者の法的予測可能性・法的安定性が著しく阻害されております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。
通達によらない評価は二つの理由により行われます
1.【課税庁主体】課税庁が通達による評価が著しく不当で低額すぎると判断した場合には、納税者の租税回避を否認するために、通達によらない評価を主張します。
2.【納税者主体】通達に従って評価した金額が、「時価」を超えていた場合（いわゆる逆転評価）となる場合、納税者は本来払わなくて良い税負担を負うことになるために通達によらない評価を主張します。
実務では納税者の租税回避のために課税庁が通達によらない評価総則６項を多く適用します。
納税者が通達によらない評価（主に鑑定評価）を認識していないために、利用される頻度は少なくなります。

当事務所では、納税者が主張した通達によらない評価（主に不動産鑑定評価）が認められた点、認められなかった点について、判例を収集することにより、納税者はどのような手法により時価を立証し、通達のどの部分の不合理性を主張・立証すべきかを研究しております。
この背景には、鑑定評価書といえども根拠がなければ適正な時価とはみなされないからです。
また、納税者の選択肢を増やすためにも、判例等の情報発信も行っております。

2.低額譲渡を避ける不動産の時価の評価はお任せください

長野県および諏訪地域では、過去10年間大幅に下落しており、人口の減少にともない、今後も下落していきます。

国勢調査結果（人口）

公的土地価格の推移（地価公示、基準地地価）

今後も人口の減少にともない、長期的に地価は大幅に下落していきます。
利益が出ている法人様は関連会社へ時価で不動産を売却して、含み損を出し、現金を確保する方法がございます。
時価がいくらであるかを、証明するために不動産鑑定評価書をご活用ください（低額譲渡をさける時価の判定）。
当社では不動産鑑定評価費用をかけてもお客様にメリットを得てもらうために、税務署の評価（財産評価基本通達）では、不動産はどのように評価されるのか、不動産鑑定評価との違いはあるのかについても研究させていただいております。
不動産鑑定評価書の作成にあたって不動産鑑定評価費用は、一般的に考えると決して安い金額とは言えません。
不動産の大きさ等により個別に異なりますが法人の関連会社取引においては不動産鑑定評価書を証拠に不動産を償却したり、評価損を出して利益と相殺すれば数百万円の節税となります。
公的価格の地価公示の60％（40％減）の評価になる土地もございます。
つまり、最終的にはお金が外に出ていくのを防ぎ、不動産鑑定評価費用以上の現金が手元に残ります。

3.親族間、関連会社取引の悩みをきいて、個別になにをどう評価して、どう解決するのか個別に一緒に考えていきます

税理士の先生に「鑑定評価をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に親族間売買の参考のための鑑定評価の相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
税理士の先生は、税の専門家で、不動産評価の専門家ではありませんから、不動産評価については、不動産鑑定士ほどは詳しくはありません。また、不動産の専門家でもありませんから、その後の権利関係をどうすれば良いのか、トラブルが生じないのかまでは、不動産業者ほどは詳しくはありません。
当事務所は不動産評価と不動産取引の専門家である、不動産鑑定士、宅地建物取引士です。
親族間、関連会社の悩みによって、解決策のためには、なにをどのように評価し、契約書はなにを用意するのかが変わってきます。
また、解決の一助になればと思い、お悩み、解決事例を積極的にホームページにアップしていきます。
たとえば、建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが、という相談を受けたとします。
建物評価をどうするのか、借地関係はどうするのか、借地権の対価はあるのかないのか、地代はどうするのか、お話を聞きながら、問題はないのか、あれば、どのように解決できるのか、個別に一緒に考えていければと思います。

4.親族間、関連会社の不動産売買は借地と底地の時価の問題です

親族間、関連会社で、土地だけ売買する、建物だけ売買する等が多く見受けられます。
つまり、親族間、関連会社で不動産の売買は、借地権付建物や貸宅地（底地）をいくらで売買するのかという問題でもあります。
そこで、当事務所では低額譲渡の判定にあたっては特に借地と底地についても力を入れております。
借地、底地、建物の親族間、関連会社の時価でお困りになりましたら、ご相談ください。

5.税理士の先生と連携し広大地判定に取り組んでおります

広大地の要件をクリアすると広大地補正率に基づき、面積に応じて広大地評価の適用を受けることが可能となります。
広い敷地であるほど、補正率は高くなり、評価減が見込まれ、個人の親族間売買、相続、贈与等に大幅にメリットがあります。

※広大地補正率は、0.35を下限とします。

国税庁の統計によると、2012年には更生の手続きで４４１億円の相続税が還付されています。
「ほとんどが土地評価の見直しに伴うものとみられます」（田川税理士、日経新聞コラムより）
当社と提携している税理士の先生とお話しすると、広大地評価を適用せずに、相続の申告を行っている例が多くみられ、評価見直しの更生請求を行っているとの話がありました。
広大地の概念には不動産鑑定評価がベースにあり、税理士の先生には理解しがたい部分があり、あまり普及しておりません。
つまり不動産鑑定士が積極的に取り組む業務です。
当事務所では税理士の先生と連携し、広大地判定に取り組んでおります。
また広大地で連携していただける税理士の先生も幅広く募集しております。

6.諏訪地域の不動産問題解決に一番力を入れております

当事務所は諏訪盆地の茅野市に事務所が所在しており、不動産鑑定に加えて、不動産売買も取り扱っております。
長野県の中でも一番精通している諏訪地域（岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村）の不動産問題（低額譲渡、地代、借地、底地、遺産分割、相続、離婚問題）に特に注力して解決していきます。
不動産売却にも自信がございます（不動産売買仲介の対応地域は、地元の諏訪地域（茅野市、原村、富士見町、諏訪市、岡谷市、下諏訪町）限定とさせていただきます）。
司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。

7.330件以上の評価実績、12年の不動産の実務経験

これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます

>>当事務所の7つの特徴はこちら

サービス内容・料金について

当社提供の2つのサービス（不動産鑑定評価・不動産調査報告）のうち、基本報酬（費用）は以下のとおりです。

※上記の金額は、税別の表示です。

※弊社ではお客様の状況に合わせて「不動産調査報告書（簡易鑑定）で十分なのか、不動産鑑定評価書が必要なのか？」をお伝えいただくこともできます。
お気軽にご相談ください。
※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間１１月から３月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします。

>>サービス内容・料金についてはこちら

市街地山林の純山林意見書

当社では、市街地山林について「宅地への転用が見込めるかどうかの判定」と、同条に規定される評価方法の適用可否の意見書を作成いたします。

チェック項目は

市街地山林意見書の基本報酬（費用）、サービス内容は以下のとおりです。

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産鑑定評価、ご依頼の流れ

1.お問合せ

まずは、お電話かメールにてお問合せください。

不動産の住所（又は、地番）、依頼目的、ご利用方法、提出先、不動産の状況（どんな利用状況か）、いつまでに不動産鑑定評価書が必要なのかを記載または連絡いただけると、お打合せがスムーズに進みます。
※お電話がつながりづらい場合には、お手数ですが時間をおいておかけ直しいただくか、メールにてお問合せいただければ幸いです。

2.無料相談

無料相談をご希望の場合には、日程調整を行い、無料相談のお日にちを決定いたします。
当事務所ホームページをご覧になり、お問合せいただく遠方のお客様でお電話でご相談いただく方が多いです。
必要であれば訪問させていただきますし、ご来店いただくことも可能です。
お客様の抱える課題や問題点、ご予算、不動産の現状等を整理して最適な不動産鑑定評価書の活用を、ご提案いたします。

3.必要書類のご用意のお願い

お手元にございましたら以下の必要書類をお願いいたします。

• 住宅地図
• 公図
• 測量図
• 土地建物謄本
• 固定資産税納税通知
• 固定資産評価証明

※必要書類が、どんなものか分からない。お手元にない場合は、ご相談ください。

4.お見積り、ご依頼、ご発注

納期、評価方法を含めて、お見積り※を提示いたします。
（※最短即日でお見積りをお出し致します。）
ご提案内容、お見積りに、ご納得いただけましたら、契約となります。
日本不動産鑑定士協会の標準である「価格等調査業務依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」をご郵送いたします。
依頼書兼承諾書に署名・捺印いただき、ご返信いただきます。
承諾書が当事務所に届きましたら不動産鑑定評価書の作成の作業を開始いたします。

5.不動産鑑定評価書の作成開始

• 依頼目的にあった不動産鑑定評価書の作成を開始します。
• 建物がある場合、不動産の内覧の際に立ち会いをお願いしております。
• 事前に内覧の日時をご相談させてください。
• 通常、不動産鑑定評価書の作成に3週間程お時間をいただきますが、最短で5営業日で作成いたします。
• 不動産鑑定評価書発行、納品の前に中間報告をさせていただきます。

6.不動産鑑定評価書の発行・納品、完了

鑑定評価書・意見書に署名・捺印の上、発行いたします
鑑定評価書の発行後、不動産鑑定表費用のお支払となります。
不動産鑑定評価書納品後、1か月以内のお支払をお振込み※でお願いしております。
※お振込み料はお客様負担でお願いしております。

>>ご依頼の流れについてはこちら

最寄り駅
ＪＲ中央本線「茅野駅」東口より徒歩１１分

よくある質問

資格者のご紹介

朝倉　宏典

代表：朝倉宏典

• 保有資格：不動産鑑定士、宅地建物取引主任者
• 名前：朝倉宏典
• 所属：一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
• 登録番号：第8446号
• 経歴：平成１３年　不動産鑑定士二次試験合格
  平成１４年４月　日本中央地所株式会社入社
  平成１４年４月～平成１６年７月　東京、神奈川の新築分譲マンションの企画担当（用地仕入・販売企画）
  平成１６年８月　三井不動産販売株式会社入社
  平成１６年８月～平成２１年３月　全国の不動産鑑定評価を担当
  平成２１年４月～平成２４年４月　三井のリハウス田園調布店にて、世田谷、目黒、大田区の城南地区の土地・戸建中心の売買仲介担当
  平成２４年６月　八ヶ岳ライフ株式会社設立
  平成２５年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当
  平成２６年　諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
  　　　　　　茅野、富士見町固定資産評価替担当
  　　　　　　茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当

>>職員の紹介はこちら

追伸：不動産鑑定士をお探しの方へ

山林の評価にあたっては、場所がどこにあるのか、面積がどの程度かからはじめます。
限られた時間の中で非常に面倒で時間のかかる作業となります。
また、造成費や相場等、分からないことばかりだと思います。
山林のそのようなことについては不動産鑑定士の不動産鑑定評価を活用いただければと思います。

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一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

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