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長野県、底地の取引傾向、更地価格に対する割合及び賃料水準(旧法借地権)(不動産鑑定士、朝倉ブログ)

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 旧法借地権(平成4年8月1日以前に設立)では、借地期間が終了しても、土地の返還がなされないことから、底地価格の価格が借地権価格に比べて低い傾向が見られます。また、賃料を値上げすることが困難であることから、賃料も更地価格に比べて低い傾向が見られます。
>>旧法借地権の問題点と解決策

 長野県不動産鑑定士協会がホームページの成果物で一般公開している平成18年に発表した研究成果物(借地権・底地の取引事例分析について)役立つデータがあったのでリンク及び概算、抜粋を掲載させていただきます。平成14年から16年の成約事例を分析したものであり、大半が旧法借地権を指しているものを思われます。
>>借地権・底地の取引事例分析について詳細はこちら

長野県の旧法借地権の底地の取引状況

分析結果概要

  • 底地を第三者が買い取った事例は皆無であり、底地の取引は当事者間に限られている。
  • (借地権者が底地を買い取っているものと思われる。)

  • 底地の取引は都市部に多いものの、ほとんど取引のない市もある。取引の少ない市は、借地権の存在自体が少ないものと推定される。
  • 取引に当たって借地権割合を考慮する割合は、都市部の方が高い傾向がある。この結果、都市部の底地割合は低くなる傾向がある。
  • 取引に当たって、当事者の考慮する割合は、相続税路線価の借地割合と一致する傾向がある。特段、指標がないことからあるもので話し合いをしているものと考えられる。
  • 地代と更地価格の割合は更地価格が高くなれば地代も高くなる傾向がある。
  • 地代利回り(粗利回り)は更地価格に対して、2%以内のものが多い※
  • 新しい開始時期のものは6%を超す高利回りのもの見られ、一般に高い傾向がある※

※旧法借地権では地価の上昇に伴い、賃料の更新が行われていないことが原因と考えられます。
※事業用定期借地権の活用にともない、適正な賃料になったものと思われます。

借地権・底地の取引件数

長野県全体で2年間で259件であり、そのうち10件を超えていた市は11地区であり、件数は以下のとおりで、都市部に多い傾向が見られました。
20件を超えて取引があった市は松本市、長野市、飯田市、上伊那郡でした。

更地価格に対する底地価格の割合

住宅地

平均62%で、松本市(47%)、塩尻市(44%)の都市部が比較的低い傾向でした。

商業地

平均64%で、松本市(50%)、岡谷市(49%)の都市部が比較的低い傾向でした。

工業地

平均70%で、諏訪郡(48%)、塩尻市(47%)の都市部が比較的低い傾向でした。

全体

平均63%で、塩尻市(49%)、松本市(48%)の都市部が比較的低い傾向でした。

平均地代(年額)

長野市(4,883円/㎡)、松本市(1,436円/㎡)の地価の高い都市部が地代が高く、岡谷市(611円/㎡)、塩尻市(506円/㎡)、伊那市(490円/㎡)と都市部から離れると賃料が低くなっていく傾向が観られました。

底地の購入の際には不動産鑑定士に相談を

借地権、底地の取引は件数が少なく、相場を把握することが難しい不動産の分類のひとつです。
相続税路線価の割合で話し合いがつけば良いですが、折り合いがつかない場合は、不動産鑑定士の不動産鑑定評価書を参考書類にして、折り合いをつけていただければ幸いです。相談は、無料です。まずはお電話ください。

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