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低額譲渡を防ぐ長野県の不動産鑑定評価相談センター

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低額譲渡とは、適正な時価に不動産鑑定評価書の評価をご利用ください 

低額譲渡とは

低額譲渡とは、個人(売主)から個人(買主)へ著しく低い価額で譲渡した場合、買主に時価と譲渡対価の差額に対して贈与税を課すことを言います。

低額譲渡課税要件

利害関係のない自由な取引の場合は問題にならないことが多いようです。
特殊な関係(親族、血縁)がある場合に時価が適正かどうか税務署が認定するようです。
法人については明確な規定はありませんが、課税要件としては同等のようです。
法人は低額譲渡が認定されると買主の受贈益として利益計上されます。

・基本的な低額譲渡の課税要件
利害関係の有無→なし→原則認定課税なし
       →あり→低額譲渡性の有無→なし→認定課税なし
                  →あり→認定課税あり

低額譲渡における時価、不動産鑑定評価の活用

税務上の時価について、相続税法においては、「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」(財産評価基本通達1(2))とされております。
不動産鑑定評価基準の「正常価格」同じものとして扱われており、個人取引、法人取引同様の概念と解されております。
そのため、不動産鑑定評価書の正常価格による評価額が時価となるが、買主の費用負担もあることから、近傍の地価公示価格から路線価比率で補正した価格をもって時価とすることも一般的な手法とされており、税務上もこれを許容しております。

「税務上の簡便な時価算定方法(土地)」
近傍の地価公示価格 × 前面路線価/公示価格

一方で路線価以下の対価であっても時価の範疇と認定されることもあります。
地価公示は標準的な近隣の住宅地を想定しております。
標準的な住宅地と比較して土地の形状、がけ、敷地規模が大きい等の特殊な要件あれば、減価が生じ、路線価以下でも時価として認定されることがあります。
特に傾斜地が敷地に多く含まれていたり、戸建不動産業者しか買主がいないほど敷地規模が大きければ、減価があります。
そのような土地をご所有で関連法人間、親族等の個人、不動産鑑定評価を利用して時価を把握していただければと思います。

税制における低額譲渡の記載

個人が法人に売却する場合にのみ時価の2分の1以下という規定がある以外は、個人が個人に譲渡した場合の「著しく低い対価」においても、どの程度が著しいか、その基準を示した規定はありません。
ご不安は方は、不動産鑑定評価書の正常価格の時価を活用いただければと思います。

まとめ

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・関係のある法人、個人間で「著しく低い対価」で譲渡した場合で、税務署が低額譲渡と認定した場合は、税金が課されます。
・簡便的には地価公示の価格が時価の目安となります。
・敷地規模が大きかったり、傾斜地がある減価がある土地は路線価以下でも時価と認められることがあります。
・不動産鑑定評価書の正常価格も時価と認められますので、適正な時価の判定で迷ったら不動産鑑定士、朝倉までご相談ください。
相談は無料です。

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