不動産時価鑑定評価相談センター │ 評価実績400件以上

低額譲渡を防ぐ長野県の不動産鑑定評価相談センター

【対応地域】諏訪地域(諏訪市、茅野市、岡谷市、下諏訪町、富士見町、原村)

0266-72-5880

電話受付時間 : 平日9:00~17:30 休業日:水日祝日(緊急案件は休日も対応可)

メール対応は24時間受け付けております。

お問い合わせはこちら

個人間の低額譲渡を防ぐ不動産鑑定評価

お客様の声

030-photo

個人間で不動産を売買(親族間取引)する場合の低額譲渡を避ける不動産鑑定評価

不動産鑑定評価提供前のお悩み

夫から妻へ別荘を売却したいが、低額譲渡になり税務署に指摘されるのが不安なので、いくらで売却するのか適正か不動産鑑定評価を依頼しました。また不動産売買契約書も併せて作って欲しい。

当社で依頼された理由

グーグル(検索エンジン)で検索したところ、長野県不動産鑑定評価相談センターが出てきて、ホームページが見やすく、不動産鑑定士・朝倉さんの顔が出ており親しみがあった。

不動産鑑定評価提供後のお客様の声

突然の依頼でしたが、納期等、希望、期待に沿った形で不動産鑑定を行っていただき、ありがとうございました。
またスピードがあり丁寧であったとのお喜びの声をいただきました。

不動産評価対象地

茅野市

不動産鑑定士、朝倉宏典コメント

夫婦間で不動産譲渡する際に低額譲渡にならないかどうか不明ということで、不動産鑑定評価の依頼をいただきました。
不動産鑑定評価書の適正な価格で譲渡をすれば、税務署から不要な指摘を受ける心配も減ります。
関連会社、関連会社役員等へ不動産を譲渡する際の低額譲渡にならないか否かの証明として不動産鑑定評価書をご利用ください。
また、売買時には不動産売買契約書も必要になります。
そちらの作成も致します。
相談は無料です。
お気軽にお問合せください。

031-photo

コンビニに貸してる土地(底地)の適正価格を不動産鑑定評価で知りたい

不動産鑑定評価ご依頼前のお悩み

親族への生前の譲渡又は贈与にあたって、所有不動産(大手コンビニエンスストアと事業用定期借地契約をしている大規模な土地)(底地)の適正価格を知りたい。

不動産鑑定評価対象地

辰野町

不動産鑑定評価納品後のお客様の声

コンビニエンスストアを建築した建築会社の紹介があり、信頼できると思い依頼しました。
親切丁寧であり、イメージしている地価と一致しているので大満足でした。
なにかあったらまた依頼します。」
との声をいただき誠にありがとうございました。

不動産鑑定士、朝倉のコメント

当社は不動産売買等の不動産宅建業にも真剣に取り組んでおり、評価額についても相場を適正に捉えさせていただきます。
これからも丁寧な接客とご満足いただけるサービスができるよう気を付けさせていただきます。

標準的な画地よりも大規模な敷地でしたので、標準的な画地と比較すると、購入者が不動産会社等に限定されることから不動産価格は通常の戸建住宅地と比較すると低くなります。
また、住宅地と商業地が混在する住宅・商業混在地域でしたので、不動産戸建開発業者が取得することを前提とした開発法を使い広大地の適正価格を提示させていただきました。
田舎にある大手コンビニエンスストアの土地は住宅と店舗が混在した立地する大規模な土地です。
敷地規模が大きいため購入者は不動産戸建開発業者に限られ、鑑定評価を行うと通常の戸建の土地より価格が低くなります。
通常の公示価格より評価減が多く見込めると親族間売買、関連会社売買では有利になります。
このような土地であるかどうか、まずは不動産鑑定士にご相談ください。

あなたはこんなことでお悩みではありませんか?

044-photo
・親子間で不動産を譲渡する適正価格はどれくらいか知りたい
・住宅ローンを借りる際の銀行への説明資料で鑑定評価書を作成して欲しい
・鑑定評価書に加えて、売買契約書も作成して欲しい
・ローン名義と居住者が異なる問題を解決したい

一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

注意ください!ご自身のみでは、時価の立証を否認されることがあります

インターネットや本を研究して時価が財産評価基本通達(路線価方式)により著しく低いということを税務署に、専門家に頼まずに、ご自身で証明しようと思われているかたも多いと思います。
つまり不動産の時価がいくらなのかを自身で評価書を作成して証明しようとされる方もいらっしゃいます。
しかし、時間と労力の無駄に終わってしまうことが多いようです。

納税者による時価の立証方法としては、もっともよく利用されるのは1.路線価を時点修正する方法 2.不動産鑑定評価書を採用する方法です。そのほかの時価の算出方法としては3.近隣の売買実例価格を比準させる方法(売買実例比準方式)、4.公示価格比準方式による方法、5.鑑定評価額や売買実例価格に80%を乗じた価格による方法がございます。

1.路線価を時点修正する方法、2.不動産鑑定評価を採用する方法、4.路線価の比率から公示価格を推定する方法は立証方法として多く認められており有効と思われます。

一方、ご自身で行う売買実例比準方式(近く土地は●●円で決まったから、自分のうちの土地は△△円と思われる。)は、根拠が明確でないとして判例で否認されております。

3.売買実例比準方式

 近隣の売買実例と路線価の比率を参考にして時価を求める方法です。
売買実例があった土地とその土地の路線価の比率を、評価対象地の路線価に乗じるものです。
この方法は売買実例と評価対象地の形状などの個別的要因が極めて類似であることを前提とすれば、鑑定評価に近い合理的な方法といえます。
しかしながら、納税者が近隣の売買実例価格と路線価の比率を参考にして求めた時価による申告に対して、東京地裁平成11年12月17日判決は、当該方法は、不動産鑑定評価基準に則った評価方法ではなく、仮に売買実例による取引価格がその土地の路線価を下回ることがあっても、その事実をもって、評価対象地についても同じ開差があるとまではいえないとして、採用されておりません。

このように、個人で時価を立証するのを、専門家に頼まずに行うことは難易度が高いです。
時間や手間だけかかって、税金だけとられてしまうということがありますので、時価の立証でお困りになりましたら、まずは不動産鑑定士にご相談いただくことをお勧めいたします。

土地の個別事情により相続税評価より低くなった主な判例

相続税評価ではなく、通達によらない評価(主に不動産鑑定評価)が採用された判例を列挙します。
評価通達の画一的な規定からでは、個別に評価すると、一般の不動産評価からして適正な評価額とはいえないという理由からです。
税法では時価で不動産の評価を申告することが認められております。
払う必要のない税金を無駄に払わないように、ご自身の所有する不動産の時価も相続税評価よりも著しく低いと思われる方はご相談ください。

- 判決年月日 相続税評価 納税者鑑定 課税庁鑑定 結論
1 国税不服審判所平成9年12月11日 7億2494万円 2億円 - 借地権付分譲マンション底地、審判所が依頼した鑑定評価書6000万円を参考に、納税者鑑定を採用
2 東京地裁平成11年3月30日 1億2135万円 2000万円 3000万円 借地権付分譲マンション底地、課税庁鑑定を採用し、3000万円
3 国税不服審判所平成13年3月5日 3億4573万円 2億3007万円 2億7800万円 接面する道路が4m未満(2項道路にも該当しない)土地につき、審判所が算出を行い、2億2998万円を採用。
4 東京高裁平成13年12月6日 4億9867万円 2億6460万円 - 接道義務を満たしていない路地状敷地敷地につき、高裁が鑑定を依頼し、鑑定評価書3億7170万円を採用。
5 国税不服審判所平成14年3月27日 1174万円 0円 - 傾斜度が30度を超えるがけ地につき、状況が類似する土地の売買事例単価を(総額12万円)を採用。
6 国税不服審判所平成14年6月27日 8105万円 409万円 - 傾斜地の評価につき、状況が類似する土地の売買実例に基づいて審判所が算出を行い、3736万円を採用。
7 国税不服審判所平成12年4月18日 3億7096万円 3億5448万円 - 地積の広大な土地につき、納税者鑑定を採用。
8 国税不服審判所平成14年7月22日 48億6890万円 43億8000万円 - 地積が広大な土地につき、審判所が算出を行い、45億8364万円を採用。
9 国税不服審判所平成14年6月18日 不明 9085万円 1億3120万円 市街化調整区域の山林の評価につき納税者の鑑定評価を採用。
10 名古屋地裁平成16年8月30日 6795万円 5036万円 6840万円 鉄道高架に隣接する土地につき、裁判所が鑑定を依頼し、鑑定評価6422万円を採用。

※「相続税、贈与税通達によらない評価の事例研究」星雲社 参照

個人から個人への低額譲渡

そもそも個人間の低額譲渡とはどういったことを指すのでしょうか。

個人間の低額譲渡とは、親子間や親族間で不動産を売買する場合は、その関係から通常では考えられない低い価格で不動産を売買することです。

ただし、個人から個人へ低額譲渡と税務署にみなされた場合(特に親子間取引)、売り手は売却金額(譲渡価額)を収入とし、その財産の取得費などを差し引いた所得に対して所得税がかかります。
一方、時価よりも著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた買手には、時価と売買価格の差額に対して贈与税がかかります。

売手:売却金額(譲渡価額)-取得費=所得 → 所得税
買手:時価-売買価格=所得 → 贈与税 

個人から個人への土地の低額譲渡の例

父親であるAさんは、時価5,000万円の土地を息子であるBさんに2,000万円で譲渡しました。
この土地の取得費は1,000万円、譲渡費用は0円です。
時価:5,000万円
譲渡価額:2,000万円
取得費:1,000万円
譲渡費用:0円

・売主であるAさんは、実際の譲渡価額2,000万円で土地を譲渡したものとして、譲渡益1,000万円に対して、所得税が課税されます。
2,000万円 - 1,000万円 = 1000万円
・買主であるBさんは、時価と譲渡価額との差額3,000万円相当額の土地をAさんから贈与により取得したものとみなされ、贈与税が課税されます。
5,000万円 - 2,000万円 = 3,000万円 

その他、低額譲渡のまとめ(参考)

ここをタップして表を表示Close
売買形式 売手 買手
個人から個人への低額譲渡 所得税がかかる 贈与税がかかる
個人から法人への低額譲渡 みなし譲渡所得課税 法人税がかかる
法人から個人への低額譲渡 法人税がかかる 所得税がかかる
法人から法人への低額譲渡 法人税がかかる 法人税がかかる

個人間で不動産の低額譲渡を行った場合、売主には所得税が買主には贈与税がかかります。
そこで、所得税、贈与税(相続税)での不動産の時価の概念と不動産鑑定について考えてみたいと思います。

低額譲渡課税要件

利害関係のない自由な取引の場合は問題にならないことが多いようです。
特殊な関係(特に親族、血縁)がある場合に時価が適正かどうか、税務署が認定します。
法人については明確な規定はありませんが、課税要件としては同等のようです。
法人は低額譲渡が認定されると買主の受贈益として利益計上されます。

・基本的な低額譲渡の課税要件
利害関係の有無→なし→原則認定課税なし
       →あり→低額譲渡性の有無→なし→認定課税なし
                  →あり→認定課税あり

◆相続税における不動産の時価と不動産鑑定評価◆

個人間で不動産の低額譲渡を行った場合、買主には贈与税がかかります。
贈与税の目的の1つが、生前贈与による相続税回避の防止にあることから、相続税の補完的な税の性質を持ちます。
したがって、相続税法の中で相続税とともに贈与税は規定されています。
そこで相続税法における時価について調べてみました。

【相続税・贈与税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係のまとめ】

原則:財産評価基本通達における価格
   ➡いわゆる路線価(地価公示価格の80%)による評価※一般的な画地である場合
例外:財産評価基本通達による価格と時価が乖離する場合(著しく低い場合)、財産評価基本通達総則六では通達によらない別の評価方式(主に鑑定評価)でもよいとしております。

【所得税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係】

個人間で不動産の低額譲渡を行った場合、売主には所得税がかかります。
所得税法の時価について調べてみました。

【所得税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係】

原則:その時の価額、特に規定なし。
例外:なし
鑑定評価:所得税では、そのときの価額としか規定がないので、原則、適正時価を判定する場合、鑑定評価が時価となります。
:税理士の実務上、相続税評価額が利用されます。
低額譲渡:相続税評価額よりも取引価額が著しく低額であれば、その差額について贈与税が課税されます。
また、法人に対しての売買については時価の2分の1未満で売買すると適正時価により課税される。

不動産の適正な時価とは

不動産の適正な時価とは裁判所の評価判例等によりますと

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」「通常成立する客観的な交換価値」とされております。

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは、その売買情報は一般公開され、売手と買手が競合し自由に取引される不動産市場で行われた取引を言います。

「通常成立する客観的な交換価値」とは

「通常成立する客観的な交換価値」とは、特殊な事情(買い進み、売り惜しみ)がない、だれにでも当てはまる客観的な交換価値を言います。

参考までに4つの公的指標について掲載させていただきます。

ここをタップして表を表示Close
評価の目的 評価機関 評価時点 価格水準
地価公示価格 取引価格の指標等 国土交通省 1月1日(毎年) 適正な時価
基準地価格 取引価格の指標等 都道府県知事 7月1日(毎年) 公示価格と同一水準
相続税路線価 相続税及び贈与税の評価基準 国税局長 1月1日(毎年) 公示価格の80%
固定資産税路線価等 固定資産税、不動産取得税、登録免許税 市町村長 1月1日(3年ごとの基準年) 公示価格の70%

結局は不動産の時価が問題となる場合は、財産評価基本通達による価格が時価と著しく乖離する場合です

税法では土地については時価で評価するとしか定めておりません。
時価には4つの公的指標がありますが、実務上、税理士の先生が財産評価基本通達による評価方式を時価とみなして、申告を行います。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる場合」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。

通達によらない評価(財産評価基本通達・総則6項の適用)が適用されるのは3つの場合です。

1.租税回避の防止を目的として適用される総則6項【税務署主体】

実質的課税の公平の実現のために適用すべきという考え方です。
通達に定められた評価方式を画一的に適用するという形式的平等を貫くことによって、かえって実質的「租税負担の公平」を著しく害することが明らかな場合には、別の評価方式によることが許されるというものです。
課税の実務から課税庁の立場で租税回避の防止のため、租税回避防止のためということで、判例で用いられるが、租税法律主義、形式的平等との関係で問題が生じます。

2.市場の変化を目的で適用される総則6項【納税者主体】

土地は経済事情や不動産の変動で短期間に時価が急落した場合など、その変動を評価に反映させることができず、評価通達と市場価格(時価)との間に逆転が生ずるに至ったような場合には別の評価方式(主に鑑定評価)が許されるというものです。
どのような場合に、逆転現象となるのか、時価の立証が難しいという問題があります。

3.個別事情のある財産に適用される総則6項【納税者主体】

通達の画一的な評価方式によると適正に時価を表すことが出来ない場合に適用すべきとする考え方です。
ある財産を画一的な通達によって評価すると不合理となる場合には、別の評価方式(主に鑑定評価)によることが許されるというものです。
土地であれば、例えば、著しい不整形地にもかかわらず、通達の減価規定では的な時価とはいえないような場合や、著しく価値に影響を与える要因があるにもかかわらず、その減価要因が反映されていないなどの場合が該当します。
こちらも時価の立証を必要とします。

相続税評価で裁判例、納税者、課税庁の主張、争点は何か

【納税者の主張】路線価方式による評価額は「時価」を超えていることから、土地の評価を不動産鑑定評価額とすべきと主張することです。
【課税庁の主張】路線価方式による評価額は適正である(特殊な事情が認められる場合では課税庁の依頼した不動産鑑定評価額によって評価すべき)とする主張です。
判例の争点は、土地の評価について、相続税評価額は適正か否か、納税者側鑑定評価書と課税庁側鑑定評価書のどちらかを採用するかです。

判例からみる「著しく低い価額とは」

低額譲渡について、判決例を掲載します。

判例1.土地は相続税評価を基本に、土地建物は一体として評価という事例(平15.6.19裁決 裁事65・576)

事例の概要
Aは平成12年12月4日に祖母との間で、土地建物を7,195万円(土地5,200万円、建物1,995万円)で売買しました。
売買価格は不動産業者から相場を聞き、固定資産税評価額を参考に決めました。
課税庁は、土地について平成13年10月、公示価格を基にした時価との差額が相続税法7条の低額譲渡に該当するとして贈与税を課税しました。なお、建物については不問です。
建物はアパートであり、取得価格は6,300万円、売却時点の未償却残高は2,500万円である。また固定資産税評価額は1,983万円でした。
Aは決定処分の取り消しをもとめ、土地について売却時点の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書5,200万円を取得し、裁判を行いました。
Aの主張
土地については、不動産業者に相場を聞き、不動産鑑定評価額と同額であることから適正な時価である。
時価の概念は、公示価格だけでなく、その取引に応じて、相続税評価額、売買実例額および不動産鑑定士による不動産鑑定評価額等様々な尺度があり、課税庁の主張は公示価格という一般論のみであり、取引や土地の個別性を考慮していない。
課税庁のいうとおり公示価格で時価を判断するとしても、時価に対して15.84%を「著しく低い価額」とは言えないのではないか
課税庁の主張
鑑定評価書は土地の比準価格の格差修正の根拠等が不十分であり、時価とは言えない。
公示価格は、一般の取引の指標となるものであり、不動産鑑定士の不動産鑑定評価、公共用地の買収の基準になるものであり、客観的な交換価値を示している。
公示価格を基に貸家建付地としての利用状況を考慮して算出すると、6,553万円となり、本件取引5,200万円との差額は1,353万円である
結論

本件は相続税評価額を上回っており「著しく低い価額の対価」に当たらない。

判断理由

・時価の判断について「相続税評価額」という指標をどのようにとらえるか

時価とは客観的な交換価値を示す価額であり、個別に評価すると、評価方法等により異なる評価額が生じる。
しかし、個別に評価すると課税庁の事務負担が重くなり、課税事務の処理が困難となるおそれがある。
このため課税実務上は、財産評価の一般基準が財産評価基本通達により定められ、画一的な財産評価が行われている。

・土地建物一括譲渡の場合の時価とは

低額譲渡にあたるかは、事情、対価、市場価格、相続税評価等を総合的に勘案して決めるべきである
土地建物の譲渡があった場合個々の財産で評価すべきではなく、一括して評価すべきである。総額で判断すれば今回の取引は低額譲渡にあたらない。
追記
低額譲渡の判断は土地の場合は路線価を基本にした相続税評価で足りるとの見解を示している。
土地建物一括譲渡の場合には土地は土地、建物は建物として、分けて時価を考えるようなことはしないという見解を示している

判例1の不動産の時価

主体 課税庁 審判所
根拠 売買代金 公示価格ベース 相続税評価額
本件土地 5,200万円 6,553万円 5,535万円
本件建物 1,995万円 (不問) 1,388万円
合計 7,195万円 - 6,923万円
売買代金との差額 - +1,353万円 -272万円

判例2.相続税評価額の2分の1は低額譲渡、その判断基準は(横浜地判昭57・7・28税資127・494)

事例の概要
Cは昭和51年義兄からA土地456平米を500万円で、実兄からA土地隣接のB土地489平米を700万円で購入しました。
課税庁は、いずれも相続税法7条の低額譲渡に該当するとして贈与税を課税しました。
Bは決定処分の取り消しをもとめ裁判を行いました。
Cの主張
所得税法169条からすると著しく低い価格とは相続税評価額の2分の1を下回る価格をいい、今回の売買価格は2分の1を超える。
上記考えに基づき実兄や義兄に所得税がかからないようにし、自分も安く買うことは通常の行為であり、問題がないと思われる。
課税庁の主張
著しく低い価格は実勢価格に加えて、譲受の事情、相続税評価額と譲受価格との差額、社会通念に従い判断すべきである。
A土地は道路に面しており固定資産税評価額に1.5倍を掛けた1287万円、B土地はA土地の奥の土地(道路に接道していない)であるが、隣接しており、もとは一筆であったことからA土地に準じて計算し1140万円である。
課税事務においては土地の時価を評価することは困難であることから相続税評価額をもって時価として課税する。
結論

本件土地の売買価格と相続税評価額は開差があり、低額譲渡である。

判断理由

・所得税法についての解釈とは低額譲渡は当てはまらない。
・実勢価格、譲受の事情等を考慮し、形式的には売買であるが、実質的には贈与であることから贈与税の課税となった。
追記
・本件判例は相続税評価の2分の1程度の譲渡は低額譲渡であると示している。
・本件判例は事情の異なる事例ごとに、個々に低額譲渡は適用の可否を判断すべきと示している。
(親族間の取引にあたっては、「著しく低い価額」でないことを第三者に明確に説明できる資料を整えておくことが重要である。)
※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

判例3.調停解決で借地人が底地を購入したが、低額譲渡と判定された事例(平12.6.29裁決 裁事59.226)

事例の概要
借地人(A)が調停の成立に基づき、地主さん(B)の相続人(C)に400万円の解決金を支払って底地(貸宅地)を取得しました。
Aは昭和48年にBさんとの土地の賃貸借契約を行い、自宅を建てました。Aさんは地代を支払い続けております。
CさんからAさんへ底地(貸宅地)の譲渡がなされました。
課税庁は、本件底地(貸宅地)を1300万円とし、低額譲渡であり400万円と差額をCからAへの贈与とみなしました。
Aは決定処分の取り消しをもとめ裁判を行いました。
Aの主張
家庭裁判所の調停の場で、Cから本件土地を買い取るように申し出を受け、交渉の結果、400万円で購入しました。
当事者の話し合いと調停員が取り決めた金額です。
親族以外の第三者の取引であるのに、低額譲渡はおかしい。
課税庁の主張
家庭裁判所の調停は、紛争を解決する場であり、解決金の額は土地の時価を表すものでない。
低額譲渡は親族に限定していない。
結論

調停の場で示された価格が時価と異なる場合には、土地(底地)の時価に基づいて本件規定の適用が判断されるべきである。

判断理由

・調停の場の解決金額は時価ではない。
・課税庁の周辺類似の基準地の価格に国税庁の借地権割合を掛けて求める方法は手堅い方法のひとつである
・土地は名義は違えど、地主(C)には土地は借地人(A)のものだという認識があり、親族であるという認識に基づいて低廉な価格で合意したと認められる。
・低額譲渡は親族間にのみ適用されるというとはしていない。
※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

判例4.建物がついている土地だけを親族に売買して底地(貸宅地)の売買とすることはできません(平14.3.28裁決 裁事63・508)

事例の概要
父(A)所有の土地を娘(B)に底地(借地されている所有権)として売却。
土地の上には父が所有する建物がありました。
建物は本件売却の以前から娘の夫に貸し付けられておりました。
娘は本件土地の購入の後に、父に購入した土地を貸し付けました。
土地の賃貸料は固定資産税と同額で、権利金はありませんでした。
課税庁は、貸家建付地(アパート等に使われている土地)の売買であるとして低額譲渡の判定をし、時価を超える金額を贈与と認定しました。
Bは決定処分の取り消しをもとめ裁判を行いました。
Bの主張
土地の上に建物があり、父が地代を払っていることからも、底地(借地権の目的となっている土地)の売買である。
著しく低い価格とは、時価の2分の1に満たない金額であり、所有権の価格から70%相当の借地権価格を控除した底地価格(更地価格の30%)の2分の1を上回る価格であり、低額譲渡には該当しない。
課税庁の主張
売却した際に土地建物の所有者は同一であり、土地の賃貸借はなく、底地の売買とは言えない。
地代が固定資産税と同額であり、実質的には使用貸借と解するのが相当である。
建物は貸家とされていることから貸家建付地(アパート等に使われている土地)と解するべきである。
結論

底地ではなく貸家建付地として算定した価格が時価が相当であり、本件価格は著しく低い価格である。

判断理由

・売却時に父は土地と建物を所有しており、借地権は有していない。
・父は通常支払うべき権利金を支払っていない、また、地代は固定資産税と同額であり、通常支払うべき地代を支払っていないことから、使用貸借と判断すべきである。
・娘の夫は家賃を払っているから貸家とみるのが妥当である。
・貸家建付地とするならば、更地価格に借地権割合と借家権割合を考慮した評価が妥当であり、著しく低い価格の譲渡であり、本件は低額譲渡にあたるといえる。

追記
・娘と父は底地の売買と主張しているものの、底地の売買としても売買の段階で何を基準に売買価格を決めていたのかが明らかではないことから、主張に無理がある。
・判例は土地に借地権が存在するか一定の判断基準を示しております。
・「通常支払うべき権利金を支払っていないことに加え、固定資産税と同額の賃貸借料は、土地の賃貸借ではなく、使用貸借であるため、借地権はないと判断したものである。(使用貸借通達)」
※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

判例5.時価とはなにか。時価より単に低い価格は相続税法7条の低額譲渡に当たるのか(東京地判平19・8・23税資257・順号10763)

事例の概要
長男(A)は、平成15年12月25日に父(B)が所有する底地(貸宅地)の持分を購入した。
売買契約書によると、路線価と借地権割合から本件底地(貸宅地)の売買代金の算出根拠は次の計算式のとおりであり、1㎡あたり約27万円である。
本件、底地(貸宅地)は、Bが第三者から平成13年8月23日に1㎡あたり約51万円で購入したものである。
同日に同族会社(C)が建物を第三者から購入しました。
その後、Aは、本件土地を相続税評価額の6%相当額の地代により、Cに賃貸しており権利金の授受は行われていない。
BはAへの売却により1億1,611万円の譲渡損が生じたとして、確定申告を行った。
課税庁はAに対して、相続税法7条の低額譲渡に該当するとして平成15年分の贈与税を課した。
Aは処分の取り消しを求めて裁判を行った。
Aの主張
課税実務上の取り扱いを前提とすると時価とは相続税評価額をいい、本件は低額譲渡ではない。
課税庁の主張
地価が安定していたり上昇している場合には、相続税評価額が地価公示価格の8割である開差に着目し、贈与税の負担を免れるために行った贈与と同様の経済的利益の移転を行うことが可能となる。これは税負担の公平の見地から相当でない。
結論

相続税評価額を対価とする土地の譲渡は、原則として「著しく低い価額」の対価による譲渡とはいえないから、本件規定の適用はない。

判断理由
・時価とは何か。相続税評価額は時価なのか。

相続税法22条の時価と同じく、客観的な交換価値と解すべきである。
相続税法22条の時価を相続税評価額と同視する必要はない。
著しく低い価額の反対解釈として単に「低い価額」での譲渡は課税しないと解釈すべきである。
税負担公平の観点から見逃せないほど時価と、かい離した場合に限って課税すると解釈すべきである。
著しく低い価額の対価とは経済合理性がないことが明らかなものと解される。
その判定は不動産の種類、性質、取引価格の決まり方、取引の実績に応じて行うべきである。

相続税評価額(路線価)が地価公示の80%という割合は、社会通念上、著しく低い価額とは見られていない。
例外として、何らかの事情で相続税評価額が時価の80%よりも低くなっており、それらが明らかになっている場合に限って「著しく低い価額」の対価による譲渡になり得る。

追記
・個人間取引であっても、相続税評価額=取引金額でよいかどうかは種々の見解があり、本判決の結論を一律に適用できるものではないと考えられる。
・実務上は個別に慎重な検討が必要となると思われる。

※わかりやすくするために省略しております。詳しく知りたい場合は裁判の事例を検索ください

失敗しない不動産鑑定士の選び方

069-photo
不動産鑑定士事務所はたくさんありますが、「どこに依頼しても同じ」というわけではありません。
不動産鑑定評価の費用だけで、不動産鑑定事務所を選ぶと後悔することがあります。
依頼した後に後悔しないためにも、「失敗しない不動産鑑定士の選び方」を知っておきましょう。

1.不動産売買等の取引についても、経験があるかどうか

不動産売買等の取引の経験があるかどうか、または、流れを理解しているかどうかを確認ください。
お客様が関連会社売買や親族間売買でお悩みの中で、不動産鑑定評価をご依頼いただいたと思います。
不動産売買の取引の理解がなければ、お客様の悩みの解決が出来ない可能性があります。
例えば、親族間売買にあたって、売買契約書はどうするのか。
売買代金は住宅ローンか現金なのか、どうするのか。
測量や登記はどうするのか。
そこで、「不動産売買の流れはわかりますか」という質問してみてください。

2.得意な地域はどこか

不動産は地域性や相場があります。
地域の事情がわかっている鑑定士の方がよりよいと思います。
そこで、「得意な地域はどこか」「依頼する地域については評価経験はありますか」を質問してみてください。

3.事務所が得意とする問題解決、専門とするものはなにか

もちはもちやに焼かせろということわざがあります。
そこの事務所が得意な問題解決、専門とする評価は、なにか聞いてみましょう。

4.ホームページがあるかどうか

一般の方に事務所の存在を知ってもらうには、主にホームページを持っているか、広告をする必要があるのですが、ホームページも広告も行わず、公的な評価のみを行っている不動産鑑定士もおります。
ホームページや広告を行っていない事務所は、一般のお客様に接触しておらず、民間の問題を解決する力が、弱い可能性があります。
その事務所が「民間の不動産問題解決に強いかどうか」と質問してみてください。

5.少なくとも民間の不動産評価の実務経験が100件以上の評価経験があるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

6.実務経験が5年以上あるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

7.不動産鑑定費用が明確であるかどうか

費用が明確な方が納得して相談や依頼ができます

私たちの7つの特徴

1.税務署の考え(財産評価基本通達)と鑑定評価の違い、裁判判例を意識して鑑定評価をおこなっております

税法では土地については時価で評価するとして定めておりません。
相続財産の評価については、あらかじめ課税庁が財産評価基本通達を定め、課税実務においては、この通達により評価が行われるのが一般的です。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
この規定が存在することにより、どのような場合に通達によらない評価が行われるか不透明となり、納税者の法的予測可能性・法的安定性が著しく阻害されております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。
通達によらない評価は二つの理由により行われます
1.【課税庁主体】課税庁が通達による評価が著しく不当で低額すぎると判断した場合には、納税者の租税回避を否認するために、通達によらない評価を主張します。
2.【納税者主体】通達に従って評価した金額が、「時価」を超えていた場合(いわゆる逆転評価)となる場合、納税者は本来払わなくて良い税負担を負うことになるために通達によらない評価を主張します。
実務では納税者の租税回避のために課税庁が通達によらない評価総則6項を多く適用します。
納税者が通達によらない評価(主に鑑定評価)を認識していないために、利用される頻度は少なくなります。

当事務所では、納税者が主張した通達によらない評価(主に不動産鑑定評価)が認められた点、認められなかった点について、判例を収集することにより、納税者はどのような手法により時価を立証し、通達のどの部分の不合理性を主張・立証すべきかを研究しております。
この背景には、鑑定評価書といえども根拠がなければ適正な時価とはみなされないからです。
また、納税者の選択肢を増やすためにも、判例等の情報発信も行っております。

- 税務署の考え 鑑定評価
評価担当者 税理士 鑑定士
評価基準 財産評価基本通達 不動産鑑定評価基準
数値基準 ほぼ全国一律 ない(地域、個別に判断)
結論 ほぼ一律 ほぼ一致しない

2.低額譲渡を避ける不動産の時価の評価はお任せください

長野県および諏訪地域では、過去10年間大幅に下落しており、人口の減少にともない、今後も下落していきます。

国勢調査結果(人口)
2015年人口 2005年人口 人口減数(人) 人口減数(%)
長野県 2,099,759 2,196,114 -96,355 -4.4%
諏訪市 50,163 53,240 ‐3,077 -5.8%
岡谷市 50,146 54,699 -4,553 -8.3%
茅野市 55,951 57,099 ‐1,148 -2.0%
下諏訪町 20,236 22,863 -2,627 -11.5%
富士見町 14,494 15,528 -1,034 -6.7%
原村 7,570 7,456 +114 +1.5%
公的土地価格の推移(地価公示、基準地地価)
2015年地価 2005年地価 下落単価 下落率(%)
長野県 3万9108円/平米 5万2783円/平米 -1万3675円/平米 -25.9%
諏訪市 4万3950円/平米 7万1788円/平米 -2万7,838円/平米 -38.8%
岡谷市 4万3909円/平米 6万8436円/平米 -2万4527円/平米 -35.8%
茅野市 3万8712円/平米 4万7700円/平米 ‐8,988円/平米 -18.8%
下諏訪町 4万8742円/平米 7万2166円/平米 -23,424円/平米 -32.4%
富士見町 2万2731円/平米 2万8333円/平米 -5,602円/平米 -19.8%
原村 1万5400円/平米 2万1200円/平米 ‐5,800円/平米 -27.3%

今後も人口の減少にともない、長期的に地価は大幅に下落していきます。
利益が出ている法人様は関連会社へ時価で不動産を売却して、含み損を出し、現金を確保する方法がございます。
時価がいくらであるかを、証明するために不動産鑑定評価書をご活用ください(低額譲渡をさける時価の判定)。
当社では不動産鑑定評価費用をかけてもお客様にメリットを得てもらうために、税務署の評価(財産評価基本通達)では、不動産はどのように評価されるのか、不動産鑑定評価との違いはあるのかについても研究させていただいております。
不動産鑑定評価書の作成にあたって不動産鑑定評価費用は、一般的に考えると決して安い金額とは言えません。
不動産の大きさ等により個別に異なりますが法人の関連会社取引においては不動産鑑定評価書を証拠に不動産を償却したり、評価損を出して利益と相殺すれば数百万円の節税となります。
公的価格の地価公示の60%(40%減)の評価になる土地もございます。
つまり、最終的にはお金が外に出ていくのを防ぎ、不動産鑑定評価費用以上の現金が手元に残ります。

3.親族間、関連会社取引の悩みをきいて、個別になにをどう評価して、どう解決するのか個別に一緒に考えていきます

052-photo
税理士の先生に「鑑定評価をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に親族間売買の参考のための鑑定評価の相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
税理士の先生は、税の専門家で、不動産評価の専門家ではありませんから、不動産評価については、不動産鑑定士ほどは詳しくはありません。また、不動産の専門家でもありませんから、その後の権利関係をどうすれば良いのか、トラブルが生じないのかまでは、不動産業者ほどは詳しくはありません。
当事務所は不動産評価と不動産取引の専門家である、不動産鑑定士、宅地建物取引士です。
親族間、関連会社の悩みによって、解決策のためには、なにをどのように評価し、契約書はなにを用意するのかが変わってきます。
また、解決の一助になればと思い、お悩み、解決事例を積極的にホームページにアップしていきます。
たとえば、建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが、という相談を受けたとします。
建物評価をどうするのか、借地関係はどうするのか、借地権の対価はあるのかないのか、地代はどうするのか、お話を聞きながら、問題はないのか、あれば、どのように解決できるのか、個別に一緒に考えていければと思います。

4.親族間、関連会社の不動産売買は借地と底地の時価の問題です

親族間、関連会社で、土地だけ売買する、建物だけ売買する等が多く見受けられます。
つまり、親族間、関連会社で不動産の売買は、借地権付建物や貸宅地(底地)をいくらで売買するのかという問題でもあります。
そこで、当事務所では低額譲渡の判定にあたっては特に借地と底地についても力を入れております。
借地、底地、建物の親族間、関連会社の時価でお困りになりましたら、ご相談ください。

016-photo

5.税理士の先生と連携し広大地判定に取り組んでおります

020-photo

広大地の要件をクリアすると広大地補正率に基づき、面積に応じて広大地評価の適用を受けることが可能となります。
広い敷地であるほど、補正率は高くなり、評価減が見込まれ、個人の親族間売買、相続、贈与等に大幅にメリットがあります。

広大地補正率 = 0.6 - 0.05 × 地積 / 1000平米
ここをタップして表を表示Close
地積 広大地補正率
1000平米 0.55
2000平米 0.50
3000平米 0.45
4000平米 0.40
5000平米 0.35

※広大地補正率は、0.35を下限とします。

国税庁の統計によると、2012年には更生の手続きで441億円の相続税が還付されています。
「ほとんどが土地評価の見直しに伴うものとみられます」(田川税理士、日経新聞コラムより)
当社と提携している税理士の先生とお話しすると、広大地評価を適用せずに、相続の申告を行っている例が多くみられ、評価見直しの更生請求を行っているとの話がありました。
広大地の概念には不動産鑑定評価がベースにあり、税理士の先生には理解しがたい部分があり、あまり普及しておりません。
つまり不動産鑑定士が積極的に取り組む業務です。
当事務所では税理士の先生と連携し、広大地判定に取り組んでおります。
また広大地で連携していただける税理士の先生も幅広く募集しております。

6.諏訪地域の不動産問題解決に一番力を入れております

当事務所は諏訪盆地の茅野市に事務所が所在しており、不動産鑑定に加えて、不動産売買も取り扱っております。
長野県の中でも一番精通している諏訪地域(岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村)の不動産問題(低額譲渡、地代、借地、底地、遺産分割、相続、離婚問題)に特に注力して解決していきます。
不動産売却にも自信がございます(不動産売買仲介の対応地域は、地元の諏訪地域(茅野市、原村、富士見町、諏訪市、岡谷市、下諏訪町)限定とさせていただきます)。
司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。

7.330件以上の評価実績、12年の不動産の実務経験

これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます

023-photo

>>当事務所の7つの特徴はこちら

親子間、夫婦間の親族間不動産売買、時価算定、鑑定評価お任せパック料金のご案内

017-photo
下記のサービスをご依頼頂ければ、不動産の適正な時価を鑑定評価を判断できます。
適正な時価で不動産を売買すれば、銀行へ融資をしてもらうのにも適切な資料になりますし、確定申告時等に税務署への説明をするのにも適切な資料となります。

ここをタップして表を表示Close
親族間の不動産売買時の鑑定評価
料金(税抜総額) 25万円~35万円
含まれるサービス内容 ・無料相談→お電話で無料相談(効果がない場合もあります。鑑定評価書を取って効果的かどうか無料相談でお伝えします。)
・適正な時価を把握するための不動産鑑定評価書作成
・アフターフォロー→不動産売買の際に銀行の融資には契約書が必要なので、契約書も作成します(別途料金必要)
※適正な時価で不動産の売買を行う理由 親族間で不動産を時価よりも著しく低い価額で譲渡すると税務署の指摘を受けて売主、買主には法人税が課される可能性があります。
しかし、国家資格である「不動産鑑定評価書」というものを扱える不動産鑑定士に依頼して、評価額を時価として不動産売買契約をすることができます。
つまり、専門家に依頼すると、不動産鑑定評価書の費用はかかりますが、不動産鑑定評価書や不動産売買契約書の書類作成も全て任せることができますし、段取りや司法書士の手配等の手間もかかりません。
ご自身で行うこともできますが、どうしても甘くなり、通常では考えられない安い価格で不動産を売買してしまったりして、税務署の指摘を受けて税金を取られる可能性もありますし、手続きが分からず多くの時間を使ってしまったりします。
税金面や時間、多くの面での負担を少しでも減らしたいのであれば、まずは不動産鑑定士にご相談いただくことをお勧めいたします。

※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間11月から3月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします。

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産売買契約書作成サービス費用

020-photo
さらに、親族関連や関連会社で不動産取引を行う際は、金融機関の融資がない場合、不動産売買契約書、金銭貸借消費契約書、返済予定表を最低限作成することが必要です。
当社では不動産売買契約書の作成についてふたつのサービスをご用意いたしました。
不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス。

不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス2つのサービスの基本報酬(費用)、サービス内容は以下のとおりです。

ここをタップして表を表示Close
不動産契約書のみの作成 重要事項説明書も併せて作成・説明 不動産契約書のひな形のみ
総額 10万円 15万円 無料
サービスに含まれるもの ・不動産売買契約書作成
・金銭貸借契約書作成
・不動産登記のための司法書士手配
・境界確定のための測量士手配
※宅建主任者および会社の印は押しません。
・不動産売買契約書作成
・金銭貸借契約書作成
・重要事項説明書作成、説明
・不動産登記で司法書士手配
・境界確定のため測量士手配
・不動産売買契約書のひな形のみお渡し
こんなお客様に向いています ・不動産売買契約の進め方で不安な方
・不動産売買契約書作成希望の方
・金銭貸借契約書作成の方
・不動産登記で司法書士手配希望の方
・境界確定のため測量士手配希望の方
・不動産売買契約の進め方で不安な方
・不動産売買契約書作成希望の方
・金銭貸借契約書作成の方
・不動産登記で司法書士手配希望の方
・境界確定のため測量士手配希望の方
・重要事項説明書作成希望の方
・とにかくお金をかけず、しあげたい方

※1第三者との売買の場合は通常の不動産仲介の報酬となります。
※2当該サービスは不動産鑑定評価をご依頼いただいた方のみのサービスとなります。

>>サービス内容・料金についてはこちら

広大地簡易判定、その後の対策提案のご料金

下記のサービスをご依頼頂ければ、机上で広大地の机上判定を行い、その結果に基づき、今後の対策について提案いたします。

ここをタップして料金表を表示Close
相続申告時の広大地判定意見書 申告後の更生、嘆願の為の広大地意見書
総額 30万円 成功報酬
還付成功額の20%(税込)
こんなお客様に向いております ・亡くなられて10か月以内に申告される方が対象となります。
・申告時が是認率が一番高くなります。
・申告後1年以内または5年以内の方が対象となります。
・否認されても追加の税金がない
含まれるサービス ・無料相談

・簡易判定

・簡易判定結果に基づく提案

・無料相談

・簡易判定

・簡易判定結果に基づく提案

注意点 ・原則、審査対象となります。
・否認される場合もあります。増加した税金については、納める必要があります。
また、増加した税金について加算税、延滞税がかかります。
・申告後1年以内が更生請求、5年以内が嘆願といいます。
・嘆願は是認率は認められないケースが多くなります。
・更生請求の方が嘆願より是認率が高くなります。
・事前のご相談で是認の可能性のないものはお受けしないことがあります。
広大地簡易判定の結果と今後の対策、費用の目安(消費税別)
広大地の判定結果 今後の対策 費用の目安(消費税別)
可能性が高い 広大地意見書を添付して申告することをお勧めします 30万円
可能性が低いが著しく減価が見込める 不動産鑑定評価書による申告をお勧めいたします 30万円
可能性はないが著しく減価が見込める 不動産鑑定評価書による申告をお勧めいたします 30万円
可能性もおおきな減価もない 通常の路線価による申告をおすすめします なし
机上調査では可能性が判定できない 現地調査と役所調査を行います 5万円+消費税

不動産鑑定評価、ご依頼の流れ

1.お問合せ

まずは、お電話かメールにてお問合せください。

DSC01879
無料相談受付中!
0266-72-5880
今すぐ、お気軽にお電話ください。
担当者が丁寧に分かりやすく対応いたします。
【対応時間:9:00~17:30】【休日:水日祝日】
メールでのお問い合わせはこちらをクリック

不動産の住所(又は、地番)、依頼目的、ご利用方法、提出先、不動産の状況(どんな利用状況か)、いつまでに不動産鑑定評価書が必要なのかを記載または連絡いただけると、お打合せがスムーズに進みます。
※お電話がつながりづらい場合には、お手数ですが時間をおいておかけ直しいただくか、メールにてお問合せいただければ幸いです。

2.無料相談

無料相談をご希望の場合には、日程調整を行い、無料相談のお日にちを決定いたします。
当事務所ホームページをご覧になり、お問合せいただく遠方のお客様でお電話でご相談いただく方が多いです。
必要であれば訪問させていただきますし、ご来店いただくことも可能です。
お客様の抱える課題や問題点、ご予算、不動産の現状等を整理して最適な不動産鑑定評価書の活用を、ご提案いたします。

歯科医院へ行き、診察台に座ったあとで、恥ずかしいので口をあけるのは嫌だと言われたら、歯医者の先生もお手上げではないでしょうか?
じつは、それが無料相談をうける私の立場です。
ある程度私を信用してくださらないと、同様にお手上げです。
言葉を換えれば、あなたにとって将来価値があるかもしれないものをご提案させていただくために、ほんのいくつか質問をさせていただきます。
質問の中で答えにくいものがございましたら、答えなくても結構です
もちろん、ご相談内容は、ほかの誰にも話しません。
052-photo

3.必要書類のご用意のお願い

019-photo
お手元にございましたら以下の必要書類をお願いいたします。

  • 住宅地図
  • 公図
  • 測量図
  • 土地建物謄本
  • 固定資産税納税通知
  • 固定資産評価証明
  • 建物図面
  • 建物の請負契約書又は建物建築の領収書
  • リフォーム資料
  • 賃貸契約書

※必要書類が、どんなものか分からない。お手元にない場合は、ご相談ください。

4.お見積り、ご依頼、ご発注

017-photo
納期、評価方法を含めて、お見積り※を提示いたします。
(※最短即日でお見積りをお出し致します。)
ご提案内容、お見積りに、ご納得いただけましたら、契約となります。
日本不動産鑑定士協会の標準である「価格等調査業務依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」をご郵送いたします。
依頼書兼承諾書に署名・捺印いただき、ご返信いただきます。
承諾書が当事務所に届きましたら不動産鑑定評価書の作成の作業を開始いたします。

5.不動産鑑定評価書の作成開始

004-photo

  • 依頼目的にあった不動産鑑定評価書の作成を開始します。
  • 建物がある場合、不動産の内覧の際に立ち会いをお願いしております。
  • 事前に内覧の日時をご相談させてください。
  • 通常、不動産鑑定評価書の作成に3週間程お時間をいただきますが、最短で5営業日で作成いたします。
  • 不動産鑑定評価書発行、納品の前に中間報告をさせていただきます。

6.不動産鑑定評価書の発行・納品、完了

鑑定評価書・意見書に署名・捺印の上、発行いたします
鑑定評価書の発行後、不動産鑑定表費用のお支払となります。
不動産鑑定評価書納品後、1か月以内のお支払をお振込み※でお願いしております。
※お振込み料はお客様負担でお願いしております。

015-photo

>>ご依頼の流れについてはこちら

低額譲渡についてよくある質問

鑑定評価額に80%を掛けて時価として税務署に提出できますか

鑑定評価額の80%は時価として提出はできません。

相続税における評価割合は、公示価格の80%の水準とされております。
すなわち、公示価格の80%を評価額とすることは、鑑定評価の80%水準とすることに近く、個別に納税者が依頼した鑑定評価に80%を乗じて、時価を算出する方法が考えられます。
国税不服審判所平成7年1月31日裁決(裁決事例集49巻408頁)において、納税者は相続開始時における本件土地の実勢価格を不動産鑑定士による鑑定により求め、これに平成3年(当時)の評価水準70%、現在は80%を乗じた金額を本件土地の自用地としての価格に置き換えて本件土地を評価すべきと主張しました。
この点につき裁決は、路線価の評価において評価水準を考慮する理由を、相続税等の課税に当たって路線価が1年間適用されることから、その間の地価変動にも耐え得るものであることの必要性など評価上の安全性等を考慮して取り入れられたものに対して、個別の鑑定評価は、鑑定人が公示価格との均衡を考慮しつつ、本件土地の特殊性を斟酌したうえで、求めた正常価格であって、これに評価水準を乗じなければならない理由はないとして、評価水準を乗じることは認めませんでした。

標準的な戸建分譲地で土地を路線価で親戚に売買したいが低額譲渡は大丈夫か

判例のとおり、路線価での評価は税務署の実務の簡便性の観点から認められております。
路線価は公示価格の80%の水準とされており、公示価格と時価がほぼ同じ水準であれば、時価より低い価格ですが、著しく低い価格でないことから、低額譲渡の指摘を受けない可能性が高いです。問題があります。
ただし、公示価格より時価が高い場合の路線価での売買は、時価の80%より低い、著しく低い価格とされ、低額譲渡の指摘を受ける可能性があります。
安全な水準は近くの地価公示や地価調査の価格の水準で売買することだと思われます。

親族間で建物の売買を行いたいのですが、低額譲渡およびその他の問題点があれば教えてください

基本的な考え方

・建物は時価で売買を行い。
・親子間・親族間で土地を無償で貸す。
・土地は借地ではなく、「使用貸借」というものにあたります。
・土地については税務上は権利金、地代の授受がなかったことをそのまま認めて、課税関係は一切生じないとしております。
・この場合、親族間で使用貸借に関する確認書を結んで、親族間や税務署も含めトラブルを防ぐことが必要となると思われます。
・ただし、土地は借地権付きの土地(底地、貸宅地)ではなく、更地として評価されます。
・土地の賃貸借契約を結び、相当の地代を親族間で払えば、借地権が成立することになります。

土地の使用貸借の存続期間

・借地借家法の適用はなく期間が終了すれば終了となります。
・借地期間を定めていなければ、建物が老廃するまでが使用期間と考えるのが妥当です。

使用借権の特徴

・無償で借主が恩恵的な利益を受けるものであることから賃借権に比べて弱い権利です。
・使用借権は人間的なつながりであり、使用者がなくなれば終了するのが原則である。
・地主が第三者に土地を売却すれば使用借権は新地主に対抗できません(借地を返還しなければなりません。)

使用借権の評価

・使用借権は弱い権利であり、ゼロという方もいらっしゃいます。
・税務上、相続税基本通達(昭48.11.1,直資2-189)では土地の使用貸借にかかる使用権の価値はゼロとして取り扱うとしております。
・しかし、弱い権利ですが、約束した期間は土地を無償で利用できる経済的利益があることから、価格が存在すると考えるのが通常である。
・弱い権利であることから借地権、定期借地権の価格よりは低くなることは当然です。

使用借権の評価方法

相当の地代から求める方法、借地権割合から求める方法、場所的利益から求める方法

建物の評価方法、建物価格=再調達原価 - 減価修正

建物価格は新たに調達したらいくらかというものから、減価修正するというところは変わりません。
20年経てば、価値がないという形式主義をなくし、市場性を反映するために見かたが細かくなりました。

建物を躯体・仕上げ・設備に分けて再調達原価の算定、減価修正

017-photo
建物を躯体、仕上げ(内部仕上げ、外部仕上げ)、設備に分けて再調達原価の算定、減価修正を行います。
今までは躯体70%、設備30%というように大雑把でした。
これからは躯体70%、設備20%、仕上げ10%というように細かくなっていきます。
割合も用途や現況のリフォームにあわせて個別に考える必要になります。

経過年数 + 経済的残存耐用年数 = 耐用年数

034-photo
20年が戸建住宅の耐用年数と考えないで、
経過年数20年 + 経済的残存耐用年数10年 = 耐用年数30年 と考えます。
経済的残存耐用年数は市場性を踏まえて評価します。
周辺の中古住宅では建物にどれだけ価値を観て、取引が成立しているか考える必要があります。

観察減価法も必ず併用

008-photo
耐用年数に基づく方法だけでなく、観察減価法も必ず併用となります。
観察減価法の適用は市場性を考慮して、減価をします。
これも周辺の中古住宅の取引を外観から観察して見た目の市場性を考える必要があります。

建物評価方法のまとめ(建物評価は形式ではなく市場性を観て評価)

039-photo
築20年経てば建物の価値は0ではなく、実際に中古市場ではどのように建物の価値を観ているのかを考えて評価する必要があります。
建てたときの建物価値、その後のリフォームや管理の状態も評価にあたって重要になります。
中古住宅で築年が経過していても、買主が価値を見出していれば価値を評価するということです。
中古住宅の不動産鑑定評価でお悩みがありましたらご相談ください。

建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権、定期借地権の比較表
- 土地使用借権 普通借地権(賃借権) 定期借地権(賃借権)
- 債権、片務、要物契約 債権、双務・不要式の諾成契約 債権、双務・不要式の諾成契約
賃料・償金 無償(民593)
通常の必要費用を負担(民595)
有償(民601) 有償(民601)
使用収益権 使用・収益(民594) 使用・収益(民616・準用594) 使用・収益(民616・準用594)
期間 1.契約に定めた期間(民597)
2.契約に定めた目的に従う使用・収益の終わりたるとき(民597)
3.使用収益をなつに足るべき期間を経過したとき(民597)
4.期間・目的を定めざるとき、いつでも返還請求可能(民597)
新規
1.契約の定めのあるとき30年以上の約定期間
2.契約期間の定めなのないとき30年以上
1.定期借地権50年以上
2.事業用借地権10年以上50年未満
3.建物譲渡特約付借地権30年以上
更新 1.法定更新制度はない
2.合意更新についても法定の最短期間はない
1.法定更新
期間終了時に更新の請求、または使用継続
更新期間20年、2回目からは10年
既存借地権、堅固建物30年、その他20年
2.合意更新
定めた期間
3.建物の滅失
再建築可
1.法定更新を契約により排除
2.合意により期間(上記期間内)延長は可
譲渡 譲渡性なし 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可
借主の死亡 借主の死亡により効力を失う(民599) 相続人が地位を承継 相続人が地位を承継
使用借権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い
- - 地主についての課税関係 借地人についての課税関係
地主が個人の場合 借地人が個人の場合(例:親→子) 所得税のみなし譲渡課税はない 贈与税の課税はない。
将来の贈与、相続については更地として評価される。
地主が個人である場合 借地人が法人である場合(例:社長→同族会社) 所得税のみなし譲渡課税はない 使用貸借とは認められず、権利金相当額を法人の受贈益として益金に加算して法人税を計算する。
地主が法人の場合 借地人が個人の場合(例:同族会社→社長) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 社長等に対して認定賞与および給料として所得税が課税されます。
地主が法人である場合 借地人が法人である場合(例:親会社→子会社) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。
借地権の設定にあたって権利金の支払が無かった場合の税務上の取り扱い(通常の地代の支払いのある場合)
- - 地主についての課税関係 借地人についての課税関係
地主が個人の場合 借地人が個人の場合(例:親→子) 所得税のみなし譲渡課税はない 借地権の贈与があったとして、相続税の評価額によって贈与税が課せられます。
地主が個人である場合 借地人が法人である場合(例:社長→同族会社) 所得税のみなし譲渡課税はない 相当の地代との関連により、借地権相当額を法人の受贈益として益金に加算して法人税を計算する。
地主が法人の場合 借地人が個人の場合(例:同族会社→社長) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 社長等に対して借地権相当額を認定賞与および給料として所得税が課税されます。
地主が法人である場合 借地人が法人である場合(例:親会社→子会社) 権利金の収入があったものとして権利金および地代相当額を法人益金があったものとして、法人税を計算する。 相当の地代との関連により、借地権相当額を法人の受贈益として益金に加算して法人税を計算する。

不動産鑑定評価書があれば税務調査で100%是認されますか

残念ながら100%是認はされません。
しかし、不動産鑑定評価書を用意することで以下のメリットがあります。
低額譲渡と認定されにくくなる、税務調査に対抗できる
親族間、関連会社売買は、税務調査で狙われやすくなります。
不動産鑑定評価書があれば税務署が鑑定評価書が間違っていると証明できない限り、評価書の評価額の売買を否認できません。
したがって、税務調査の対抗手段としても不動産鑑定評価書をおすすめします。
また、例え、否認されても、全て否認されるケースは少ないようです。

親族間で不動産等の譲渡した場合に適用できる所得税等の課税の特例措置どのようになりますか。

ここをタップして表を表示Close
特例 内容 親族間譲渡における適用の可否
居住用不動産の特別控除 居住用不動産の譲渡による譲渡所得から3,000万円の特別控除額を控除できる特例 ×
居住用不動産の長期譲渡所得の課税特例 所有期間が10年を超える居住用不動産を譲渡した場合に、譲渡所得のうち6,000万円までの金額について、税率を20.315%から14.21%に軽減する特例 ×
居住用不動産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 所有期間が5年を超える一定の居住用不動産を譲渡したことにより生じた損失について、他の所得(事業所得・不動産所得・給与所得等)と損益通算等することが出来る特例 ×
交換の特例 同一の種類の資産の交換をした場合に、譲渡がなかったものとする特例
事業用資産の買い替え 一定の資産の買換えを行い、その取得の日から1年以内に買換資産を事業の用に供したときは、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる特例

資格者のご紹介

朝倉 宏典

代表:朝倉宏典

代表:朝倉宏典

  • 保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引主任者
  • 名前:朝倉宏典
  • 所属:一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
  • 登録番号:第8446号
  • 経歴:平成13年 不動産鑑定士二次試験合格
    平成14年4月 日本中央地所株式会社入社
    平成14年4月~平成16年7月 東京、神奈川の新築分譲マンションの企画担当(用地仕入・販売企画)
    平成16年8月 三井不動産販売株式会社入社
    平成16年8月~平成21年3月 全国の不動産鑑定評価を担当
    平成21年4月~平成24年4月 三井のリハウス田園調布店にて、世田谷、目黒、大田区の城南地区の土地・戸建中心の売買仲介担当
    平成24年6月 八ヶ岳ライフ株式会社設立
    平成25年 諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
          茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当
    平成26年 諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
          茅野、富士見町固定資産評価替担当
          茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当

>>職員の紹介はこちら

Return Top