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不動産の適正な時価とは(不動産鑑定評価の必要性)

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不動産の適正な時価とは

不動産の適正な時価とは裁判所の評価判例等によりますと

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」「通常成立する客観的な交換価値」とされております。

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは、その売買情報は一般公開され、売手と買手が競合し自由に取引される不動産市場で行われた取引を言います。

「通常成立する客観的な交換価値」とは

「通常成立する客観的な交換価値」とは、特殊な事情(買い進み、売り惜しみ)がない、だれにでも当てはまる客観的な交換価値を言います。

不動産鑑定評価の必要性

相続や低額譲渡とみなされた場合、不動産の適正な時価という概念が重要となります。

各種規定は実務の処理はあるものの、相続や親族間、関連会社間で譲渡された不動産価格が適正な時価であるか判定する必要があります。

裁判所の評価に関する判例等によりますと不動産の鑑定評価に関する法律により国家資格を有している不動産鑑定士の鑑定評価による不動産鑑定評価額が不動産の適正な時価については唯一となっております。
そのため日本では地価公示、固定資産税評価、相続税路線価等において不動産鑑定士の評価によることとなっておりますし、裁判においても活用されます。

なお実務的には簡易鑑定として地価公示価格、固定資産税評価額、相続税路線価等の利用が可能となっております。

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評価の目的 評価機関 評価時点 価格水準
地価公示価格 取引価格の指標等 国土交通省 1月1日(毎年) 適正な時価
基準地価格 取引価格の指標等 都道府県知事 7月1日(毎年) 公示価格と同一水準
相続税路線価 相続税及び贈与税の評価基準 国税局長 1月1日(毎年) 公示価格の80%
固定資産税路線価等 固定資産税、不動産取得税、登録免許税 市町村長 1月1日(3年ごとの基準年) 公示価格の70%

生前贈与、関連会社取引、同族会社取引等で適正な時価について、お悩みになりましたら、まずはご相談ください。

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