不動産時価鑑定評価相談センター │ 評価実績400件以上

低額譲渡を防ぐ長野県の不動産鑑定評価相談センター

【対応地域】諏訪地域(諏訪市、茅野市、岡谷市、下諏訪町、富士見町、原村)

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法人から法人(法人間)への低額譲渡の指摘を防ぐ不動産鑑定評価

お客様の声

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関連会社売買、底地の不動産鑑定評価、適正価格を知りたい

不動産鑑定評価提供前のお悩み

ロードサイド店舗で貸している広い土地(底地)を関連会社間で売買しようと思ったところ、税理士に適正価格で売買するように言われたが、税理士に言われた価格(財産評価基本通達に基づく評価)が非常に高い値段であり、広い土地であるので、時価はもう少し低い価格になるはずだと思い、適正な時価で売買したいと思い、不動産鑑定士に底地の不動産鑑定評価を依頼した。

当社で依頼された理由

宅建協会諏訪支部の世間話しの中で、不動産鑑定士がいることを知り、インターネットで検索してホームページを見た後に電話をしました。

不動産鑑定評価提供後のお客様の声

東京での経験もあり不動産について精通しており、複数の評価方法により鑑定していただき満足しました。

不動産評価対象地

長野県塩尻市

不動産鑑定士、朝倉宏典コメント

ロードサイドで店舗に貸している土地(底地)の評価を行わせていただきました。
財産評価基本通達、公的な指標をそのまま使うと、敷地の規模が大きいことにより、購入者が限定されるということが評価に反映されず、時価よりも非常に高い評価になります。
実際に取引されている取引事例を収集したところ、地価公示等の公的指標よりも低い評価となりました。
また、財産評価基本通達の貸宅地の評価の80%程度の評価となりました。
広い土地であれば買主が限定されて、標準的な土地よりも評価が低くなることがあります。
関連会社や親族間取引は、適正価格で取引されているか、原則、税務署の調査対象となります。
安心して不動産取引いただくため、不要な税金や費用を払わないために適正価格については不動産鑑定士にご相談ください。

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事業用定期借地付建物、関連会社間売買に伴う評価

不動産鑑定評価提供前のお悩み

・関連会社間で自社が運営するロードサイド店舗(事業用定期借地権付建物)を売買するが適正な価格がいくらか知りたい
・建物にお金をかけて建築して簿価は非常に高いが、事業用定期借地権付建物は、地方のロードサイドでは、実際に売買されれば、低い価格になると思うので、そこも検証してほしい。
・建物の売買なので、消費税が発生するので借地権と建物のそれぞれの価格を出してほしい。

当社で依頼された理由

地元の会社なので

サービスを5段階で評価すると

大満足5点

不動産鑑定評価提供後のお客様の声

・不動産鑑定評価書に、いろいろな観点からの検証があり、ボリュームがあったので満足しました。
・若々しくて、生き生きしていて将来性が楽しみです。
がんばってください

不動産評価対象地

諏訪市 ロードサイド店舗

その他、サービス改善に関するご意見

特になし

不動産鑑定士、朝倉宏典コメント

ロードサイドの事業用定期借地権付建物は売買、賃貸の情報は少なく、特殊な不動産で評価額がいくらなのか把握するのは難しい不動産です。
事業用定期借地権付建物の評価・売買でお悩みになったら、ご相談で、まずはお声掛けください。

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あなたはこんなことでお悩みではありませんか?

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・関連会社で不動産売買して評価損を出したい
・低額譲渡で税務署に指摘されるか心配である
・適正な時価で関連会社売買を行いたい
・関連会社売買について問題点があるか知りたい

一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

注意ください!ご自身のみでは、時価の立証を否認されることがあります

インターネットや本を研究して時価が財産評価基本通達(路線価方式)により著しく低いということを税務署に、専門家に頼まずに、ご自身で証明しようと思われているかたも多いと思います。
つまり不動産の時価がいくらなのかを自身で評価書を作成して証明しようとされる方もいらっしゃいます。
しかし、時間と労力の無駄に終わってしまうことが多いようです。

納税者による時価の立証方法としては、もっともよく利用されるのは 2.不動産鑑定評価書を採用する方法です。そのほかの時価の算出方法としては3.近隣の売買実例価格を比準させる方法(売買実例比準方式)、4.公示価格比準方式による方法がございます。

2.不動産鑑定評価を採用する方法、4.路線価の比率から公示価格を推定する方法は立証方法として多く認められており有効と思われます。

一方、ご自身で行う売買実例比準方式(近く土地は●●円で決まったから、自分のうちの土地は△△円と思われる。)は、根拠が明確でないとして判例で否認されております。

3.売買実例比準方式

 近隣の売買実例と路線価の比率を参考にして時価を求める方法です。
売買実例があった土地とその土地の路線価の比率を、評価対象地の路線価に乗じるものです。
この方法は売買実例と評価対象地の形状などの個別的要因が極めて類似であることを前提とすれば、鑑定評価に近い合理的な方法といえます。
しかしながら、納税者が近隣の売買実例価格と路線価の比率を参考にして求めた時価による申告に対して、東京地裁平成11年12月17日判決は、当該方法は、不動産鑑定評価基準に則った評価方法ではなく、仮に売買実例による取引価格がその土地の路線価を下回ることがあっても、その事実をもって、評価対象地についても同じ開差があるとまではいえないとして、採用されておりません。

このように、個人で時価を立証するのを、専門家に頼まずに行うことは難易度が高いです。
時間や手間だけかかって、税金だけとられてしまうということがありますので、時価の立証でお困りになりましたら、まずは不動産鑑定士にご相談いただくことをお勧めいたします。

土地の個別事情により基本通達の評価よりも低くなった主な判例

財産評価通達によらない評価(主に不動産鑑定評価)が採用された判例を列挙します。
低くなった理由としては評価通達の画一的な規定からでは、個別に減価項目を認識できず、時価が基本通達の評価よりも著しく低くなるからです。
税法では時価で不動産を申告することが認められております。
払う必要のない税金を無駄に払わないように、評価の判例の概要を観て、ご自身の所有する不動産の時価も基本通達の評価よりも著しく低いと思われる方はご相談ください。
相談は無料です。

- 判決年月日 相続税評価 納税者鑑定 課税庁鑑定 結論
1 国税不服審判所平成9年12月11日 7億2494万円 2億円 - 借地権付分譲マンション底地、審判所が依頼した鑑定評価書6000万円を参考に、納税者鑑定を採用
2 東京地裁平成11年3月30日 1億2135万円 2000万円 3000万円 借地権付分譲マンション底地、課税庁鑑定を採用し、3000万円
3 国税不服審判所平成13年3月5日 3億4573万円 2億3007万円 2億7800万円 接面する道路が4m未満(2項道路にも該当しない)土地につき、審判所が算出を行い、2億2998万円を採用。
4 東京高裁平成13年12月6日 4億9867万円 2億6460万円 - 接道義務を満たしていない路地状敷地敷地につき、高裁が鑑定を依頼し、鑑定評価書3億7170万円を採用。
5 国税不服審判所平成14年3月27日 1174万円 0円 - 傾斜度が30度を超えるがけ地につき、状況が類似する土地の売買事例単価を(総額12万円)を採用。
6 国税不服審判所平成14年6月27日 8105万円 409万円 - 傾斜地の評価につき、状況が類似する土地の売買実例に基づいて審判所が算出を行い、3736万円を採用。
7 国税不服審判所平成12年4月18日 3億7096万円 3億5448万円 - 地積の広大な土地につき、納税者鑑定を採用。
8 国税不服審判所平成14年7月22日 48億6890万円 43億8000万円 - 地積が広大な土地につき、審判所が算出を行い、45億8364万円を採用。
9 国税不服審判所平成14年6月18日 不明 9085万円 1億3120万円 市街化調整区域の山林の評価につき納税者の鑑定評価を採用。
10 名古屋地裁平成16年8月30日 6795万円 5036万円 6840万円 鉄道高架に隣接する土地につき、裁判所が鑑定を依頼し、鑑定評価6422万円を採用。

※「相続税、贈与税通達によらない評価の事例研究」星雲社 参照

関連会社取引で低額譲渡の指摘を受けた場合

関連会社間で時価よりも低い価格で売買された(低額譲渡)と判定された場合の会計処理について説明申し上げます。

法人から法人へ不動産を譲渡した場合、時価から取得価格を控除して利益が出た場合は、売手の売却益、買手の受贈益に対して法人税がかかります。
買手の受贈益ということが違和感があります。
これは、買い手が時価よりも安く不動産の譲渡を受けると受贈益があるとして税務署にみられるということを意味します。
関連会社取引の場合は、時価を自身で証明して売買契約を行い、税務署に申告します。

つまり、時価がいくらであるかにより売却益、受贈益、法人税の金額が左右されますので、時価がいくらなのかは大きな問題となります。

売手:法人 時価-取得価格=売却益→ 法人税
買手:法人 時価-取得価格=受贈益→ 法人税 

法人から法人(法人間)への土地の低額譲渡、例1

甲社(父親であるAさんが、株式を80%所有、他は親族以外が所有)は、時価5,000万円の土地を乙社(息子であるBさんが株式を80%所有、他は親族以外が所有)に2,000万円で譲渡しました。
この土地の帳簿価額は1,000万円、譲渡費用は0円です。
時価:5,000万円(公示価格を基に税務署が算定)
譲渡価額:2,000万円(周囲の不動産会社のヒアリングを基に算定)
帳簿価額:1,000万円
譲渡費用:0円


売主である甲社は、時価5,000万円で土地を譲渡したものとして、譲渡益を計算します。
よって、譲渡益4,000万円に対して、法人税等が課税されます。
5,000万円 - 1,000万円 = 4,000万円(売却益)
 時価と譲渡価額との差額3,000万円は、乙社に対する寄付金として、寄付金の損金不算入の規定の対象となり、損金算入限度額を超える部分の金額は、法人税法上損金の額に算入されません。

・買主である乙社は、時価と譲渡価額との差額3,000万円相当額の土地を甲社から贈与により取得したものとみなされ、法人税等が課税されます。
5,000万円 - 2,000万円 = 3,000万円(受贈益)
なお、乙社の土地の取得価額は、時価である5,000万円となります。

その他低額譲渡のまとめ(参考)

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売買形式 売手 買手
個人から個人への低額譲渡 所得税がかかる 贈与税がかかる
個人から法人への低額譲渡 みなし譲渡所得課税 法人税がかかる
法人から個人への低額譲渡 法人税がかかる 所得税がかかる
法人から法人への低額譲渡 法人税がかかる 法人税がかかる

低額譲渡課税要件

利害関係のない自由な取引の場合は問題にならないことが多いようです。
特殊な関係(親族、血縁)がある場合に時価が適正かどうか税務署が認定します。
法人については明確な規定はありませんが、課税要件としては同等のようです。
法人は低額譲渡が認定されると買主の受贈益として利益計上されます。

・基本的な低額譲渡の課税要件
利害関係の有無→なし→原則認定課税なし
       →あり→低額譲渡性の有無→なし→認定課税なし
                  →あり→認定課税あり

法人税法における不動産の時価と不動産鑑定評価

法人税法では、相続税法と同様に申告納税方式が採られているため、不動産の時価については納税者が立証することとなっています。
法人税法における不動産の時価は、「その時の価額」とされています。
そのため、相続税法のように 評価通達 による時価概念はありません。

【法人税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係】
原則:その時の価額
例外:なし
鑑定評価:適正価格を判定する場合→鑑定評価の時価となる。

不動産の適正な時価とは

不動産の適正な時価とは裁判所の評価判例等によりますと

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」「通常成立する客観的な交換価値」とされております。

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは

「不特定多数の当事者間の自由な取引において」とは、その売買情報は一般公開され、売手と買手が競合し自由に取引される不動産市場で行われた取引を言います。

「通常成立する客観的な交換価値」とは

「通常成立する客観的な交換価値」とは、特殊な事情(買い進み、売り惜しみ)がない、だれにでも当てはまる客観的な交換価値を言います。

参考までに4つの公的指標について掲載させていただきます。

ここをタップして表を表示Close
評価の目的 評価機関 評価時点 価格水準
地価公示価格 取引価格の指標等 国土交通省 1月1日(毎年) 適正な時価
基準地価格 取引価格の指標等 都道府県知事 7月1日(毎年) 公示価格と同一水準
相続税路線価 相続税及び贈与税の評価基準 国税局長 1月1日(毎年) 公示価格の80%
固定資産税路線価等 固定資産税、不動産取得税、登録免許税 市町村長 1月1日(3年ごとの基準年) 公示価格の70%

所得税、法人税等における評価は公示価格か不動産鑑定評価

相続税法と所得税・法人税等における土地評価の関係

所得税法・法人税法・相続税法において求められる土地の時価は、同一の概念です。
しかし、時価の具体的な算出方法として、相続財産の評価が財産評価基本通達を採用しているのに対して、所得税・法人税では評価基準がなく、個別の評価を行うということで相違点があります。
相違が生じる理由としては、一般の相続では偶発的に発生することから評価上の安全性に配慮し相続税評価をするのに対し、法人間の取引等では、自由な取引として当事者が取引の時期、時価を認識したうえで取引ができるから、通常の取引価格に相当するもので評価するからです。
所得税法・法人税においては時価の具体的な評価手法として、公示価格比準方式、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が採用されます。
相続財産の評価と比べると不動産鑑定士の鑑定評価書は多く利用されております。

公示価格比準方式とは

公示価格比準方式は、公示価格と当該公示地に付された路線価の比率から評価対象地の公示価格(時価)を類推する方法です。
裁判でも時価の算出方法として公示価格比準方式が採用されることがあります。

計算例

近隣の公示価格(時価) 140万円/㎡ 路線価112万円/㎡ 比率1.25(=140万円/112万円)
評価対象地の路線価 90万円/㎡とすると、推定公示価格(時価)112.5万円/㎡=90万円 × 1.25

判例からみる「著しく低い価額とは」

所得税、法人税の低額譲渡の判決例を掲載します。

判例1.関連法人間での土地の売買が高額譲渡とされ、裁判所の鑑定評価額が採用された事例(仙台高裁平成5年9月27日判決(税務訴訟資料198号1173頁)

事例の概要
法法人は昭和47年11月、関連財産法人から本件土地を8億5387万円で取得し、自身が持つ他の土地と合わせて、翌日、第三者に16億4000万円で売却しました。
課税庁の主張
税務署は本件土地の時価は翌日の譲渡価格と路線価を按分して求めた6億1889万円とし差額2億3497万円を寄付金とする課税処分を行った。
結論

裁判所が鑑定評価書を取得し、不動産鑑定評価額に一部修正を加えた4億6636万円を時価とし、差額は3億8750万円であり、税務署の課税処分を妥当としました。

追記

関連会社間売買をする場合は時価で売買する必要があります。
また、第三者へ売却目的で関連会社を利用する場合は、その価格が時価の参考となります。
裁判になると鑑定評価書は時価を証明する有効な手段となります。

判例2.法人間取引、第三者であっても、自身が取引した隣地の取引価格により低額譲渡と判定された件(国税不服審判所平成3年5月29日裁決(裁決事例集41号229頁)

事例の概要
法人は昭和61年9月29日に第三者法人に土地(公簿面積43,890㎡)を14億円で売却しました。
法人は昭和59年3月30日に本件土地の隣地(16,359㎡)を他の第三者に14億3千万円で売却していました。
課税庁の主張
税務署は隣地の取引単価(8万7,454円/㎡)を時点修正し(8万8,715円/㎡)とし面積を掛けて、時価を38億9372万円とし、低額譲渡の課税処分を行った。
結論

裁決では、土地の時価を算定するにあたって、近隣土地取引事例が適正であれば、時点修正、位置形状の特集性を勘案して算定するのは合理的としました。
本案件について、1.取引事例の譲渡価格は適正であり2.取引事例は本件土地に隣接しており、本件敷地同様に大規模16359㎡であり、税務署の判断は合理的としました。

追記

第三者への売買であっても、明らかに経済合理性を欠くものは指摘をされる可能性があります。
適切な成約事例があれば、時価とみなされることがあります。
自身で取引をした場合は、低額譲渡とされないよう、その価格も考慮にいれておくのをおすすめします。

失敗しない不動産鑑定士の選び方

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不動産鑑定士事務所はたくさんありますが、「どこに依頼しても同じ」というわけではありません。
不動産鑑定評価の費用だけで、不動産鑑定事務所を選ぶと後悔することがあります。
依頼した後に後悔しないためにも、「失敗しない不動産鑑定士の選び方」を知っておきましょう。

1.不動産売買等の取引についても、経験があるかどうか

不動産売買等の取引の経験があるかどうか、または、流れを理解しているかどうかを確認ください。
お客様が関連会社売買や親族間売買でお悩みの中で、不動産鑑定評価をご依頼いただいたと思います。
不動産売買の取引の理解がなければ、お客様の悩みの解決が出来ない可能性があります。
例えば、親族間売買にあたって、売買契約書はどうするのか。
売買代金は住宅ローンか現金なのか、どうするのか。
測量や登記はどうするのか。
そこで、「不動産売買の流れはわかりますか」という質問してみてください。

2.得意な地域はどこか

不動産は地域性や相場があります。
地域の事情がわかっている鑑定士の方がよりよいと思います。
そこで、「得意な地域はどこか」「依頼する地域については評価経験はありますか」を質問してみてください。

3.事務所が得意とする問題解決、専門とするものはなにか

もちはもちやに焼かせろということわざがあります。
そこの事務所が得意な問題解決、専門とする評価は、なにか聞いてみましょう。

4.ホームページがあるかどうか

一般の方に事務所の存在を知ってもらうには、主にホームページを持っているか、広告をする必要があるのですが、ホームページも広告も行わず、公的な評価のみを行っている不動産鑑定士もおります。
ホームページや広告を行っていない事務所は、一般のお客様に接触しておらず、民間の問題を解決する力が、弱い可能性があります。
その事務所が「民間の不動産問題解決に強いかどうか」と質問してみてください。

5.少なくとも民間の不動産評価の実務経験が100件以上の評価経験があるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

6.実務経験が5年以上あるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

7.不動産鑑定費用が明確であるかどうか

費用が明確な方が納得して相談や依頼ができます

私たちの7つの特徴

1.税務署の考え(財産評価基本通達)と鑑定評価の違い、裁判判例を意識して鑑定評価をおこなっております

税法では土地については時価で評価するとして定めておりません。
相続財産の評価については、あらかじめ課税庁が財産評価基本通達を定め、課税実務においては、この通達により評価が行われるのが一般的です。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
この規定が存在することにより、どのような場合に通達によらない評価が行われるか不透明となり、納税者の法的予測可能性・法的安定性が著しく阻害されております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。
通達によらない評価は二つの理由により行われます
1.【課税庁主体】課税庁が通達による評価が著しく不当で低額すぎると判断した場合には、納税者の租税回避を否認するために、通達によらない評価を主張します。
2.【納税者主体】通達に従って評価した金額が、「時価」を超えていた場合(いわゆる逆転評価)となる場合、納税者は本来払わなくて良い税負担を負うことになるために通達によらない評価を主張します。
実務では納税者の租税回避のために課税庁が通達によらない評価総則6項を多く適用します。
納税者が通達によらない評価(主に鑑定評価)を認識していないために、利用される頻度は少なくなります。

当事務所では、納税者が主張した通達によらない評価(主に不動産鑑定評価)が認められた点、認められなかった点について、判例を収集することにより、納税者はどのような手法により時価を立証し、通達のどの部分の不合理性を主張・立証すべきかを研究しております。
この背景には、鑑定評価書といえども根拠がなければ適正な時価とはみなされないからです。
また、納税者の選択肢を増やすためにも、判例等の情報発信も行っております。

- 税務署の考え 鑑定評価
評価担当者 税理士 鑑定士
評価基準 財産評価基本通達 不動産鑑定評価基準
数値基準 ほぼ全国一律 ない(地域、個別に判断)
結論 ほぼ一律 ほぼ一致しない

2.低額譲渡を避ける不動産の時価の評価はお任せください

長野県および諏訪地域では、過去10年間大幅に下落しており、人口の減少にともない、今後も下落していきます。

国勢調査結果(人口)
2015年人口 2005年人口 人口減数(人) 人口減数(%)
長野県 2,099,759 2,196,114 -96,355 -4.4%
諏訪市 50,163 53,240 ‐3,077 -5.8%
岡谷市 50,146 54,699 -4,553 -8.3%
茅野市 55,951 57,099 ‐1,148 -2.0%
下諏訪町 20,236 22,863 -2,627 -11.5%
富士見町 14,494 15,528 -1,034 -6.7%
原村 7,570 7,456 +114 +1.5%
公的土地価格の推移(地価公示、基準地地価)
2015年地価 2005年地価 下落単価 下落率(%)
長野県 3万9108円/平米 5万2783円/平米 -1万3675円/平米 -25.9%
諏訪市 4万3950円/平米 7万1788円/平米 -2万7,838円/平米 -38.8%
岡谷市 4万3909円/平米 6万8436円/平米 -2万4527円/平米 -35.8%
茅野市 3万8712円/平米 4万7700円/平米 ‐8,988円/平米 -18.8%
下諏訪町 4万8742円/平米 7万2166円/平米 -23,424円/平米 -32.4%
富士見町 2万2731円/平米 2万8333円/平米 -5,602円/平米 -19.8%
原村 1万5400円/平米 2万1200円/平米 ‐5,800円/平米 -27.3%

今後も人口の減少にともない、長期的に地価は大幅に下落していきます。
利益が出ている法人様は関連会社へ時価で不動産を売却して、含み損を出し、現金を確保する方法がございます。
時価がいくらであるかを、証明するために不動産鑑定評価書をご活用ください(低額譲渡をさける時価の判定)。
当社では不動産鑑定評価費用をかけてもお客様にメリットを得てもらうために、税務署の評価(財産評価基本通達)では、不動産はどのように評価されるのか、不動産鑑定評価との違いはあるのかについても研究させていただいております。
不動産鑑定評価書の作成にあたって不動産鑑定評価費用は、一般的に考えると決して安い金額とは言えません。
不動産の大きさ等により個別に異なりますが法人の関連会社取引においては不動産鑑定評価書を証拠に不動産を償却したり、評価損を出して利益と相殺すれば数百万円の節税となります。
公的価格の地価公示の60%(40%減)の評価になる土地もございます。
つまり、最終的にはお金が外に出ていくのを防ぎ、不動産鑑定評価費用以上の現金が手元に残ります。

3.親族間、関連会社取引の悩みをきいて、個別になにをどう評価して、どう解決するのか個別に一緒に考えていきます

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税理士の先生に「鑑定評価をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に親族間売買の参考のための鑑定評価の相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
税理士の先生は、税の専門家で、不動産評価の専門家ではありませんから、不動産評価については、不動産鑑定士ほどは詳しくはありません。また、不動産の専門家でもありませんから、その後の権利関係をどうすれば良いのか、トラブルが生じないのかまでは、不動産業者ほどは詳しくはありません。
当事務所は不動産評価と不動産取引の専門家である、不動産鑑定士、宅地建物取引士です。
親族間、関連会社の悩みによって、解決策のためには、なにをどのように評価し、契約書はなにを用意するのかが変わってきます。
また、解決の一助になればと思い、お悩み、解決事例を積極的にホームページにアップしていきます。
たとえば、建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが、という相談を受けたとします。
建物評価をどうするのか、借地関係はどうするのか、借地権の対価はあるのかないのか、地代はどうするのか、お話を聞きながら、問題はないのか、あれば、どのように解決できるのか、個別に一緒に考えていければと思います。

4.親族間、関連会社の不動産売買は借地と底地の時価の問題です

親族間、関連会社で、土地だけ売買する、建物だけ売買する等が多く見受けられます。
つまり、親族間、関連会社で不動産の売買は、借地権付建物や貸宅地(底地)をいくらで売買するのかという問題でもあります。
そこで、当事務所では低額譲渡の判定にあたっては特に借地と底地についても力を入れております。
借地、底地、建物の親族間、関連会社の時価でお困りになりましたら、ご相談ください。

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5.税理士の先生と連携し広大地判定に取り組んでおります

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広大地の要件をクリアすると広大地補正率に基づき、面積に応じて広大地評価の適用を受けることが可能となります。
広い敷地であるほど、補正率は高くなり、評価減が見込まれ、個人の親族間売買、相続、贈与等に大幅にメリットがあります。

広大地補正率 = 0.6 - 0.05 × 地積 / 1000平米
ここをタップして表を表示Close
地積 広大地補正率
1000平米 0.55
2000平米 0.50
3000平米 0.45
4000平米 0.40
5000平米 0.35

※広大地補正率は、0.35を下限とします。

国税庁の統計によると、2012年には更生の手続きで441億円の相続税が還付されています。
「ほとんどが土地評価の見直しに伴うものとみられます」(田川税理士、日経新聞コラムより)
当社と提携している税理士の先生とお話しすると、広大地評価を適用せずに、相続の申告を行っている例が多くみられ、評価見直しの更生請求を行っているとの話がありました。
広大地の概念には不動産鑑定評価がベースにあり、税理士の先生には理解しがたい部分があり、あまり普及しておりません。
つまり不動産鑑定士が積極的に取り組む業務です。
当事務所では税理士の先生と連携し、広大地判定に取り組んでおります。
また広大地で連携していただける税理士の先生も幅広く募集しております。

6.諏訪地域の不動産問題解決に一番力を入れております

当事務所は諏訪盆地の茅野市に事務所が所在しており、不動産鑑定に加えて、不動産売買も取り扱っております。
長野県の中でも一番精通している諏訪地域(岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村)の不動産問題(低額譲渡、地代、借地、底地、遺産分割、相続、離婚問題)に特に注力して解決していきます。
不動産売却にも自信がございます(不動産売買仲介の対応地域は、地元の諏訪地域(茅野市、原村、富士見町、諏訪市、岡谷市、下諏訪町)限定とさせていただきます)。
司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。

7.330件以上の評価実績、12年の不動産の実務経験

これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます

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>>当事務所の7つの特徴はこちら

関連会社不動産売買、時価算定、鑑定評価お任せパック料金のご案内

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下記のサービスをご依頼頂ければ、不動産の適正な時価を鑑定評価を判断できます。
つまり、関連会社の不動産売買であっても、適正な時価で売買を行えば、税務署の立入調査が入った手段の対抗手段となります。

ここをタップして表を表示Close
関連会社間の不動産売買時の鑑定評価
料金(税抜総額) 25万円~35万円
含まれるサービス内容 ・無料相談→お電話で無料相談(効果がない場合もあります。鑑定評価書を取って効果的かどうか無料相談でお伝えします。)
・適正な時価を把握するための不動産鑑定評価書作成
・消費税算定のために土地と建物の内訳を提示します
・アフターフォロー→不動産売買の際に銀行の融資には契約書が必要なので、契約書も作成します(別途料金必要)
※適正な時価で不動産の売買を行う理由 法人から法人へ不動産を時価よりも著しく低い価額で譲渡すると税務署の指摘を受けて売主、買主には法人税が課される可能性があります。
しかし、国家資格である「不動産鑑定評価書」というものを扱える不動産鑑定士に依頼して、評価額を時価として不動産売買契約をすることができます。
つまり、専門家に依頼すると、不動産鑑定評価書の費用はかかりますが、不動産鑑定評価書や不動産売買契約書の書類作成も全て任せることができますし、段取りや司法書士の手配等の手間もかかりません。
ご自身で行うこともできますが、どうしても甘くなり、通常では考えられない安い価格で不動産を売買してしまったりして、税務署の指摘を受けて税金を取られる可能性もありますし、手続きが分からず多くの時間を使ってしまったりします。
税金面や時間、多くの面での負担を少しでも減らしたいのであれば、まずは不動産鑑定士にご相談いただくことをお勧めいたします。

※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間11月から3月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします。

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産売買契約書作成サービス費用

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さらに、親族関連や関連会社で不動産取引を行う際は、金融機関の融資がない場合、不動産売買契約書、金銭貸借消費契約書、返済予定表を最低限作成することが必要です。
当社では不動産売買契約書の作成についてふたつのサービスをご用意いたしました。
不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス。

不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス2つのサービスの基本報酬(費用)、サービス内容は以下のとおりです。

ここをタップして表を表示Close
不動産契約書のみの作成 重要事項説明書も併せて作成・説明 不動産契約書のひな形のみ
総額 10万円 15万円 無料
サービスに含まれるもの ・不動産売買契約書作成
・金銭貸借契約書作成
・不動産登記のための司法書士手配
・境界確定のための測量士手配
※宅建主任者および会社の印は押しません。
・不動産売買契約書作成
・金銭貸借契約書作成
・重要事項説明書作成、説明
・不動産登記で司法書士手配
・境界確定のため測量士手配
・不動産売買契約書のひな形のみお渡し
こんなお客様に向いています ・不動産売買契約の進め方で不安な方
・不動産売買契約書作成希望の方
・金銭貸借契約書作成の方
・不動産登記で司法書士手配希望の方
・境界確定のため測量士手配希望の方
・不動産売買契約の進め方で不安な方
・不動産売買契約書作成希望の方
・金銭貸借契約書作成の方
・不動産登記で司法書士手配希望の方
・境界確定のため測量士手配希望の方
・重要事項説明書作成希望の方
・とにかくお金をかけず、しあげたい方

※1第三者との売買の場合は通常の不動産仲介の報酬となります。
※2当該サービスは不動産鑑定評価をご依頼いただいた方のみのサービスとなります。

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産鑑定評価、ご依頼の流れ

1.お問合せ

まずは、お電話かメールにてお問合せください。

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無料相談受付中!
0266-72-5880
今すぐ、お気軽にお電話ください。
担当者が丁寧に分かりやすく対応いたします。
【対応時間:9:00~17:30】【休日:水日祝日】
メールでのお問い合わせはこちらをクリック

不動産の住所(又は、地番)、依頼目的、ご利用方法、提出先、不動産の状況(どんな利用状況か)、いつまでに不動産鑑定評価書が必要なのかを記載または連絡いただけると、お打合せがスムーズに進みます。
※お電話がつながりづらい場合には、お手数ですが時間をおいておかけ直しいただくか、メールにてお問合せいただければ幸いです。

2.無料相談

無料相談をご希望の場合には、日程調整を行い、無料相談のお日にちを決定いたします。
当事務所ホームページをご覧になり、お問合せいただく遠方のお客様でお電話でご相談いただく方が多いです。
必要であれば訪問させていただきますし、ご来店いただくことも可能です。
お客様の抱える課題や問題点、ご予算、不動産の現状等を整理して最適な不動産鑑定評価書の活用を、ご提案いたします。

歯科医院へ行き、診察台に座ったあとで、恥ずかしいので口をあけるのは嫌だと言われたら、歯医者の先生もお手上げではないでしょうか?
じつは、それが無料相談をうける私の立場です。
ある程度私を信用してくださらないと、同様にお手上げです。
言葉を換えれば、あなたにとって将来価値があるかもしれないものをご提案させていただくために、ほんのいくつか質問をさせていただきます。
質問の中で答えにくいものがございましたら、答えなくても結構です
もちろん、ご相談内容は、ほかの誰にも話しません。
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3.必要書類のご用意のお願い

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お手元にございましたら以下の必要書類をお願いいたします。

  • 住宅地図
  • 公図
  • 測量図
  • 土地建物謄本
  • 固定資産税納税通知
  • 固定資産評価証明
  • 建物図面
  • 建物の請負契約書又は建物建築の領収書
  • リフォーム資料
  • 賃貸契約書

※必要書類が、どんなものか分からない。お手元にない場合は、ご相談ください。

4.お見積り、ご依頼、ご発注

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納期、評価方法を含めて、お見積り※を提示いたします。
(※最短即日でお見積りをお出し致します。)
ご提案内容、お見積りに、ご納得いただけましたら、契約となります。
日本不動産鑑定士協会の標準である「価格等調査業務依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」をご郵送いたします。
依頼書兼承諾書に署名・捺印いただき、ご返信いただきます。
承諾書が当事務所に届きましたら不動産鑑定評価書の作成の作業を開始いたします。

5.不動産鑑定評価書の作成開始

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  • 依頼目的にあった不動産鑑定評価書の作成を開始します。
  • 建物がある場合、不動産の内覧の際に立ち会いをお願いしております。
  • 事前に内覧の日時をご相談させてください。
  • 通常、不動産鑑定評価書の作成に3週間程お時間をいただきますが、最短で5営業日で作成いたします。
  • 不動産鑑定評価書発行、納品の前に中間報告をさせていただきます。

6.不動産鑑定評価書の発行・納品、完了

鑑定評価書・意見書に署名・捺印の上、発行いたします
鑑定評価書の発行後、不動産鑑定表費用のお支払となります。
不動産鑑定評価書納品後、1か月以内のお支払をお振込み※でお願いしております。
※お振込み料はお客様負担でお願いしております。

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>>ご依頼の流れについてはこちら

低額譲渡についてよくある質問

法人所有の土地・建物うち、土地のみを関連会社に売買して評価損を計上したい

法人所有の土地・建物うち、土地のみを関連会社に売買して評価損を計上したい。
借地の設定は相当地代とし、権利金の授受は行いません。

財産評価基本通達の評価

関連会社等の底地の売買で相当の地代がある場合、底地の売却は更地の時価の80%で評価することを財産評価基本通達では求めております。つまり法人間売買は公示価格を時価として売買するのが通常ですから、おおまかには路線価×1.2倍×敷地面積が原則の評価となります。 

借地権について法人税法上の取り扱い 法人税法基本通達(13-1-2以下)
権利金 地代の授受 無償返還の届出 課税処理 相当の地代の改訂 借地権価格の有無
通常の権利金を授受 通常地代 - 是認 (通常地代)
不十分な権利金を授受 相当の地代なし - 権利金認定
(13-1-3)
(通常地代)
不十分な権利金を授受 相当の地代あり - 是認
(13-1-2)
改訂する
(13-1-8)
不十分な権利金を授受 相当の地代あり - 是認
(13-1-2)
改訂しない
(13-1-8)

(13-1-15)
権利金の授受なし 相当の地代なし 権利金認定
(13-1-3)
(通常地代)
権利金の授受なし 相当の地代なし
(13-1-7)
相当の地代認定
(13-1-7)
改訂する(強制)
(13-1-7)

(13-1-14)
権利金の授受なし 相当の地代あり 是認
(13-1-2)
改訂する
(13-1-8)

(13-1-15)
権利金の授受なし 相当の地代あり 是認
(13-1-2)
改訂しない
(13-1-8)

(13-1-15)
権利金なし(一時使用等) 通常地代 - 是認
(13-1-5)
(通常地代)
(13-1-14)

※「不動産の評価権利調整と税務」参照
課税処理の欄に是認と記載してあるとしているのは、会計処理として認められている処理です。
権利金認定、相当地代認定というのは、それぞれ認定課税を行うことを意味します。

当事務所の提案

関連会社の底地の売買なので、低額譲渡にならないように、不動産鑑定評価書で時価を証明する必要があります。
当社の提案としては、相当の地代、15年超の定期借地契約を契約予定として、関連会社に売却することを提案します。
また、上記表のとおり相当の地代を改定も必要となります。

三大都市圏の商業地で、繁華性が高くなければ、通達の評価と鑑定評価を比較すると、鑑定評価額は80%程度になります。
理由としては、敷地面積が大きいロードサイドや事務所の土地は購入者が限定され、総額が大きくなりますが、単価は公示価格低くなるケースが多いからです。

当事務所では、オーダーメイドの提案と不動産鑑定評価を行っております。
お気軽にご相談ください。

不動産鑑定評価書があれば税務調査で100%是認されますか

残念ながら100%是認はされません。
しかし、不動産鑑定評価書を用意することで以下のメリットがあります。
低額譲渡と認定されにくくなる、税務調査に対抗できる
親族間、関連会社売買は、税務調査で狙われやすくなります。
不動産鑑定評価書があれば税務署が鑑定評価書が間違っていると証明できない限り、評価書の評価額の売買を否認できません。
したがって、税務調査の対抗手段としても不動産鑑定評価書をおすすめします。
また、例え、否認されても、全て否認されるケースは少ないようです。

資格者のご紹介

朝倉 宏典

代表:朝倉宏典

代表:朝倉宏典

  • 保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引主任者
  • 名前:朝倉宏典
  • 所属:一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
  • 登録番号:第8446号
  • 経歴:平成13年 不動産鑑定士二次試験合格
    平成14年4月 日本中央地所株式会社入社
    平成14年4月~平成16年7月 東京、神奈川の新築分譲マンションの企画担当(用地仕入・販売企画)
    平成16年8月 三井不動産販売株式会社入社
    平成16年8月~平成21年3月 全国の不動産鑑定評価を担当
    平成21年4月~平成24年4月 三井のリハウス田園調布店にて、世田谷、目黒、大田区の城南地区の土地・戸建中心の売買仲介担当
    平成24年6月 八ヶ岳ライフ株式会社設立
    平成25年 諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
          茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当
    平成26年 諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
          茅野、富士見町固定資産評価替担当
          茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当

>>職員の紹介はこちら

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