事業用定期借地権期間終了時に更新はできるか（不動産鑑定士、朝倉ブログ）

2014年7月18日

約 21 分

そもそも定期借地権とは何か

平成4年8月1日以降に定期借地権（新法）が設立しました。
>>定期借地権（新法）設立はこちら

長野県や地方は車社会で主要生活道路のロードサイドが店舗の出店ニーズがあります。
　コンビニ、飲食店、洋服店等のナショナルブランドのチェーン店は土地を買うことは経営上非効率だと考え、土地を借りるか、地主にお店を建ててもらい、建物と駐車場を借りるというどちらかを選択します。
　土地や建物を借りる際に事業用借地権が利用されていることから、事業用借地権についての本日は説明していきます。

建物所有を目的とする地上権、賃借権を言い、平成4年8月1日を境として、旧借地権と普通借地権に分かれ、定期借地権もあります。
表で大まかに整理すると以下のとおりとなります。

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	旧借地権	普通借地権	一般定期借地権	建物譲渡特約付借地権	改正前事業用借地権	改正後事業用定期借地権	改正後事業用定期借地権2
利用目的	制限なし	制限なし	制限なし	制限なし	事業専用建物の所有目的に限定	事業専用建物の所有目的に限定	事業専用建物の所有目的に限定
存続期間	堅固建物：30年以上非固建物：20年以上（当事者による期間の定めが無い場合は、堅固建物60年、非堅固建物30年）	30年以上	50年以上	30年以上	10年以上 20年以下	10年以上 30年未満	30年以上 50年未満
契約更新	終了に関する特約は無効	終了に関する特約は無効	更新排除の特約が必要	建物譲渡により借地権は消滅	なし	なし	更新排除の特約が必要
建物買取請求権	あり	あり	買取請求排除特約が必要	あり	当然になし	当然になし	買取請求排除特約が必要
設定方式	規定なし	規定なし	書面による	規定なし	公正証書による	公正証書による	公正証書による
終了事由	正当事由期間満了前の建物朽廃	正当事由	期間満了	建物譲渡	期間満了	期間満了	期間満了

建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権、定期借地権の比較表

–	土地使用借権	普通借地権（賃借権）	定期借地権（賃借権）
–	債権、片務、要物契約	債権、双務・不要式の諾成契約	債権、双務・不要式の諾成契約
賃料・償金	無償（民593）通常の必要費用を負担（民595）	有償（民601）	有償（民601）
使用収益権	使用・収益（民594）	使用・収益（民616・準用594）	使用・収益（民616・準用594）
期間	1.契約に定めた期間（民597） 2.契約に定めた目的に従う使用・収益の終わりたるとき（民597） 3.使用収益をなつに足るべき期間を経過したとき（民597） 4.期間・目的を定めざるとき、いつでも返還請求可能（民597）	新規 1.契約の定めのあるとき30年以上の約定期間 2.契約期間の定めなのないとき30年以上	1.定期借地権50年以上 2.事業用借地権10年以上50年未満 3.建物譲渡特約付借地権30年以上
更新	1.法定更新制度はない 2.合意更新についても法定の最短期間はない	1.法定更新期間終了時に更新の請求、または使用継続更新期間20年、2回目からは10年既存借地権、堅固建物30年、その他20年 2.合意更新定めた期間 3.建物の滅失再建築可	1.法定更新を契約により排除 2.合意により期間（上記期間内）延長は可
譲渡	譲渡性なし	1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可	1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可
借主の死亡	借主の死亡により効力を失う（民599）	相続人が地位を承継	相続人が地位を承継

借地借家法の主な特徴（借地のみ）

1.平成4年8月1日より施行
2.平成20年1月1日から事業用定期借地権等として存続期間延長
3.定期借地権の創設
4.借地法、建物保護法の廃止
5.旧法借地権と新法の普通借地権の併存
6.それ以前に締結された借地権は旧借地法を適用
7.普通借地における存続期間（堅固、非堅固区別なし、更新期間の間隔の変更）

更新は不可

定期借地権には更新がないというのが大きな特徴でした。
したがって、契約においても、更新を認める特約を付することはできません。
>>定期借地権の特徴の詳細はこちら

建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権、定期借地権の比較表

–	土地使用借権	普通借地権（賃借権）	定期借地権（賃借権）
–	債権、片務、要物契約	債権、双務・不要式の諾成契約	債権、双務・不要式の諾成契約
賃料・償金	無償（民593）通常の必要費用を負担（民595）	有償（民601）	有償（民601）
使用収益権	使用・収益（民594）	使用・収益（民616・準用594）	使用・収益（民616・準用594）
期間	1.契約に定めた期間（民597） 2.契約に定めた目的に従う使用・収益の終わりたるとき（民597） 3.使用収益をなつに足るべき期間を経過したとき（民597） 4.期間・目的を定めざるとき、いつでも返還請求可能（民597）	新規 1.契約の定めのあるとき30年以上の約定期間 2.契約期間の定めなのないとき30年以上	1.定期借地権50年以上 2.事業用借地権10年以上50年未満 3.建物譲渡特約付借地権30年以上
更新	1.法定更新制度はない 2.合意更新についても法定の最短期間はない	1.法定更新期間終了時に更新の請求、または使用継続更新期間20年、2回目からは10年既存借地権、堅固建物30年、その他20年 2.合意更新定めた期間 3.建物の滅失再建築可	1.法定更新を契約により排除 2.合意により期間（上記期間内）延長は可
譲渡	譲渡性なし	1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可	1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可
借主の死亡	借主の死亡により効力を失う（民599）	相続人が地位を承継	相続人が地位を承継