不動産時価鑑定評価相談センター │ 評価実績400件以上

低額譲渡を防ぐ長野県の不動産鑑定評価相談センター

【対応地域】諏訪地域(諏訪市、茅野市、岡谷市、下諏訪町、富士見町、原村)

0266-72-5880

電話受付時間 : 平日9:00~17:30 休業日:水日祝日(緊急案件は休日も対応可)

メール対応は24時間受け付けております。

お問い合わせはこちら

事業用定期借地権期間終了時に更新はできるか(不動産鑑定士、朝倉ブログ)

a0001_016585

そもそも定期借地権とは何か

平成4年8月1日以降に定期借地権(新法)が設立しました。
>>定期借地権(新法)設立はこちら

長野県や地方は車社会で主要生活道路のロードサイドが店舗の出店ニーズがあります。
 コンビニ、飲食店、洋服店等のナショナルブランドのチェーン店は土地を買うことは経営上非効率だと考え、土地を借りるか、地主にお店を建ててもらい、建物と駐車場を借りるというどちらかを選択します。
 土地や建物を借りる際に事業用借地権が利用されていることから、事業用借地権についての本日は説明していきます。

建物所有を目的とする地上権、賃借権を言い、平成4年8月1日を境として、旧借地権と普通借地権に分かれ、定期借地権もあります。
表で大まかに整理すると以下のとおりとなります。

ここをタップして表を表示Close
旧借地権 普通借地権 一般定期借地権 建物譲渡特約付借地権 改正前事業用借地権 改正後事業用定期借地権 改正後事業用定期借地権2
利用目的 制限なし 制限なし 制限なし 制限なし 事業専用建物の所有目的に限定 事業専用建物の所有目的に限定 事業専用建物の所有目的に限定
存続期間 堅固建物:30年以上
非固建物:20年以上
(当事者による期間の定めが無い場合は、堅固建物60年、非堅固建物30年)
30年以上 50年以上 30年以上 10年以上
20年以下
10年以上
30年未満
30年以上
50年未満
契約更新 終了に関する特約は無効 終了に関する特約は無効 更新排除の特約が必要 建物譲渡により借地権は消滅 なし なし 更新排除の特約が必要
建物買取請求権 あり あり 買取請求排除特約が必要 あり 当然になし 当然になし 買取請求排除特約が必要
設定方式 規定なし 規定なし 書面による 規定なし 公正証書による 公正証書による 公正証書による
終了事由 正当事由
期間満了前の建物朽廃
正当事由 期間満了 建物譲渡 期間満了 期間満了 期間満了
建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権、定期借地権の比較表
- 土地使用借権 普通借地権(賃借権) 定期借地権(賃借権)
- 債権、片務、要物契約 債権、双務・不要式の諾成契約 債権、双務・不要式の諾成契約
賃料・償金 無償(民593)
通常の必要費用を負担(民595)
有償(民601) 有償(民601)
使用収益権 使用・収益(民594) 使用・収益(民616・準用594) 使用・収益(民616・準用594)
期間 1.契約に定めた期間(民597)
2.契約に定めた目的に従う使用・収益の終わりたるとき(民597)
3.使用収益をなつに足るべき期間を経過したとき(民597)
4.期間・目的を定めざるとき、いつでも返還請求可能(民597)
新規
1.契約の定めのあるとき30年以上の約定期間
2.契約期間の定めなのないとき30年以上
1.定期借地権50年以上
2.事業用借地権10年以上50年未満
3.建物譲渡特約付借地権30年以上
更新 1.法定更新制度はない
2.合意更新についても法定の最短期間はない
1.法定更新
期間終了時に更新の請求、または使用継続
更新期間20年、2回目からは10年
既存借地権、堅固建物30年、その他20年
2.合意更新
定めた期間
3.建物の滅失
再建築可
1.法定更新を契約により排除
2.合意により期間(上記期間内)延長は可
譲渡 譲渡性なし 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可
借主の死亡 借主の死亡により効力を失う(民599) 相続人が地位を承継 相続人が地位を承継

借地借家法の主な特徴(借地のみ)

1.平成4年8月1日より施行
2.平成20年1月1日から事業用定期借地権等として存続期間延長
3.定期借地権の創設
4.借地法、建物保護法の廃止
5.旧法借地権と新法の普通借地権の併存
6.それ以前に締結された借地権は旧借地法を適用
7.普通借地における存続期間(堅固、非堅固区別なし、更新期間の間隔の変更)

更新は不可

定期借地権には更新がないというのが大きな特徴でした。
したがって、契約においても、更新を認める特約を付することはできません。
>>定期借地権の特徴の詳細はこちら

建物の所有を目的とする土地使用借権、普通借地権、定期借地権の比較表
- 土地使用借権 普通借地権(賃借権) 定期借地権(賃借権)
- 債権、片務、要物契約 債権、双務・不要式の諾成契約 債権、双務・不要式の諾成契約
賃料・償金 無償(民593)
通常の必要費用を負担(民595)
有償(民601) 有償(民601)
使用収益権 使用・収益(民594) 使用・収益(民616・準用594) 使用・収益(民616・準用594)
期間 1.契約に定めた期間(民597)
2.契約に定めた目的に従う使用・収益の終わりたるとき(民597)
3.使用収益をなつに足るべき期間を経過したとき(民597)
4.期間・目的を定めざるとき、いつでも返還請求可能(民597)
新規
1.契約の定めのあるとき30年以上の約定期間
2.契約期間の定めなのないとき30年以上
1.定期借地権50年以上
2.事業用借地権10年以上50年未満
3.建物譲渡特約付借地権30年以上
更新 1.法定更新制度はない
2.合意更新についても法定の最短期間はない
1.法定更新
期間終了時に更新の請求、または使用継続
更新期間20年、2回目からは10年
既存借地権、堅固建物30年、その他20年
2.合意更新
定めた期間
3.建物の滅失
再建築可
1.法定更新を契約により排除
2.合意により期間(上記期間内)延長は可
譲渡 譲渡性なし 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可 1.地主の承諾または代わる裁判所の許可で可
借主の死亡 借主の死亡により効力を失う(民599) 相続人が地位を承継 相続人が地位を承継

再設定契約は可能

更新を認める特約は付することはできませんが、期間満了時に定期借地権の再設定契約を行うことは可能です。
また以下の事を契約書に定めることも可能です。

  • 期間満了時に再設定契約を行うか否か協議を行う旨
  • 期間満了時に新たな借地権を設定するものとする予約を行う旨

借地条件の変更で期間延長

・法定の50年未満までの範囲で延長することは「借地条件の変更」として認められることがあります。
・あらかじめ法定の範囲期間の範囲で延長する旨の特約を付することも可能です。

再設定契約も公正証書で

再度、新たに定期借地権を設定するものですから、公正証書による法律上の要件を備えている必要があります。

地主が拒否する場合

地主が借地人の要望に応じない場合は、借地を更地に戻して返還する義務が生じます。

定期借地権は途中解約できるのか

表題に関連して定期借地権は途中解約できるのか、また途中解約できない契約は借地人に不利な特約として向こうではないかという論点がありますが、

結論から申しますと、原則、借地権は借地権者による解約権を留保する特約をしていない限り、借地権者からの期間内解約は認められません。
例外として契約更新後の建物の滅失した場合、借地権者の解約が認められます。

無料相談受付中!
0266-72-5880
今すぐ、お気軽にお電話ください。
担当者が丁寧に分かりやすく対応いたします。
【対応時間:9:00~17:30】【休日:水日祝日】
メールでのお問い合わせはこちらをクリック
Return Top