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低額譲渡を防ぐ長野県の不動産鑑定評価相談センター

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コンビニに貸してる土地(事業用定期借地権の底地)の不動産鑑定評価

コンビニに貸してる土地(事業用定期借地権の底地)の不動産鑑定評価
会社名(お名前)
東京在住個人様
業種・職種
東京在住個人様

目的

「親族間で不動産を売買するので、いくらで売買するのが良いか知りたい」とのご依頼でした。
目的を言い換えると、「個人間の低額譲渡あたらないための時価の把握」でした。
>>個人間の低額譲渡あたらないための時価の把握はこちら

また、他にも、お金が必要となり、事業を継続したまま、第三者へ売りたいという方もいらっしゃると思います。

評価類型・評価方法

評価の対象はコンビニに貸してる土地(底地)
事業用定期借地契約を結んでるので、「事業用定期借地契約を結んでいる底地」の鑑定評価となります。

  • 賃貸契約から生み出される収益から求める価格
  • 取引事例から求める価格

を主なものとして鑑定評価を行いました。

評価のポイント

  • 標準的な50坪~90坪程度の住宅の土地ではないので、路線価評価が合わない土地である
  • 収益価格が重視されるので、路線価では価格で価格を判定することが難しい
  • 周辺が店舗のみの完全な路線商業地で商業地として引き合いがある土地ですと開発法による評価減は見込みにくいです。
  • 周辺に住宅があり、仮にコンビニがなくなって売り出せば、敷地規模が大きく、住宅を開発する不動産業者しか買手がいないような土地であれば、評価減が見込めます。

収益還元法、例示

事業用定期借地権の底地の評価額(F)=事業用定期借地期間における純地代収入の割引現在価値の総和(D) + 将来復帰する更地の現価(E)

本件とは異なりますが、参考までに事業用定期借地権の収益概算例を例示します。
例:月額10万円の地代収入、公租公課年60万円年、事業用定期借地権の残存契約期間10年
地代収入(A)10万円/月 × 12月 = 120万円/年
公租公課(B)60万円/年
純地代収入(C)120万円/年(A)-60万円/年(B)=60万円/年
残り10年間のCの現価の総和(利回り年5%で計算)(D)
:約460万円
10年後の更地復帰価格(E)
6,000万円 × 0.6139(年5%、10年の複利現価率)≒3,680万円
底地価格(F)
D+E=約4,140万円

税務評価、例

鑑定士に評価を依頼しない場合
「底地は通常の取引価格=時価でによって売買しなければならない」という考えのもと
国税庁の定める財産基本通達25(2)の規定にもとづき実務的には下記のように評価しているようです。

定期借地権の割合

  • 残存期間が5年以下のもの 5%
  • 残存期間が5年を超え10年以下のもの 10%
  • 残存期間が10年を超え15年以下のもの 15%
  • 残存期間が15年を超えるもの 20%

上記ケースを底地の評価に当てはめると
EX 借地の残存期間が10年を超え15年以下の場合
完全所有権(100%)-定期借地権(15%)=底地割合(85%)
更地の価格(5,000万円)×底地割合(85%)=4,250万円

鑑定評価の必要性

底地(貸宅地)について、鑑定評価によらない評価をした場合(上記のような税務評価)、敷地規模が大きいこと等の市場減価が織り込まれないため、通常の取引価格よりも高くなるケースが多いです。したがって、このような場合には、鑑定評価額を売買価格の参考のひとつとしてすることも有効と思われます。
親族間・関連会社間で売買をご検討の方で
コンビニや路面店舗や工場に貸している土地(底地)を貸している方で適正な売買価格(時価)を知りたい方はご相談ください。

特に上記のような評価減を見込める土地に該当するかどうか、ご相談ください。

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必要書類(参考)

  • 賃貸借契約書
  • 測量図
  • 公図(ございましたら)
  • 謄本(ございましたら)

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