不動産時価鑑定評価相談センター │ 評価実績400件以上

低額譲渡を防ぐ長野県の不動産鑑定評価相談センター

【対応地域】諏訪地域(諏訪市、茅野市、岡谷市、下諏訪町、富士見町、原村)

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低廉譲渡対策は、不動産鑑定士の評価書を活用ください

あなたはこんなことでお悩みではありませんか?

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  • 不動産の譲渡が低廉譲渡に該当するか否か判断できない
  • 固定資産を低廉譲渡した際の税務上の取り扱いについて
  • 法人が役員に対し資産譲渡が低廉譲渡にならないか
  • 同族会社で法人から法人の譲渡が低廉譲渡にならないか

一つでも当てはまるなら、お気軽にご相談ください。
担当者が丁寧に、分かりやすく対応いたします。

ご注意下さい!関係者同士で著しく低い価格で不動産取引をすると低廉譲渡の指摘を受けて課税される可能性があります

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親子間、関係会社、法人から役員、役員から会社等の関係者同士で不動産を時価よりも著しく低い価額で譲渡すると税務署の指摘を受けて課税される可能性があります。

しかし、「不動産鑑定評価書」というものを扱える不動産鑑定士や不動産鑑定事務所に依頼して、不動産鑑定評価額を時価として不動産売買契約をすることができます。

つまり、専門家に依頼すると、不動産鑑定評価書の費用はかかりますが、不動産鑑定評価書や不動産売買契約書の書類の作成も全て任せることができますし、段取りや司法書士、測量士等の手配等の手間も省くことが可能になります。

ご自身で行うこともできますが、専門的な知識がないと、どうしても親子間、法人と関連役員等の関係者同士ですと甘くなり、通常では考えられない安い価格で不動産を売買してしまったりしたり、不動産契約の手続きが分からず多くの時間を使ってしまうことがあります。

このような税金面や時間面の負担を少しでも減らしたいのであれば、まずは不動産鑑定士にご相談いただくことをお勧めします。

低廉譲渡とは

低廉譲渡とは、関係者同士が著しく低い価額で不動産を譲渡した場合、時価と譲渡対価の差額に対して税金が課されることを言います。

個人から個人(個人間)への低廉譲渡

そもそも個人間の低廉譲渡とはどういったことを指すのでしょうか。

個人間の低廉譲渡とは、親子間や親族間で不動産を売買する場合は、その関係から通常では考えられない低い価格で不動産を売買することです。

ただし、個人から個人へ低廉譲渡と税務署にみなされた場合(特に親子間取引)、売り手は売却金額(譲渡価額)を収入とし、その財産の取得費などを差し引いた所得に対して所得税がかかります。
一方、時価よりも著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた買手には、時価と売買価格の差額に対して贈与税がかかります。

売手:売却金額(譲渡価額)-取得費=所得 → 所得税
買手:時価-売買価格=所得 → 贈与税 

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個人から法人への低廉譲渡

個人から法人へ低廉譲渡した場合、財産を時価よりも低い値段で買手である法人には法人税がかかります。
財産の取得価額は時価となり、時価と売買価格の差額は、受贈益となります。
売手である個人も財産を所得税法上の時価の2分の1未満で売った場合、みなし譲渡所得課税がかかります。
財産を時価で時価で売却し収入があったとみなし、その財産の取得費を差し引いた所得に対して所得税がかかります。
また時価の2分の1以上の対価による法人に対する譲渡であっても、その譲渡が同族会社等の行為の規定(経営者が税金を逃れるために支配会社を利用する行為)に該当する場合は、みなし譲渡所得課税がかかります。また、同族会社に低廉譲渡した場合は株主にも贈与税がかかることがあります。

買手:取得価額<時価 法人税(受贈益) 売手:譲渡価格<時価 所得税・みなし譲渡所得課税

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法人から個人(特に役員や従業員)への低廉譲渡

決算で利益が出た場合、法人から個人へ不動産を譲渡することがあると思います。

法人から個人(特に役員や従業員)へ不動産を譲渡した場合、売却益が出た場合は、売却益に対して法人税がかかります。
一方、買い手である個人には、時価との差額に雇用関係等(従業員・役員)があれば「賞与・役員賞与」になり、雇用関係等がなければ「寄付金」となり、所得税がかかることがあります。

売手:法人 時価-取得価格=売却益→ 法人税
買手:個人 時価-取得価格=不動産所得→ 所得税 

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法人から法人(特に関連会社取引)への低廉譲渡

決算で利益が出た場合、不動産を償却するために法人から法人へ不動産を譲渡することがあると思います。

法人から法人(特に関連会社取引)へ不動産を譲渡した場合、売却益が出た場合は、売却益、受贈益に対して法人税がかかります。

売手:法人 時価-取得価格=売却益→ 法人税
買手:法人 時価-取得価格=受贈益→ 法人税 

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低廉譲渡課税をまとめると以下のとおりです(参考)

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売買形式 売手 買手
個人から個人への低廉譲渡 所得税がかかる 贈与税がかかる
個人から法人への低廉譲渡 みなし譲渡所得課税 法人税がかかる
法人から個人への低廉譲渡 法人税がかかる 所得税がかかる
法人から法人への低廉譲渡 法人税がかかる 法人税がかかる

所得税、法人税、贈与税における時価と不動産鑑定評価の関係

上記まとめのとおり低廉譲渡に認定されると、所得税、法人税、贈与税がかかります。
各種税法における時価と鑑定評価の関係について説明させていただきます。

【相続税・贈与税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係のまとめ】

原則:財産評価基本通達における相続税評価額
   ➡いわゆる路線価(地価公示価格の80%)による評価※一般的な画地である場合
例外:財産評価基本通達において困難な場合(著しく低い場合)、相続税法第22条による価額(通常、鑑定評価による時価概念となる)
鑑定評価:相続税においては、不動産の時価概念は基本は相続税評価額であり、それよりも著しく低い時価であれば鑑定評価が可能となってくる。鑑定評価による価格は、相続税法第22条の時価とみなされている。

相続税法22条では、『相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得時における時価により』とされています。
「時価」の概念については、土地評価の裁決や判例において、不動産鑑定評価基準が参考とされています。
国税庁は、<財産評価基本通達>というものを発遣し、納税者はその評価通達を利用して不動産を評価し申告することとなっています。
評価通達における土地評価は、その土地の所在する地域により 路線価方式と固定資産税評価額による倍率方式が採用されています。

【所得税の税務上の時価の概念と鑑定評価との関係】

原則:その時の価額、特に規定なし。
例外:なし
鑑定評価:所得税では、そのときの価額としか規定がないので、原則、適正時価を判定する場合、鑑定評価が時価となる。
:実務上、相続税評価額が利用されるが、その価額は簡便時価であり、適正時価とはいえない。
低廉譲渡:相続税評価額よりも取引価額が低額であれば、その差額について贈与税が課税される。
また、法人に対しての売買については時価の2分の1未満で売買すると適正時価により課税される。

所得税の税務上の時価と不動産鑑定評価

原則:その時の価額、特に規定なし。
例外:なし
鑑定評価:適正時価を判定する場合、鑑定評価が時価となる。
:実務上、相続税評価額が利用されるが、その価額は簡便時価であり、適正時価とはいえない。

低廉譲渡課税要件

利害関係のない自由な取引の場合は問題にならないことが多いようです。
特殊な関係(親族、血縁)がある場合に時価が適正かどうか税務署が認定するようです。
法人については明確な規定はありませんが、課税要件としては同等のようです。
法人は低廉譲渡が認定されると買主の受贈益として利益計上されます。

・基本的な低廉譲渡の課税要件
利害関係の有無→なし→原則認定課税なし
       →あり→低廉譲渡性の有無→なし→認定課税なし
                  →あり→認定課税あり

親族間、関連会社等の関係者で不動産取引をする際の適正価格(時価)とは

親族間、関連会社等の関係者で不動産取引を行う際の適正価格は税務上の時価で行えば、問題ありません。
税務上の時価について、相続税法においては、「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」(財産評価基本通達1(2))とされております。
不動産鑑定評価基準の「正常価格」同じものとして扱われており、個人取引、法人取引同様の概念と解されております。
そのため、不動産鑑定評価書の正常価格による評価額が時価となるが、買主の費用負担もあることから、近傍の地価公示価格から路線価比率で補正した価格をもって時価とすることも一般的な手法とされており、税務上もこれを許容しております。

「税務上の簡便な時価算定方法(土地)」
近傍の地価公示価格 × 前面路線価/公示価格

関連会社、親族間で不動産取引を行う際、不動産鑑定評価が必要な理由

現在、インターネットで不動産情報や公的な指標の不動産価格(地価公示、地価調査、路線価)を調べて、不動産の適正な時価を調べることは個人でも不可能ではありません。

しかし、不動産評価の知識がない状態でこれらの手続きを行ってしまうと、デメリットになってしまうことも多々あります。

例えば、公的な指標の不動産価格はその地域における標準的な戸建住宅の敷地の大きさをもとに算出された価格です。
標準的な大きさの戸建住宅であれば公的な指標を基に適正な価格を算出することも可能です。
しかし、公的な指標を単純に面積に掛けると広い土地や形の悪い土地、傾斜のある土地については時価よりも高い価格になってしまいます。
それでも、なんとか調べて、広い土地や形状の悪い土地を評価したとします。
不動産評価の知識が少なかったり、不動産鑑定士の資格がない方が、不動産評価を行って適正な時価を税務署に主張したとしても、まったく相手にしてもらえないことがあります。
また不動産評価をご自身で行うと、それだけ時間や労力もかかってしまいます。

不動産鑑定士にご相談いただくことで、こういったデメリットが起きないよう、対策を行うことができます。
不動産の評価でお困りであれば、まずはお気軽にご相談ください。

裁判所の評価に関する判例等によりますと不動産の鑑定評価に関する法律により国家資格を有している不動産鑑定士の鑑定評価による不動産鑑定評価額が不動産の適正な時価については唯一となっております。
そのため日本では地価公示、固定資産税評価、相続税路線価等において不動産鑑定士の評価によることとなっておりますし、裁判においても不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が活用されます。

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評価の目的 評価機関 評価時点 価格水準
地価公示価格 取引価格の指標等 国土交通省 1月1日(毎年) 時価の90%
基準地価格 取引価格の指標等 都道府県知事 7月1日(毎年) 時価の90%
相続税路線価 相続税及び贈与税の評価基準 国税局長 1月1日(毎年) 公示価格の80%
固定資産税路線価等 固定資産税、不動産取得税、登録免許税 市町村長 1月1日(3年ごとの基準年) 公示価格の70%

相続、贈与で不動産の時価が問題となる場合は、財産評価基本通達による価格が時価と著しく乖離する場合です

税法では土地については時価で評価するとして定めておりません。
時価には4つの公的指標がありますが、実務上、税理士の先生が財産評価基本通達による評価方式を時価とみなして、申告を行います。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる場合」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。

通達によらない評価(財産評価基本通達・総則6項の適用)が適用されるのは3つの場合です。

1.租税回避の防止を目的として適用される総則6項【税務署主体】

実質的課税の公平の実現のために適用すべきという考え方です。
通達に定められた評価方式を画一的に適用するという形式的平等を貫くことによって、かえって実質的「租税負担の公平」を著しく害することが明らかな場合には、別の評価方式によることが許されるというものです。
課税の実務から課税庁の立場で租税回避の防止のため、租税回避防止のためということで、判例で用いられるが、租税法律主義、形式的平等との関係で問題が生じます。

2.市場の変化を目的で適用される総則6項【納税者主体】

土地は経済事情や不動産の変動で短期間に時価が急落した場合など、その変動を評価に反映させることができず、評価通達と市場価格(時価)との間に逆転が生ずるに至ったような場合には別の評価方式(主に鑑定評価)が許されるというものです。
どのような場合に、逆転現象となるのか、時価の立証が難しいという問題があります。

3.個別事情のある財産に適用される総則6項【納税者主体】

通達の画一的な評価方式によると適正に時価を表すことが出来ない場合に適用すべきとする考え方です。
ある財産を画一的な通達によって評価すると不合理となる場合には、別の評価方式(主に鑑定評価)によることが許されるというものです。
土地であれば、例えば、著しい不整形地にもかかわらず、通達の減価規定では的な時価とはいえないような場合や、著しく価値に影響を与える要因があるにもかかわらず、その減価要因が反映されていないなどの場合が該当します。
こちらも時価の立証を必要とします。

関係会社、役員等の不動産売買は所得税、法人税等の問題となり、評価は公示価格か不動産鑑定評価

相続税法と所得税・法人税等における土地評価の関係

所得税法・法人税法・相続税法において求められる土地の時価は、同一の概念です。
しかし、時価の具体的な算出方法として、相続財産の評価が財産評価基本通達を採用しているのに対して、所得税・法人税では評価基準がなく、個別の評価を行うということで相違点があります。
相違が生じる理由としては、一般の相続では偶発的に発生することから評価上の安全性に配慮し相続税評価をするのに対し、法人間の取引等では、自由な取引として当事者が取引の時期、時価を認識したうえで取引ができるから、通常の取引価格に相当するもので評価するからです。
所得税法・法人税においては時価の具体的な評価手法として、公示価格比準方式、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が採用されます。
相続財産の評価と比べると不動産鑑定士の鑑定評価書は多く利用されております。

通常の住宅地であれば、路線価、固定資産評価と公示価格を比較して算出します。
評価通達に定めがないような特殊な土地については、鑑定評価を採用します。

案件ごとに個別に判断する必要があります。

相続税評価で裁判例、納税者、課税庁の主張、争点は何か

【納税者の主張】路線価方式による評価額は「時価」を超えていることから、土地の評価を不動産鑑定評価額とすべきと主張することです。
【課税庁の主張】路線価方式による評価額は適正である(特殊な事情が認められる場合では課税庁の依頼した不動産鑑定評価額によって評価すべき)とする主張です。
判例の争点は、土地の評価について、相続税評価額は適正か否か、納税者側鑑定評価書と課税庁側鑑定評価書のどちらかを採用するかです。

公示価格比準方式とは

公示価格比準方式は、公示価格と当該公示地に付された路線価の比率から評価対象地の公示価格(時価)を推計する方法です。
裁判でも時価の算出方法として公示価格比準方式が採用されることがあります。

計算例

近隣の公示価格(時価) 140万円/㎡ 固定資産税評価額100万円/㎡ 比率1.4(=140万円/100万円)
評価対象地の固定資産税評価額 90万円/㎡とすると、推定公示価格(時価)126万円/㎡=90万円 × 1.4

判例からみる「著しく低い価額とは」

低廉譲渡について、代表的なふたつの判決例があります。

原則、相続税評価額より低い価額での譲渡は贈与税が課されますが判例1のように、当該財産の譲受けの事情、当該財産の譲受けの対価の額、当該財産の市場価額及び当該財産の相続税評価額などを総合勘案して社会通念に従い判断すべきものと解することが相当判決があります。

判決例1「低額譲渡の判定基準について判決例」  相続税法7条でいう「著しく低い価額の対価」に該当するか否かは、どうかの判定基準は、当該財産の譲受けの事情、当該財産の譲受けの対価の額、当該財産の市場価額及び当該財産の相続税評価額などを総合勘案して社会通念に従い判断すべきものと解することが相当であるとしております。(裁決例平成15.6.19裁決事例集65集)」
 この事例は1.譲渡人が高齢であり、アパート経営及び管理が煩わしくなったこと及び譲渡人自身の借入金を返済するために不動産の譲渡をおこなったこと2.譲受人は金融機関から借入金を基に本件不動産を取得したこと3.本件不動産の売買価額は不動産業者から相場を聞き、固定資産税評価額を参考に決定したものであること4.本件土地の売買価額は課税庁が主張する価額の79.3%であること5.譲渡人は本件不動産を相続により取得し、長期間保有し売却したこと6.本件不動産の相続税評価額より売買価額が上回っていること等を総合勘案すると、本件土地の譲受けは、相続税法7条に規定する「著しく低い価額の対価」による譲りうけに該当しないとするのが相当であるとし、課税庁の時価認定が取り消されております。

判決例2では、租税負担の実質的な公平を実現するためには、評価通達の定める画一的な評価方法を容認しているが、一方、相続税法7条にいう著しく低い価額の判断基準についても明確に判事しており評価すべきものが多い事例と言えます。
時価を客観的な交換価値とし、そして著しく低い価額の対価とは、その対価に経済合理性のないことが明らかな場合をいうとしております。
個々の財産の譲渡ごとに、当該財産の種類、性質、その取引価額の決まり方、その取引の実状等を勘案して、社会通念に従い、時価と当該譲渡の対価との開差が著しいか否かによって行うべきとしております。

 

判決例2「路線価での譲渡を著しく低い価額ではないと判例」  夫から妻と子が土地を路線価評価額と同額(時価の78%)で購入した件について、相続税法7条でいう「時価」とは公示価格水準をいうので、上記の価額は「低い価額」に当たるが、「著しく低い価額」とは言えないとして、贈与税の課税を取り消した東京地裁の判決(平成19年8月23日)がある。なお、同判例では、同条の規定は、当事者間に租税回避の意図、目的があったか否かを問わず、その価額が「著しく低い価額」であるかどうかという基準のみで判定されるものであると述べてる点も参考になります。
時価を客観的な交換価値とし、そして著しく低い価額の対価とは、その対価に経済合理性のないことが明らかな場合をいうとしております。
個々の財産の譲渡ごとに、当該財産の種類、性質、その取引価額の決まり方、その取引の実状等を勘案して、社会通念に従い、時価と当該譲渡の対価との開差が著しいか否かによって行うべきとしております。

失敗しない不動産鑑定士の選び方

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不動産鑑定士事務所はたくさんありますが、「どこに依頼しても同じ」というわけではありません。
不動産鑑定評価の費用だけで、不動産鑑定事務所を選ぶと後悔することがあります。
依頼した後に後悔しないためにも、「失敗しない不動産鑑定士の選び方」を知っておきましょう。

1.不動産売買等の取引についても、経験があるかどうか

不動産売買等の取引の経験があるかどうか、または、流れを理解しているかどうかを確認ください。
お客様が関連会社売買や親族間売買でお悩みの中で、不動産鑑定評価をご依頼いただいたと思います。
不動産売買の取引の理解がなければ、お客様の悩みの解決が出来ない可能性があります。
例えば、親族間売買にあたって、売買契約書はどうするのか。
売買代金は住宅ローンか現金なのか、どうするのか。
測量や登記はどうするのか。
そこで、「不動産売買の流れはわかりますか」という質問してみてください。

2.得意な地域はどこか

不動産は地域性や相場があります。
地域の事情がわかっている鑑定士の方がよりよいと思います。
そこで、「得意な地域はどこか」「依頼する地域については評価経験はありますか」を質問してみてください。

3.事務所が得意とする問題解決、専門とするものはなにか

もちはもちやに焼かせろということわざがあります。
そこの事務所が得意な問題解決、専門とする評価は、なにか聞いてみましょう。

4.ホームページがあるかどうか

一般の方に事務所の存在を知ってもらうには、主にホームページを持っているか、広告をする必要があるのですが、ホームページも広告も行わず、公的な評価のみを行っている不動産鑑定士もおります。
ホームページや広告を行っていない事務所は、一般のお客様に接触しておらず、民間の問題を解決する力が、弱い可能性があります。
その事務所が「民間の不動産問題解決に強いかどうか」と質問してみてください。

5.少なくとも民間の不動産評価の実務経験が100件以上の評価経験があるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

6.実務経験が5年以上あるかどうか

経験を積むと不動産の問題解決能力は当然あがります

7.不動産鑑定費用が明確であるかどうか

費用が明確な方が納得して相談や依頼ができます

>失敗しない不動産鑑定士の選び方はこちら

私たちの7つの特徴

1.税務署の考え(財産評価基本通達)と鑑定評価の違い、裁判判例を意識して鑑定評価をおこなっております

税法では土地については時価で評価するとして定めておりません。
相続財産の評価については、あらかじめ課税庁が財産評価基本通達を定め、課税実務においては、この通達により評価が行われるのが一般的です。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
この規定が存在することにより、どのような場合に通達によらない評価が行われるか不透明となり、納税者の法的予測可能性・法的安定性が著しく阻害されております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。
通達によらない評価は二つの理由により行われます
1.【課税庁主体】課税庁が通達による評価が著しく不当で低額すぎると判断した場合には、納税者の租税回避を否認するために、通達によらない評価を主張します。
2.【納税者主体】通達に従って評価した金額が、「時価」を超えていた場合(いわゆる逆転評価)となる場合、納税者は本来払わなくて良い税負担を負うことになるために通達によらない評価を主張します。
実務では納税者の租税回避のために課税庁が通達によらない評価総則6項を多く適用します。
納税者が通達によらない評価(主に鑑定評価)を認識していないために、利用される頻度は少なくなります。

当事務所では、納税者が主張した通達によらない評価(主に不動産鑑定評価)が認められた点、認められなかった点について、判例を収集することにより、納税者はどのような手法により時価を立証し、通達のどの部分の不合理性を主張・立証すべきかを研究しております。
この背景には、鑑定評価書といえども根拠がなければ適正な時価とはみなされないからです。
また、納税者の選択肢を増やすためにも、判例等の情報発信も行っております。

- 税務署の考え 鑑定評価
評価担当者 税理士 鑑定士
評価基準 財産評価基本通達 不動産鑑定評価基準
数値基準 ほぼ全国一律 ない(地域、個別に判断)
結論 ほぼ一律 ほぼ一致しない

2.低額譲渡を避ける不動産の時価の評価はお任せください

長野県および諏訪地域では、過去10年間大幅に下落しており、人口の減少にともない、今後も下落していきます。

国勢調査結果(人口)
2015年人口 2005年人口 人口減数(人) 人口減数(%)
長野県 2,099,759 2,196,114 -96,355 -4.4%
諏訪市 50,163 53,240 ‐3,077 -5.8%
岡谷市 50,146 54,699 -4,553 -8.3%
茅野市 55,951 57,099 ‐1,148 -2.0%
下諏訪町 20,236 22,863 -2,627 -11.5%
富士見町 14,494 15,528 -1,034 -6.7%
原村 7,570 7,456 +114 +1.5%
公的土地価格の推移(地価公示、基準地地価)
2015年地価 2005年地価 下落単価 下落率(%)
長野県 3万9108円/平米 5万2783円/平米 -1万3675円/平米 -25.9%
諏訪市 4万3950円/平米 7万1788円/平米 -2万7,838円/平米 -38.8%
岡谷市 4万3909円/平米 6万8436円/平米 -2万4527円/平米 -35.8%
茅野市 3万8712円/平米 4万7700円/平米 ‐8,988円/平米 -18.8%
下諏訪町 4万8742円/平米 7万2166円/平米 -23,424円/平米 -32.4%
富士見町 2万2731円/平米 2万8333円/平米 -5,602円/平米 -19.8%
原村 1万5400円/平米 2万1200円/平米 ‐5,800円/平米 -27.3%

今後も人口の減少にともない、長期的に地価は大幅に下落していきます。
利益が出ている法人様は関連会社へ時価で不動産を売却して、含み損を出し、現金を確保する方法がございます。
時価がいくらであるかを、証明するために不動産鑑定評価書をご活用ください(低額譲渡をさける時価の判定)。
当社では不動産鑑定評価費用をかけてもお客様にメリットを得てもらうために、税務署の評価(財産評価基本通達)では、不動産はどのように評価されるのか、不動産鑑定評価との違いはあるのかについても研究させていただいております。
不動産鑑定評価書の作成にあたって不動産鑑定評価費用は、一般的に考えると決して安い金額とは言えません。
不動産の大きさ等により個別に異なりますが法人の関連会社取引においては不動産鑑定評価書を証拠に不動産を償却したり、評価損を出して利益と相殺すれば数百万円の節税となります。
公的価格の地価公示の60%(40%減)の評価になる土地もございます。
つまり、最終的にはお金が外に出ていくのを防ぎ、不動産鑑定評価費用以上の現金が手元に残ります。

3.親族間、関連会社取引の悩みをきいて、個別になにをどう評価して、どう解決するのか個別に一緒に考えていきます

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税理士の先生に「鑑定評価をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に親族間売買の参考のための鑑定評価の相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
税理士の先生は、税の専門家で、不動産評価の専門家ではありませんから、不動産評価については、不動産鑑定士ほどは詳しくはありません。また、不動産の専門家でもありませんから、その後の権利関係をどうすれば良いのか、トラブルが生じないのかまでは、不動産業者ほどは詳しくはありません。
当事務所は不動産評価と不動産取引の専門家である、不動産鑑定士、宅地建物取引士です。
親族間、関連会社の悩みによって、解決策のためには、なにをどのように評価し、契約書はなにを用意するのかが変わってきます。
また、解決の一助になればと思い、お悩み、解決事例を積極的にホームページにアップしていきます。
たとえば、建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが、という相談を受けたとします。
建物評価をどうするのか、借地関係はどうするのか、借地権の対価はあるのかないのか、地代はどうするのか、お話を聞きながら、問題はないのか、あれば、どのように解決できるのか、個別に一緒に考えていければと思います。

4.親族間、関連会社の不動産売買は借地と底地の時価の問題です

親族間、関連会社で、土地だけ売買する、建物だけ売買する等が多く見受けられます。
つまり、親族間、関連会社で不動産の売買は、借地権付建物や貸宅地(底地)をいくらで売買するのかという問題でもあります。
そこで、当事務所では低額譲渡の判定にあたっては特に借地と底地についても力を入れております。
借地、底地、建物の親族間、関連会社の時価でお困りになりましたら、ご相談ください。

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5.税理士の先生と連携し広大地判定に取り組んでおります

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広大地の要件をクリアすると広大地補正率に基づき、面積に応じて広大地評価の適用を受けることが可能となります。
広い敷地であるほど、補正率は高くなり、評価減が見込まれ、個人の親族間売買、相続、贈与等に大幅にメリットがあります。

広大地補正率 = 0.6 - 0.05 × 地積 / 1000平米
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地積 広大地補正率
1000平米 0.55
2000平米 0.50
3000平米 0.45
4000平米 0.40
5000平米 0.35

※広大地補正率は、0.35を下限とします。

国税庁の統計によると、2012年には更生の手続きで441億円の相続税が還付されています。
「ほとんどが土地評価の見直しに伴うものとみられます」(田川税理士、日経新聞コラムより)
当社と提携している税理士の先生とお話しすると、広大地評価を適用せずに、相続の申告を行っている例が多くみられ、評価見直しの更生請求を行っているとの話がありました。
広大地の概念には不動産鑑定評価がベースにあり、税理士の先生には理解しがたい部分があり、あまり普及しておりません。
つまり不動産鑑定士が積極的に取り組む業務です。
当事務所では税理士の先生と連携し、広大地判定に取り組んでおります。
また広大地で連携していただける税理士の先生も幅広く募集しております。

6.諏訪地域の不動産問題解決に一番力を入れております

当事務所は諏訪盆地の茅野市に事務所が所在しており、不動産鑑定に加えて、不動産売買も取り扱っております。
長野県の中でも一番精通している諏訪地域(岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村)の不動産問題(低額譲渡、地代、借地、底地、遺産分割、相続、離婚問題)に特に注力して解決していきます。
不動産売却にも自信がございます(不動産売買仲介の対応地域は、地元の諏訪地域(茅野市、原村、富士見町、諏訪市、岡谷市、下諏訪町)限定とさせていただきます)。
司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。

7.330件以上の評価実績、12年の不動産の実務経験

これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます

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>>当事務所の7つの特徴はこちら

不動産売買、時価算定、鑑定評価お任せパック料金のご案内

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下記のサービスをご依頼頂ければ、不動産の適正な時価を鑑定評価を判断できます。
つまり、関連会社の不動産売買であっても、適正な時価で売買を行えば、税務署の立入調査が入った手段の対抗手段となります。

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関連会社間の不動産売買時の鑑定評価
料金(税抜総額) 25万円~35万円
含まれるサービス内容 ・無料相談→お電話で無料相談(効果がない場合もあります。鑑定評価書を取って効果的かどうか無料相談でお伝えします。)
・適正な時価を把握するための不動産鑑定評価書作成
・消費税算定のために土地と建物の内訳を提示します
・アフターフォロー→不動産売買の際に銀行の融資には契約書が必要なので、契約書も作成します(別途料金必要)
※適正な時価で不動産の売買を行う理由 法人から法人へ不動産を時価よりも著しく低い価額で譲渡すると税務署の指摘を受けて売主、買主には法人税が課される可能性があります。
しかし、国家資格である「不動産鑑定評価書」というものを扱える不動産鑑定士に依頼して、評価額を時価として不動産売買契約をすることができます。
つまり、専門家に依頼すると、不動産鑑定評価書の費用はかかりますが、不動産鑑定評価書や不動産売買契約書の書類作成も全て任せることができますし、段取りや司法書士の手配等の手間もかかりません。
ご自身で行うこともできますが、どうしても甘くなり、通常では考えられない安い価格で不動産を売買してしまったりして、税務署の指摘を受けて税金を取られる可能性もありますし、手続きが分からず多くの時間を使ってしまったりします。
税金面や時間、多くの面での負担を少しでも減らしたいのであれば、まずは不動産鑑定士にご相談いただくことをお勧めいたします。

※お問い合わせいただきました順に対応させて頂きますので、お客様のご依頼が重なった時は、お待ちいただく場合がございます。お困りの際は、まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです
※特に決算前の期間11月から3月は、ご依頼が集中して納期がやや伸びてしまうことがございます。決算期前の期間になる前に、お早目にご相談いただくことをお勧めします。

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産売買契約書作成サービス費用

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さらに、親族関連や関連会社で不動産取引を行う際は、金融機関の融資がない場合、不動産売買契約書、金銭貸借消費契約書、返済予定表を最低限作成することが必要です。
当社では不動産売買契約書の作成についてふたつのサービスをご用意いたしました。
不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス。

不動産売買契約書作成サービス、不動産売買契約書作成及び重要事項説明書サービス2つのサービスの基本報酬(費用)、サービス内容は以下のとおりです。

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不動産契約書のみの作成 重要事項説明書も併せて作成・説明 不動産契約書のひな形のみ
総額 10万円 15万円 無料
サービスに含まれるもの ・不動産売買契約書作成
・金銭貸借契約書作成
・不動産登記のための司法書士手配
・境界確定のための測量士手配
※宅建主任者および会社の印は押しません。
・不動産売買契約書作成
・金銭貸借契約書作成
・重要事項説明書作成、説明
・不動産登記で司法書士手配
・境界確定のため測量士手配
・不動産売買契約書のひな形のみお渡し
こんなお客様に向いています ・不動産売買契約の進め方で不安な方
・不動産売買契約書作成希望の方
・金銭貸借契約書作成の方
・不動産登記で司法書士手配希望の方
・境界確定のため測量士手配希望の方
・不動産売買契約の進め方で不安な方
・不動産売買契約書作成希望の方
・金銭貸借契約書作成の方
・不動産登記で司法書士手配希望の方
・境界確定のため測量士手配希望の方
・重要事項説明書作成希望の方
・とにかくお金をかけず、しあげたい方

※1第三者との売買の場合は通常の不動産仲介の報酬となります。
※2当該サービスは不動産鑑定評価をご依頼いただいた方のみのサービスとなります。

>>サービス内容・料金についてはこちら

広大地簡易判定、その後の対策提案のご料金

下記のサービスをご依頼頂ければ、机上で広大地の机上判定を行い、その結果に基づき、今後の対策について提案いたします。

ここをタップして料金表を表示Close
相続申告時の広大地判定意見書 申告後の更生、嘆願の為の広大地意見書
総額 30万円 成功報酬
還付成功額の20%(税込)
こんなお客様に向いております ・亡くなられて10か月以内に申告される方が対象となります。
・申告時が是認率が一番高くなります。
・申告後1年以内または5年以内の方が対象となります。
・否認されても追加の税金がない
含まれるサービス ・無料相談

・簡易判定

・簡易判定結果に基づく提案

・無料相談

・簡易判定

・簡易判定結果に基づく提案

注意点 ・原則、審査対象となります。
・否認される場合もあります。増加した税金については、納める必要があります。
また、増加した税金について加算税、延滞税がかかります。
・申告後1年以内が更生請求、5年以内が嘆願といいます。
・嘆願は是認率は認められないケースが多くなります。
・更生請求の方が嘆願より是認率が高くなります。
・事前のご相談で是認の可能性のないものはお受けしないことがあります。
広大地簡易判定の結果と今後の対策、費用の目安(消費税別)
広大地の判定結果 今後の対策 費用の目安(消費税別)
可能性が高い 広大地意見書を添付して申告することをお勧めします 30万円
可能性が低いが著しく減価が見込める 不動産鑑定評価書による申告をお勧めいたします 30万円
可能性はないが著しく減価が見込める 不動産鑑定評価書による申告をお勧めいたします 30万円
可能性もおおきな減価もない 通常の路線価による申告をおすすめします なし
机上調査では可能性が判定できない 現地調査と役所調査を行います 5万円+消費税

>>サービス内容・料金についてはこちら

不動産鑑定評価、ご依頼の流れ

1.お問合せ

まずは、お電話かメールにてお問合せください。

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無料相談受付中!
0266-72-5880
今すぐ、お気軽にお電話ください。
担当者が丁寧に分かりやすく対応いたします。
【対応時間:9:00~17:30】【休日:水日祝日】
メールでのお問い合わせはこちらをクリック

不動産の住所(又は、地番)、依頼目的、ご利用方法、提出先、不動産の状況(どんな利用状況か)、いつまでに不動産鑑定評価書が必要なのかを記載または連絡いただけると、お打合せがスムーズに進みます。
※お電話がつながりづらい場合には、お手数ですが時間をおいておかけ直しいただくか、メールにてお問合せいただければ幸いです。

2.無料相談

無料相談をご希望の場合には、日程調整を行い、無料相談のお日にちを決定いたします。
当事務所ホームページをご覧になり、お問合せいただく遠方のお客様でお電話でご相談いただく方が多いです。
必要であれば訪問させていただきますし、ご来店いただくことも可能です。
お客様の抱える課題や問題点、ご予算、不動産の現状等を整理して最適な不動産鑑定評価書の活用を、ご提案いたします。

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3.必要書類のご用意のお願い

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お手元にございましたら以下の必要書類をお願いいたします。

  • 住宅地図
  • 公図
  • 測量図
  • 土地建物謄本
  • 固定資産税納税通知
  • 固定資産評価証明
  • 建物図面
  • 建物の請負契約書又は建物建築の領収書
  • リフォーム資料
  • 賃貸契約書

※必要書類が、どんなものか分からない。お手元にない場合は、ご相談ください。

4.お見積り、ご依頼、ご発注

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納期、評価方法を含めて、お見積り※を提示いたします。
(※最短即日でお見積りをお出し致します。)
ご提案内容、お見積りに、ご納得いただけましたら、契約となります。
日本不動産鑑定士協会の標準である「価格等調査業務依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」をご郵送いたします。
依頼書兼承諾書に署名・捺印いただき、ご返信いただきます。
承諾書が当事務所に届きましたら不動産鑑定評価書の作成の作業を開始いたします。

5.不動産鑑定評価書の作成開始

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  • 依頼目的にあった不動産鑑定評価書の作成を開始します。
  • 建物がある場合、不動産の内覧の際に立ち会いをお願いしております。
  • 事前に内覧の日時をご相談させてください。
  • 通常、不動産鑑定評価書の作成に3週間程お時間をいただきますが、最短で5営業日で作成いたします。
  • 不動産鑑定評価書発行、納品の前に中間報告をさせていただきます。

6.不動産鑑定評価書の発行・納品、完了

鑑定評価書・意見書に署名・捺印の上、発行いたします
鑑定評価書の発行後、不動産鑑定表費用のお支払となります。
不動産鑑定評価書納品後、1か月以内のお支払をお振込み※でお願いしております。
※お振込み料はお客様負担でお願いしております。

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>>ご依頼の流れについてはこちら

低廉譲渡についてよくある質問

標準的な戸建分譲地で土地を路線価で親戚に売買したいが低額譲渡は大丈夫か

実際の取引の水準が路線価程度の水準であれば問題がありませんが、路線価は公示価格の80%の水準とされており、問題があります。
地価公示や地価調査は取引の指標となるもので、時価の90%と言われ、国から認められた指標です。
近くの地価公示や地価調査の価格で売買することは問題ないと思われます。

不動産鑑定評価書があれば税務調査で100%是認されますか

残念ながら100%是認はされません。
しかし、不動産鑑定評価書を用意することで以下のメリットがあります。
低額譲渡と認定されにくくなる、税務調査に対抗できる
親族間、関連会社売買は、税務調査で狙われやすくなります。
不動産鑑定評価書があれば税務署が鑑定評価書が間違っていると証明できない限り、評価書の評価額の売買を否認できません。
したがって、税務調査の対抗手段としても不動産鑑定評価書をおすすめします。
また、例え、否認されても、全て否認されるケースは少ないようです。

親族間で不動産等の譲渡した場合に適用できる所得税等の課税の特例措置どのようになりますか。

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特例 内容 親族間譲渡における適用の可否
居住用不動産の特別控除 居住用不動産の譲渡による譲渡所得から3,000万円の特別控除額を控除できる特例 ×
居住用不動産の長期譲渡所得の課税特例 所有期間が10年を超える居住用不動産を譲渡した場合に、譲渡所得のうち6,000万円までの金額について、税率を20.315%から14.21%に軽減する特例 ×
居住用不動産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 所有期間が5年を超える一定の居住用不動産を譲渡したことにより生じた損失について、他の所得(事業所得・不動産所得・給与所得等)と損益通算等することが出来る特例 ×
交換の特例 同一の種類の資産の交換をした場合に、譲渡がなかったものとする特例
事業用資産の買い替え 一定の資産の買換えを行い、その取得の日から1年以内に買換資産を事業の用に供したときは、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる特例

資格者のご紹介

朝倉 宏典

代表:朝倉宏典

代表:朝倉宏典

  • 保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引主任者
  • 名前:朝倉宏典
  • 所属:一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
  • 登録番号:第8446号
  • 経歴:平成13年 不動産鑑定士二次試験合格
    平成14年4月 日本中央地所株式会社入社
    平成14年4月~平成16年7月 東京、神奈川の新築分譲マンションの企画担当(用地仕入・販売企画)
    平成16年8月 三井不動産販売株式会社入社
    平成16年8月~平成21年3月 全国の不動産鑑定評価を担当
    平成21年4月~平成24年4月 三井のリハウス田園調布店にて、世田谷、目黒、大田区の城南地区の土地・戸建中心の売買仲介担当
    平成24年6月 八ヶ岳ライフ株式会社設立
    平成25年 諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
          茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当
    平成26年 諏訪、茅野、富士見、原村精通者意見担当
          茅野、富士見町固定資産評価替担当
          茅野市、富士見町、諏訪市、岡谷市、原村、伊那市、辰野町の民間評価業務担当

>>職員の紹介はこちら

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