不動産時価鑑定評価相談センター │ 評価実績400件以上

低額譲渡を防ぐ長野県の不動産鑑定評価相談センター

【対応地域】諏訪地域(諏訪市、茅野市、岡谷市、下諏訪町、富士見町、原村)

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当事務所の7つの特徴

私たちの7つの特徴

1.税務署の考え(財産評価基本通達)と鑑定評価の違い、裁判判例を意識して鑑定評価をおこなっております

税法では土地については時価で評価するとして定めておりません。
相続財産の評価については、あらかじめ課税庁が財産評価基本通達を定め、課税実務においては、この通達により評価が行われるのが一般的です。
しかし、この通達の中に、通達により評価することが「著しく不適当と認められる」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】があることから、課税庁は、あるときは通達による評価、あるときは通達によらない評価とすることができるとされております。
日本では申告納税制度を採用しており、まず納税者の法的判断の結果に基づいて税額は確定されます。
その法的判断基準のひとつが財産評価基本通達です。
納税者がこの通達に従って評価した場合であっても、総則六の規定により課税庁により一方的に否定される場合があります。
申告制度のもとで、課税庁が自ら定めた評価方式を否定し、より高額な他の評価方式を採用することは通達の信頼性を失わせます。
一方で、路線価方式を主とした通達による評価方式は、極めて個別性の強い不動産を画一的な計算式により評価しようというものであり、この評価方式によって求められた評価額は、適正時価とかい離することがあります。
このような場合、納税者は、通達による評価が不合理であることを課税庁および裁判所に対して主張、立証していかなければなりません。
通達によらない評価は二つの理由により行われます
1.【課税庁主体】課税庁が通達による評価が著しく不当で低額すぎると判断した場合には、納税者の租税回避を否認するために、通達によらない評価を主張します。
2.【納税者主体】通達に従って評価した金額が、「時価」を超えていた場合(いわゆる逆転評価)となる場合、納税者は本来払わなくて良い税負担を負うことになるために通達によらない評価を主張します。
実務では納税者の租税回避のために課税庁が通達によらない評価総則6項を多く適用します。
納税者が通達によらない評価(主に鑑定評価)を認識していないために、利用される頻度は少なくなります。

当事務所では、納税者が主張した通達によらない評価(主に不動産鑑定評価)が認められた点、認められなかった点について、判例を収集することにより、納税者はどのような手法により時価を立証し、通達のどの部分の不合理性を主張・立証すべきかを研究しております。
この背景には、鑑定評価書といえども根拠がなければ適正な時価とはみなされないからです。
また、納税者の選択肢を増やすためにも、判例等の情報発信も行っております。

- 税務署の考え 鑑定評価
評価担当者 税理士 鑑定士
評価基準 財産評価基本通達 不動産鑑定評価基準
数値基準 ほぼ全国一律 ない(地域、個別に判断)
結論 ほぼ一律 ほぼ一致しない

2.低額譲渡を避ける不動産の時価の評価はお任せください

長野県および諏訪地域では、過去10年間大幅に下落しており、人口の減少にともない、今後も下落していきます。

国勢調査結果(人口)
2015年人口 2005年人口 人口減数(人) 人口減数(%)
長野県 2,099,759 2,196,114 -96,355 -4.4%
諏訪市 50,163 53,240 ‐3,077 -5.8%
岡谷市 50,146 54,699 -4,553 -8.3%
茅野市 55,951 57,099 ‐1,148 -2.0%
下諏訪町 20,236 22,863 -2,627 -11.5%
富士見町 14,494 15,528 -1,034 -6.7%
原村 7,570 7,456 +114 +1.5%
公的土地価格の推移(地価公示、基準地地価)
2015年地価 2005年地価 下落単価 下落率(%)
長野県 3万9108円/平米 5万2783円/平米 -1万3675円/平米 -25.9%
諏訪市 4万3950円/平米 7万1788円/平米 -2万7,838円/平米 -38.8%
岡谷市 4万3909円/平米 6万8436円/平米 -2万4527円/平米 -35.8%
茅野市 3万8712円/平米 4万7700円/平米 ‐8,988円/平米 -18.8%
下諏訪町 4万8742円/平米 7万2166円/平米 -23,424円/平米 -32.4%
富士見町 2万2731円/平米 2万8333円/平米 -5,602円/平米 -19.8%
原村 1万5400円/平米 2万1200円/平米 ‐5,800円/平米 -27.3%

今後も人口の減少にともない、長期的に地価は大幅に下落していきます。
利益が出ている法人様は関連会社へ時価で不動産を売却して、含み損を出し、現金を確保する方法がございます。
時価がいくらであるかを、証明するために不動産鑑定評価書をご活用ください(低額譲渡をさける時価の判定)。
当社では不動産鑑定評価費用をかけてもお客様にメリットを得てもらうために、税務署の評価(財産評価基本通達)では、不動産はどのように評価されるのか、不動産鑑定評価との違いはあるのかについても研究させていただいております。
不動産鑑定評価書の作成にあたって不動産鑑定評価費用は、一般的に考えると決して安い金額とは言えません。
不動産の大きさ等により個別に異なりますが法人の関連会社取引においては不動産鑑定評価書を証拠に不動産を償却したり、評価損を出して利益と相殺すれば数百万円の節税となります。
公的価格の地価公示の60%(40%減)の評価になる土地もございます。
つまり、最終的にはお金が外に出ていくのを防ぎ、不動産鑑定評価費用以上の現金が手元に残ります。

3.親族間、関連会社取引の悩みをきいて、個別になにをどう評価して、どう解決するのか個別に一緒に考えていきます

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税理士の先生に「鑑定評価をとったらどうか」と言われ、ホームページをみて、当事務所に親族間売買の参考のための鑑定評価の相談に来られるお客様が多くいらっしゃいます。
税理士の先生は、税の専門家で、不動産評価の専門家ではありませんから、不動産評価については、不動産鑑定士ほどは詳しくはありません。また、不動産の専門家でもありませんから、その後の権利関係をどうすれば良いのか、トラブルが生じないのかまでは、不動産業者ほどは詳しくはありません。
当事務所は不動産評価と不動産取引の専門家である、不動産鑑定士、宅地建物取引士です。
親族間、関連会社の悩みによって、解決策のためには、なにをどのように評価し、契約書はなにを用意するのかが変わってきます。
また、解決の一助になればと思い、お悩み、解決事例を積極的にホームページにアップしていきます。
たとえば、建物を法人へ譲渡にして、土地を個人所有のままにしたいのですが、という相談を受けたとします。
建物評価をどうするのか、借地関係はどうするのか、借地権の対価はあるのかないのか、地代はどうするのか、お話を聞きながら、問題はないのか、あれば、どのように解決できるのか、個別に一緒に考えていければと思います。

4.親族間、関連会社の不動産売買は借地と底地の時価の問題です

親族間、関連会社で、土地だけ売買する、建物だけ売買する等が多く見受けられます。
つまり、親族間、関連会社で不動産の売買は、借地権付建物や貸宅地(底地)をいくらで売買するのかという問題でもあります。
そこで、当事務所では低額譲渡の判定にあたっては特に借地と底地についても力を入れております。
借地、底地、建物の親族間、関連会社の時価でお困りになりましたら、ご相談ください。

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5.税理士の先生と連携し広大地判定、該当しない土地の不動産鑑定に取り組んでおります

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広大地の要件をクリアすると広大地補正率に基づき、面積に応じて広大地評価の適用を受けることが可能となります。
広い敷地であるほど、補正率は高くなり、評価減が見込まれ、個人の親族間売買、相続、贈与等に大幅にメリットがあります。

広大地補正率 = 0.6 - 0.05 × 地積 / 1000平米
ここをタップして表を表示Close
地積 広大地補正率
1000平米 0.55
2000平米 0.50
3000平米 0.45
4000平米 0.40
5000平米 0.35

※広大地補正率は、0.35を下限とします。

相続、贈与、親族間売買で大きな評価減が見込まれる広大地ですが、広大地に該当しない土地もございます。
広大地該当しない土地であっても、周辺の標準的な敷地と比較して、敷地規模の大きさゆえに、購入者が限定され評価減が見込まれる可能性があります。
財産評価基本通達により評価することが「著しく不適当と認められる」財産の場合には通達によらない評価をする規定【総則・六】が認められております。
当事務所では、広大地に該当しない土地の時価の証明は不動産鑑定評価書をおすすめしております。
そのような土地を相続、贈与、親族間売買する方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。

6.諏訪地域の不動産問題解決に一番力を入れております

当事務所は諏訪盆地の茅野市に事務所が所在しており、不動産鑑定に加えて、不動産売買も取り扱っております。
長野県の中でも一番精通している諏訪地域(岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村)の不動産問題(低額譲渡、地代、借地、底地、遺産分割、相続、離婚問題)に特に注力して解決していきます。
不動産売却にも自信がございます(不動産売買仲介の対応地域は、地元の諏訪地域(茅野市、原村、富士見町、諏訪市、岡谷市、下諏訪町)限定とさせていただきます)。
司法書士や建築業者、税理士、解体業者等の人脈でトータルにサポートいたします。
当社のパートナーと一団となってサポートさせていただきますので、お客様は当社に来ていただければ、登記、建築、解体、税務の問題等トータル、一括で解決でき、お客様の時間と労力の軽減となります。

7.330件以上の評価実績、12年の不動産の実務経験

これまで330件以上の不動産鑑定・評価を行ってきました。
不動産の実務経験も12年ございますので、ご要望にスムーズに対応できます

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