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低額譲渡を避けるために諏訪の平成29年地価調査を参考にしてください

こんにちは、関連法人、親族間の不動産売買をお手伝い!不動産鑑定士、八ヶ岳ライフ 朝倉宏典でございます。
諏訪地域の地価調査が2017年9月19日に発表されました。

地価調査、路線価、固定資産評価の価格水準

地価調査は地価公示の補完をするために長野県が7月1日時点の一般の取引の指標となるために発表するものです。
地価調査の価格を10とすると路線価が8、固定資産税の算定のもとになる固定資産評価が7となります。

2017諏訪地域の地価調査の平均変動率

諏訪地域の住宅地、商業地の変動率は下記のとおりです。

- 住宅地 商業地
岡谷市 ▼1.8% ▼2.6%
諏訪市 ▼1.2% ▼2.0%
茅野市 ▼2.1% ▼2.3%
下諏訪町 ▼1.4% ▼2.4%
富士見町 ▼1.4% ▼1.3%
原村 ▼0.7% なし

諏訪地域の地価調査の特徴

地価公示の地点がおおむね駅周辺にあります。
諏訪地域の地価調査の特徴としては、地価公示を補完する形で郊外の住宅地、別荘地、工業地に地点があるということがあります。
原村にもポイントがあります。

郊外の住宅

茅野市では昭和40年から50年代前半にかけて団地の開発造成が行われました。
こちらの団地でスーパー、小中学校が遠いところは需要が少なく、下落率が特に大きくなっております。

茅野市の歩み寄り、下記のとおりです。

昭和43年 ひばりが丘団地完成
昭和44年 みどりヶ丘団地、中島団地建設開始
昭和45年 小泉団地建設開始
昭和47年 向ヶ丘団地の建設開始、城山団地が完成
昭和48年 西山団地の造成工事開始
昭和50年 中大塩団地の造成工事開始
昭和51年 米沢台、小堂見団地の造成工事開始

当時の30代前後の子育て世代が多く購入されました。
それから平成29年の現在まで約40年以上が過ぎました。
その頃の方が団塊世代で70歳前後の方です。
子供たちはスーパーが近くにある、茅野市の玉川、宮川地区、諏訪市の中洲や城南に新居を購入しました。
子供たちが地区に戻らない大きな理由としては近くに大型スーパーがないこと、小学校、中学校が遠いことをあげています。
小さな理由としては、車が複数台とれないようになっていることをあげています。
これから15年以内に老人ホームに行く方が団地に建てた住宅を売りにだしていきます。
同時期に購入しましたので、売却も一斉に売り出される可能性が高いです。
団塊世代の方の動き、今後の介護や老人ホームの動きが注目されます。

平成30年4月の諏訪東京理科大学の公立化の影響について

2017年度新入学者は365人となり、2002度の407人に次ぐ多さとなりました。(2017年4月7日長野日報より)
賃貸を取り扱う不動産業者によると学生向けの小さな1DKアパートの需要が回復しており、品不足から少し広めの2DKの成約もみられるとのことでした。
住宅地への影響はみられませんが、今後地元の企業に定着してくれれば住宅地への好影響になると思われます。

半導体製造装置のディスコ長野事業所・茅野工場を開設

2017年8月1日長野日報より
半導体製造装置メーカーのディスコが7月31日に完全子会社のダイイチコンポーネンツが使用している建物を2018年4月から本体の製造拠点へ転用することを発表しました。
ダイイチコンポーネンツの社員170人は平均年収が6割高い、親会社への転籍とし、また順次最大550人の新規採用も計画しております。
賃貸、売買ともに、この発表の影響は現在ありませんが、計画が実施されると、諏訪東京理科大学同様にまずは賃貸需要を押し上げることがみこまれます。
さらに早い段階で住宅需要の押し上げ、人口増加が見込まれます。

工業地

諏訪企業の景況感
諏訪信金がまとめた諏訪地方184社の協力を得て行った平成29年7月末の景気動向調査、回答全社の3ヶ月前と比べた業況判断DIは20.6となりました。
回答全社の20以上のプラスは平成22年7月調査の36.7以来7年ぶりです。
そのなかで製造業の業況判断DIは21.5で全体をけん引しております。

製造業の業況が回復傾向にあることもあり、工業地の購入希望は増加傾向にあります。
実際の成約した取引への顕在化は少ないですが今後、工場地の取引、工業地の景況感を注視していきたいと思います。

原村

原村は独自の移住政策が功を奏しました。
高齢者の医療費の補助が今後縮小していくことから、医療補助を目的とした需要は落ちてきておりますが、別荘地の人気は以前、根強いところはあります。
村役場、図書館、小学校、中学校、郵便局、図書館が一箇所にあることから、役場回りの住宅地特に、室内の住宅の人気は高いです。

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